פסק-דין
השופטת ד' ברק-ארז:
1. מתווך היה מעורב במשא ומתן שקדם לעסקת מקרקעין גדולה בפתח תקווה. מהו היקף זכאותו לדמי תיווך בנסיבות העניין? זו השאלה שנדונה בפנינו בגדרם של שני ערעורים, ונגזרו ממנה שאלות משנה נוספות שעניינן גובהם של דמי התיווך וזהותם של החייבים בהם, בשים לב לכך שהקרקע נרכשה על-ידי קבוצה שכללה מספר חברים.
התשתית העובדתית בקיצור
2. מקורם של הערעורים שבפנינו בתביעה שהגיש מתווך המקרקעין עמית מזרחי (להלן: מזרחי) לתשלום סכומים אשר לשיטתו מגיעים לו כדמי תיווך בגין עסקת מקרקעין גדולה. התביעה הוגשה הן נגד שתיים מן החברות שרכשו את המקרקעין – ל.י.ס נכסים בע"מ (להלן: חברת ל.י.ס) ואייל טביב בע"מ (להלן: חברת טביב) – והן נגד מי שפעלו בשמן והיו, בעיקרו של דבר, בעלי השליטה בהן (בהתאמה) – אהוד מרקוביץ (להלן: מרקוביץ) ואייל טביב (להלן: טביב). יצוין כבר עתה כי תביעתו של מזרחי התקבלה רק כנגד חברת ל.י.ס, ואף זאת באופן חלקי בלבד, וכך בפנינו שני ערעורים – ערעורו של מזרחי עצמו (ע"א 3384/16) וערעורה של חברת ל.י.ס (ע"א 3894/16).
3. תביעתו של מזרחי הוגשה בקשר לעסקה של רכישת מקרקעין בתחומי העיר פתח תקווה. מקרקעין אלה היו חלק ממתחם שהיה מצוי בבעלותה של חברת פריגו ישראל יזום והשקעות בע"מ (להלן: פריגו) ואשר משתרע על כ-20 דונם. פריגו ביקשה למכור את המתחם כמקשה אחת, ומזרחי פעל לארגן קבוצת רוכשים על מנת לאפשר זאת.
4. בסופו של דבר, בחודש יוני 2013 מכרה פריגו את המתחם כולו למספר רוכשים (שיכונו ביחד גם: קבוצת הרכישה) בתמורה לסך כולל של 33.5 מיליון שקל. שני חלקים מהמתחם (ששטחם הוא 4.91 דונם) נרכשו על-ידי רוכשים שאינם מענייננו. שאר חלקיו של המתחם (ששטחם הוא 15.48 דונם) נרכשו על-ידי חברת ל.י.ס וחברת טביב בתמורה לסך של 21 מיליון שקל. חלקים אלה הם העומדים ביסודו של ההליך הנוכחי, וזאת בזיקה לחוזה תיווך שנחתם ביום 19.9.2012 (להלן: חוזה התיווך) בין מזרחי לבין מרקוביץ, שחברת ל.י.ס נשלטת כאמור על-ידו ביחד עם אשתו. עוד יצוין כי טביב, שכאמור הוא בעל השליטה בחברת טביב, פעל לצדו של מרקוביץ בחלק מן התקופה הרלוונטית.
5. חוזה התיווך שנחתם בין מזרחי למרקוביץ נסב על שטח של 9.5 דונם בלבד שמזרחי הציע למרקוביץ לרכוש באותה עת בתמורה לסך של 12 מיליון שקל (להלן: חוזה התיווך). כן יש לציין כי בטיוטת חוזה שהכין מזרחי ביום 10.9.2012 והוצגה למרקוביץ נכתב כי מחירו הכולל של הנכס, דהיינו מחירו עבור כלל הרוכשים, עומד על סך של 38.25 מיליון שקל. בחוזה התיווך צוין כי דמי התיווך יהיו בשיעור של 2% מסכום הרכישה בפועל, וכן כי מרקוביץ ישלם למזרחי סכום נוסף אם יצליח האחרון להפחית מהמחיר האמור לעיל. בהקשר זה צוין בחוזה כי ייתכן שמזרחי יצליח להפחית את המחיר מסך של 12 מיליון שקל וכי במקרה זה ישלם לו מרקוביץ סכום נוסף שישקף את גובה ההפחתה.
6. ביום 9.10.2012 פנה מזרחי לעורך דין על מנת שיכין הסכם שיתוף שעליו יוחתמו הרוכשים המיועדים וכן על מנת שייצג את הקבוצה בחוזה הרכישה מול פריגו. בהמשך לכך, ביום 15.10.2012 שלח מזרחי למרקוביץ ולמי שהיו באותה עת הרוכשים הפוטנציאליים טיוטה של הסכם השיתוף, על מנת להחתימם עליו (להלן: הסכם השיתוף), וכן את הסכם שכר הטרחה של עורך הדין ואת תוכנית החלוקה המעודכנת של הנכס. לפגישה שנערכה אצל עורך הדין בהמשך הגיע גם טביב, שהצהיר כי מרקוביץ והוא פועלים כגוף אחד.
7. החל מחודש דצמבר 2012, עיכבה פריגו את המשא ומתן בקשר למכירת הנכס על רקע החשש מזיהומי קרקע, והתחייבה בפני מזרחי כי אינה מקיימת משא ומתן עם גורמים נוספים. סקר הקרקע שהזמינה פריגו התקבל בסוף חודש פברואר 2013. מזרחי עדכן בכך את מרקוביץ ואת טביב. עוד יצוין כי בהמשך, בחודש מרץ 2013, נערכה פגישה בין טביב לבין נציג של פריגו, שווידא כי טביב נמנה על קבוצת הרכישה של מזרחי, ואף אימת זאת מול האחרון.
8. ביום 26.4.2013 חתמו חברי קבוצת הרכישה – ובהם מרקוביץ וטביב – על הסכם השיתוף, שבו צוין, בין היתר, בסעיף 14.4, כי "כל אחד מהצדדים ישלם את דמי התיווך למתווך בהתאם לסיכום הפרטני עמו". בשלב זה מרקוביץ וטביב הובילו משא ומתן מול פריגו להפחתת המחיר של הנכס כולו, והגיעו להסכמה כי מחיר העסקה יעמוד על סך של 33.5 מיליון שקל, תוך שעלויות הניקוי של השטח יוטלו על הרוכשים.
9. כאמור, בסופו של דבר בוצעה רכישה של חלק מהנכס, ששטחו 15.48 דונם, על-ידי חברת ל.י.ס וחברת טביב בסכום של 21 מיליון שקל. החוזה של קבוצת הרכישה מול פריגו נחתם ביום 10.6.2013, במועד שתואם על-ידי מזרחי. גם לאחר הרכישה תיאם מזרחי בין מרקוביץ לבין שמאי שיעריך את חלקו בנכס לצרכי משכנתה.
10. לטענתו של מזרחי, הוא זכאי לקבל דמי תיווך מכוח חוזה התיווך כמפורט להלן, הן מחברת ל.י.ס. וחברת טביב, והן מבעלי השליטה בהן – מרקוביץ וטביב. להשלמת התמונה יצוין כי בשנת 2011 נחתם חוזה תיווך גם בין מזרחי לבין פריגו, ובגינו קיבל מזרחי דמי תיווך גם מפריגו לאחר השלמת העסקה. המחלוקת שבפנינו אינה נוגעת לעסקת תיווך זו.
ההליך בבית המשפט המחוזי
11. כאמור, מקורם של הערעורים שבפנינו בתביעה שהגיש מזרחי נגד מרקוביץ, טביב, חברת ל.י.ס וחברת טביב (אשר בשים לב להגשת ערעורים לבית משפט זה על-ידי שני הצדדים, יכונו להלן ביחד: הנתבעים) לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ת"א 15706-01-14, השופטת ר' שמולביץ).
12. בעיקרו של דבר, מזרחי טען בתביעתו כי הוא זכאי לתשלום של דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר הרכישה, ובנוסף גם לתשלום של 1.75 מיליון שקל בהתחשב בכך שהרכישה הושלמה במחיר נמוך יותר מזה שבו הוצעה הקרקע למכירה. ככלל, טען מזרחי כי השיג עבור הרוכשים הנחה של מיליוני שקלים ברכישת חלקם בנכס.
13. מנגד, טענתם של הנתבעים הייתה שמזרחי אינו זכאי לדמי תיווך כלל. טענה זו הועלתה במספר מישורים. ראשית, נטען כי חוזה התיווך שעליו הסתמך מזרחי נחתם ל-60 יום בלבד. שנית, נטען כי חוזה התיווך נכרת עם מרקוביץ בלבד, אלא שהוא לא רכש את הקרקע, כי אם חברת ל.י.ס וחברת טביב, שלא היו מחויבות מכוחו של חוזה זה. שלישית, נטען כי העסקה ידעה גלגולים רבים, כאשר בפועל מזרחי לא היה הגורם היעיל ולמעשה לא היה מעורב בעסקה שנעשתה בסופו של דבר. רביעית, הועלו טענות באשר להיבטיו הצורניים של חוזה התיווך אשר על-פי הנטען לא כלל כתובות ומספרי זיהוי כנדרש מכוחו של סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים או החוק). חמישית, נטען כי בפועל הרכישה לא נעשתה במחיר המשקף הנחה בהתחשב בכך שהמחיר לכל דונם בסופו של דבר היה 1,356,589 שקל (סכום העולה על 1,263,157 שקל על-פי תחשיב של 12 מיליון שקל ל-9.5 דונם). ששית ולבסוף, נטען כי מזרחי אינו זכאי לדמי תיווך מאחר שהפר את חובת הנאמנות שלו כמתווך, בין היתר בשל כך שהסתיר מהנתבעים חוות דעת שמאית רלוונטית לעסקה, שנערכה בתקופה שבה התעניין עם אחיו ברכישת הנכס (להלן: חוות הדעת השמאית המוקדמת). כמו כן, נטען כי מזרחי הסתיר את העובדה שחתם על חוזה תיווך גם עם פריגו.
14. ביום 16.3.2016 קיבל בית המשפט המחוזי את תביעתו של מזרחי בחלקה – וחייב את חברת ל.י.ס בלבד לשלם למזרחי דמי תיווך, כמפורט להלן.
15. בית המשפט המחוזי קבע כי מזרחי היה הגורם היעיל בהתגבשותה של העסקה ובהבאתה לכדי סיום. בית המשפט המחוזי הצביע על פעילותו האינטנסיבית של מזרחי במסגרת המשא ומתן שקדם לעסקה וכן על כך שמזרחי תיאם בין הגורמים השונים בקבוצת הרכישה וכן בינם לבין פריגו ואף הסדיר את ההיבטים המשפטיים של העסקה באמצעות עורך דין ופעל להזמנתן של חוות דעת שמאיות. בפרט נקבע כי חברות בקבוצה שמזרחי אירגן הייתה תנאי להתקשרות עם פריגו. בהקשר זה אף נקבע כי העובדה שמזרחי לא ניהל את המשא ומתן בין הרוכשים לבין פריגו אינה גורעת מהיותו הגורם היעיל בהתגבשות העסקה, וכן כי השינויים שעברה העסקה אינם גורעים מקביעה זו, בעיקר בהתחשב במורכבותה של העסקה, בריבוי הצדדים ובהיקף השטח הנרכש. כמו כן, בית המשפט המחוזי קבע כי בהתחשב באופייה של העסקה אין לומר שמשך הזמן שעבר בין החתימה על חוזה התיווך והחתימה על הסכם הרכישה ניתק את זיקתו של מזרחי להתגבשותה של העסקה. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי הגם שלמרקוביץ ולטביב הייתה היכרות מוקדמת עם הנכס, בסופו של דבר התיווך של מזרחי הוא שהוביל להתגבשותה של העסקה, וזאת בהתחשב בחוזה התיווך שהיה לו עם פריגו ובתוכנית של חלוקת הנכס למגרשים שאותה יזם.
16. בנוסף, קבע בית המשפט המחוזי כי הגם שבחוזה התיווך לא נכללו כל הפרטים הנדרשים לפי סעיף 9 לחוק המתווכים יש מקום להכיר בתוקפו, בהתחשב בכך שהמדובר בחוזה הכולל למעשה את הפרטים המהותיים הנדרשים לזיהוי של הצדדים הרלוונטיים ושל הנכס, וכן את מחיר העסקה בקירוב ואת שיעורם של דמי התיווך. בנוסף, דחה בית המשפט המחוזי את הטענה כי תוקפו של חוזה התיווך הוגבל לתקופה של 60 ימים, בקבעו כי הדבר אינו עולה מלשון החוזה, אינו סביר, ואינו מתיישב עם העובדה שמזרחי המשיך לפעול לקידום העסקה גם לאחר שחלפה תקופה זו.
17. יחד עם זאת, בית המשפט המחוזי קבע כי ניתן לחייב בדמי תיווך רק את מי שרכש את המקרקעין בפועל ובנוסף היה מחויב מכוחו של חוזה התיווך. בהקשר זה נקבע כי טביב וחברת טביב לא היו מחויבים בתשלום דמי תיווך מכוחו של חוזה התיווך ולכן דין התביעה נגדם להידחות כבר מטעם זה. בפרט, בית המשפט המחוזי קבע כי הצטרפותו של טביב לקבוצה שאורגנה על-ידי מזרחי וידיעתו על חוזה התיווך בין מזרחי למרקוביץ כשלעצמן אינן מחייבות אותו בתשלום דמי תיווך, מקום בו הוא לא חתם על הזמנת שירותי תיווך כנדרש. באשר למרקוביץ נקבע כי אין מקום לחייבו מאחר שלא רכש את המקרקעין. לעומת זאת, נקבע כי בפועל מרקוביץ פעל עבור חברת ל.י.ס, שאף הייתה בין רוכשי המקרקעין, ולכן יש לחייבה מכוח חוזה התיווך.
18. בסיכומו של דבר, דמי התיווך שבהם חויבה חברת ל.י.ס הועמדו על 2% מן הסכום של 10.5 מיליון שקל (מאחר שחלקה ברכישת המקרקעין היה 50%), דהיינו 210,000 שקל, בתוספת מע"מ.
19. יחד עם זאת, בית המשפט המחוזי קבע כי מזרחי אינו זכאי לתשלום נוסף בגין ההנחה שהושגה לכאורה במחיר הרכישה. בית המשפט המחוזי סבר כי בפועל הרוכשים לא נהנו מהנחה – וזאת על יסוד חישוב של המחיר הממוצע לדונם במסגרת העסקה כפי שיצאה לפועל, בהשוואה למחיר הממוצע לדונם במועד החתימה על חוזה התיווך. בהקשר זה בית המשפט המחוזי אף דחה את טענתו של מזרחי כי יש לראות בחוזה התיווך הסכם שותפות בכל הנוגע להנחות שיושגו ביחס למחיר.
20. לצד זאת, בית המשפט המחוזי דחה טענות שהועלו כנגד מזרחי ונסבו על הפרות של חובות גילוי מצדו. בפרט, דחה בית המשפט המחוזי את הטענה כי מזרחי הסתיר את קיומו של זיהום בקרקע, בקבעו כי מרקוביץ וטביב ידעו כי קיים חשש לזיהום. כמו כן, דחה בית המשפט המחוזי את הטענה כי מזרחי הפר את חובת ההגינות המוטלת עליו ופעל בניגוד עניינים. בית המשפט המחוזי קבע שהעניין האישי שהיה למזרחי בנכס הסתיים טרם החתימה על חוזה התיווך, וכן שלא נגרם למרקוביץ נזק מאי-גילויה של חוות הדעת השמאית המוקדמת. כמו כן, נקבע כי ייצוג שני הצדדים לעסקה לא יצר אצל מזרחי ניגוד עניינים שהיה צריך להביא לידיעתו של מרקוביץ על מנת שייתן הסכמתו לכך בהתאם לחוק המתווכים, וכי דבר נהוג הוא, מטבע המקצוע, שהמתווך מייצג את שני הצדדים לעסקה. מכל מקום, נקבע כי בפועל מרקוביץ ידע שמזרחי מייצג גם את פריגו – נוכח דרישתה של פריגו להתקשר בעסקה אך ורק עם חברים בקבוצה שארגן מזרחי.
הערעורים שבפנינו
21. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשו כאמור ערעורים הן מטעמו של מזרחי והן מטעמה של חברת ל.י.ס.
22. בעיקרו של דבר, הצדדים חוזרים וטוענים במסגרת הערעור את הטענות שהעלו בבית המשפט המחוזי. מזרחי טוען כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה כולה, עסקה שעליה טרח במשך זמן רב, וכי הנתבעים מחפשים להתחמק מתשלום בו הם חייבים בתואנות שווא. לעומת זאת, לשיטת חברת ל.י.ס, מזרחי לא היה זכאי כלל לדמי תיווך, בין השאר משום שנהג בחוסר יושר, ומכל מקום לא היה הגורם היעיל שהוביל לעסקה. להלן יוצגו בתמצית עיקרי הטענות של כל אחד מהצדדים.
23. טענותיו של מזרחי – ערעורו של מזרחי מכוון לכך שיחויבו בדמי התיווך כלל הנתבעים – מרקוביץ, טביב חברת ל.י.ס וחברת טביב, בשיעורים שפורטו לעיל. בהמשך לכך, הסעד המבוקש על-ידו הוא פסיקת דמי תיווך בשיעור של 2% מכלל הרכישה (סכום של 21 מיליון שקל), וכן פסיקת הסכום הנוסף של 1.75 מיליון שקל בגין תרומתו הנטענת של מזרחי למחיר הרכישה הנמוך יותר. לשיטתו של מזרחי המדובר במקרה מובהק שבו היה מקום לחרוג מן הדרישה לחוזה כתוב העומד בדרישות הדין לא רק ביחס לחברת ל.י.ס אלא גם ביחס לטביב ולחברת טביב. בעיקרו של דבר, טוען מזרחי בהקשר זה כי הגם שטביב לא חתם על חוזה התיווך, הוא חייב בדמי תיווך בהתחשב בשותפות בינו לבין מרקוביץ, מתוקף דיני השליחות ותום הלב. ממילא, כך נטען, הדברים יפים גם לעניינה של חברת טביב, שטביב פעל בשמה ולמענה.
24. לחלופין, טוען מזרחי כי גם אם טביב לא אימץ את החוזה שעליו חתם מרקוביץ, מכל מקום הוא נטל על עצמו התחייבות עצמאית (בעל-פה) כלפיו לתשלום דמי תיווך – תחילה כאשר הצהיר טביב בפגישתם הראשונה כי הוא מצטרף למרקוביץ "כגוף אחד", ובהמשך כאשר הצהיר בפני נציג פריגו כי הוא נמנה על "הקבוצה של מזרחי". בעניין זה מפנה מזרחי לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, שבו נקבע כי החברות בקבוצה הייתה תנאי לעסקה. כמו כן, נטען שבית המשפט המחוזי התעלם מהפעילות האינטנסיבית שביצע עבור טביב, ומ"הרווח העצום" שהניבה תוכניתו לרוכשים. לבסוף, סבור מזרחי שסעיף 4.14 להסכם השיתוף בין הרוכשים, אשר קובע כי "כל אחד מהצדדים ישלם את דמי התיווך למתווך בהתאם לסיכום הפרטני עמו", מלמד על מחויבותו של טביב כלפיו.