25. באשר לזכאות הנטענת לתשלום נוסף בגין ההנחה בסכום הרכישה, טוען מזרחי כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי הנתבעים לא זכו בפועל להנחה (בהתאם לשיטת חישוב שכונתה "שיטת הממוצעים" ובחנה את המחיר הממוצע לדונם במסגרת העסקה). לשיטתו של מזרחי, שווי המגרשים המקוריים שאליהם התייחס חוזה התיווך במקור, ששטחם 9.5 דונם, נמוך משמעותית משווי המגרשים הנוספים שרכשו מרקוביץ וטביב בסופו של דבר – אשר נמצאים בחזית הנכס ובנויים עליהם מבנים איכותיים. לפיכך, לשיטת מזרחי קביעתו של בית המשפט המחוזי שגויה שכן היא מבוססת על מיצוע שוויים של המגרשים המקוריים עם המגרשים שהתווספו, ואילו בפועל, כך נטען, ביחס למגרשים המקוריים אכן ניתנה הנחה. מזרחי טוען עוד כי ניתן ללמוד מעדותו של נציג פריגו שהוא היה אחראי להנחה במחיר העסקה בשיעור הנדרש לפי חוזה התיווך.
26. לבסוף, מזרחי סומך את ידיו על קביעותיו של בית המשפט המחוזי כי היה הגורם היעיל בהתגבשות העסקה, וכן כי לא פעל בניגוד עניינים או הסתיר מידע באשר לעובדה כי הוא מייצג גם את פריגו, ולא הפר חובת גילוי ביחס לחשד לזיהום בנכס.
27. טענותיה של חברת ל.י.ס – חברת ל.י.ס טוענת כי כלל לא היה מקום לחייבה בדמי תיווך, כמי שלא הייתה צד לחוזה התיווך.
28. מכל מקום, חברת ל.י.ס טוענת כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי מזרחי היה הגורם היעיל שהביא להתגבשותה של העסקה. לטענת ל.י.ס היה מקום להבחין בין פעולות שביצע מזרחי עבור עצמו לבין הפעולות שביצע לכאורה בכובעו כמתווך. עוד נטען כי זמן רב קודם לחתימת הסכם התיווך נחשפה ל.י.ס לנכס על-ידי מתווך אחר, וכי הגורם היעיל בניהול המשא ומתן לא היה מזרחי, אלא טביב.
29. בנוסף, לשיטתה של חברת ל.י.ס יש לדחות את טענתו של מזרחי כי הוא זכאי לתוספת התשלום בסך של 1.75 מיליון שקל, שהותנתה בהפחתת מחיר העסקה. זאת, בשים לב לכך שבסופו של דבר המחיר ששילמה בעבור דונם היה גבוה – ולא נמוך – מהמחיר שאמורה הייתה לשלם על פי מתווה העסקה המקורי, וכן בהתחשב בעובדה שההבחנה הנטענת בין מתחמים יקרים וזולים אינה עולה מחוזה התיווך עצמו. בהקשר זה חברת ל.י.ס אף מצביעה על כך שמזרחי העלה את הטענה כי הוא זכאי לתשלום מתוקף הסכם שותפות שנכרת לכאורה בינו לבין מרקוביץ רק לאחר שנדחתה טענתו כי הוא זכאי לסכום כ"דמי תיווך נוספים". חברת ל.י.ס סומכת את ידיה על קביעתו של בית המשפט המחוזי כי הסכם שותפות כנטען לא היה כלל.
30. חברת ל.י.ס מוסיפה וטוענת כי מזרחי הפר את חובת הגילוי שהייתה מוטלת עליו באשר למשא ומתן שקיים עם פריגו לרכישת הנכס בעצמו, כמו גם ביחס לקיומה של חוות הדעת השמאית המוקדמת שהעריכה את שווי המקרקעין בכ-31 מיליון שקל. עוד היא טוענת כי מזרחי לא גילה את המידע שהיה ברשותו על זיהום הקרקע ועל עלויות ניקיונו. כמו כן, ל.י.ס חוזרת ומפנה לטענה כי מזרחי הפר את חובתו לגלות כי פעל כמתווך גם בעבור פריגו.
31. טענותיו של מרקוביץ – מרקוביץ טוען, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, כי אין יריבות בינו באופן אישי לבין מזרחי, אלא רק בין מזרחי לבין חברת ל.י.ס – שהרי הזכויות בנכס נרכשו על-ידי החברה ולא על-ידו באופן אישי. מכל מקום מבקש מרקוביץ לראות בטענותיה של חברת ל.י.ס כטענותיו שלו.
32. טענותיהם של חברת טביב וטביב – אף טביב וחברת טביב שבשליטתו טוענים כי דין הערעור של מזרחי להידחות. ככל שהדברים מכוונים כלפי טביב באופן אישי, נטען כי הוא לא חתם מעולם על מסמכי תיווך ואף לא רכש בעצמו זכויות כלשהן במקרקעין. בנוסף, טוען טביב כי מזרחי לא הציג כל הצדקה לבצע הרמת מסך בינו לבין חברת טביב שבה הוא משמש כמנהל וכבעל שליטה, או להטלת אחריות אישית עליו.
33. מעבר לכך, טביב טוען כי במסגרת התמחותו בתחום של פינוי פסולת רעילה ממקרקעין ולנוכח הקשרים המקצועיים בינו לבין פריגו, הוא הכיר היטב את הנכס עוד קודם לפעולות התיווך של מזרחי ואף ידע על העמדתו למכירה. עוד נטען שלא הייתה שותפות מכל סוג שהוא בין טביב ובין מרקוביץ קודם לחתימה על חוזה התיווך וגם חודשים לאחריה. כמו כן, טביב טוען כי אין די בהודעתו כי הוא מעוניין לרכוש נכס יחד עם חברת ל.י.ס, שהושמעה שבועות לאחר החתימה על חוזה התיווך, על מנת לחייבו בדמי תיווך. לבסוף, נטען כי לא ניתן לייחס לטביב חובה לשלם דמי תיווך מתוקף הסכם השיתוף, מבלי שנערך כל סיכום פרטני בין מזרחי לבינו בעניין.
דיון והכרעה
34. לאחר שבחנתי את הדברים אני סבורה כי דין שני הערעורים להידחות.
35. מהלך הדיון יהיה כדלקמן: ראשית, אציג את דרישות הדין באשר לחיוב בדמי תיווך. הכוונה היא לדרישה מהותית שעניינה היותו של המתווך "הגורם היעיל" שהוביל לעסקה ולדרישה צורנית שעניינה עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הנדרשים לפי חוק המתווכים. שנית, ובהמשך לכך, ייבחן יישומן של דרישות אלה במצבים שבהם לא התקיימה דרישת הצורה כפי שזו הוגדרה בחוק. לבסוף, ייבחנו שאלת פרשנותו של חוזה התיווך במקרה דנן, וכן השאלה האם מזרחי הפר את חובות ההגינות והגילוי הקבועות בחוק המתווכים.
המישור המהותי: זכאותו של "הגורם היעיל" לדמי תיווך
36. ככלל, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתתו של חוזה מקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש. דרישה זו, שנקבעה במקור בפסיקה (ראו: ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ"ד מו(2) 724 (1992); ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' עיזבון המנוח ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ)), מצאה בהמשך עיגון בחוק המתווכים (ראו: ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 847 (2001); ע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני, פסקה 8 (6.12.2015); רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין, פסקה 19 (20.7.2016) (להלן: עניין בראל)). בפסיקה אף הובהר כי מדובר בדרישה קוגנטית, במובן זה שאין מקום לחיוב בדמי תיווך כאשר אינה מתקיימת (ראו: עניין בראל, בפסקאות 22-21). כמו כן, הפסיקה מנתה רשימה לא סגורה של שיקולים על מנת להכריע בשאלה האם מתווך מסוים אכן היה "הגורם היעיל" שהוביל לעסקת המקרקעין. כך למשל, נקבע בעניין מוסקוביץ כי ההכרעה בדבר זהותו של הגורם היעיל תיקבע בהתאם למידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; מידת הקרבה בין ההצעה המקורית לבין החוזה הסופי מבחינת תנאי התשלום ושיעוריו; חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית לבין מועד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך; קיומו של גורם נוסף שסייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו; תשלום דמי התיווך על-ידי הצד השני לעסקה ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; וכן הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן (שם, בעמ' 124-123).
המישור הצורני: חוזה בכתב הכולל פרטים כנדרש בחוק
37. בעבר, דיני התיווך לא זכו להסדרה מיוחדת במשפט הישראלי, והם נדונו במסגרת הכללית של דיני החוזים. מצב דברים זה הוביל, לעתים קרובות, לחוסר ודאות ולהגנה לא מספקת על הצרכנים בשוק. על רקע זה החליטה הכנסת לעגן את דיני התיווך בחקיקה פרטיקולרית, שתביא לידי ביטוי את מאפייניו המיוחדים של תחום התיווך ותגביר את ההגנה על הצרכן. הדברים עולים בבירור מדברי ההסבר להצעת החוק (ראו: דברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב-1992, ה"ח 2136. כן ראו: עניין בראל, בפסקה 15)).
38. לשם כך, קובע סעיף 14(א) לחוק המתווכים כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך מלקוח אך אם התקיימו הדרישות הבאות:
"(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
39. בהתאם, קובע סעיף 9(א) לחוק המתווכים כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה. בהמשך לכך, קובעות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן: תקנות המתווכים) כי בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים, לא יחסרו הפרטים הבאים:
"(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975".
40. אם כן, הדין קובע דרישות צורניות מפורטות ביחס לחוזה תיווך במקרקעין. שלא כחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), חוק המתווכים אינו מסתפק בקביעה כי נדרש חוזה "בכתב", אלא מוסיף ומונה את הפרטים שצריכים להופיע באותו חוזה כתוב. דרישות סטטוטוריות נוספות אלה נועדו להגשים את תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים.
דרישת הכתב בחוק המתווכים והשאלות שהתעוררו לגבי פרשנותה
41. במהלך השנים חזרו והתעוררו בפסיקתם של בתי משפט השלום ובתי המשפט המחוזיים שאלות באשר לדרישות הצורניות שנקבעו בחוק המתווכים ביחס לחוזי תיווך. בין היתר, התעוררה השאלה האם נכון "לרכך" במקרים מסוימים את דרישת הכתב – שהיא כאמור אחת מאותן דרישות צורניות – בהתחשב בעקרון תום הלב (כפי שנקבע בעבר בפסיקה שעסקה בפרשנותו של סעיף 8 לחוק המקרקעין). בנוסף לכך, לא אחת התעוררה השאלה שעניינה יישום דרישת הכתב ביחס לעסקה שמתבצעת בין גורמים עסקיים "מתוחכמים", דהיינו עסקה בעלת מאפיינים שונים לכאורה מאלו של ההקשרים הצרכניים שבהם התמקד התהליך שקדם לחקיקת חוק המתווכים. סוגיה זו התעוררה הן במצבים שבהם נעשה חוזה בכתב אך לא במתכונת המפורטת שדורש החוק, והן במצבים שבהם כלל לא נעשה חוזה בכתב. שאלות אלה טרם זכו להכרעה ברורה בפסיקתו של בית משפט זה.
42. דומה שמפסקי הדין שניתנו בבתי המשפט השונים לא עולה גישה אחידה באשר להגמשתה של דרישת הכתב. כך, מחד גיסא, ניתן להצביע על גישה קפדנית, אשר עומדת על הצורך בקיומן של הדרישות המפורטות בתקנות המתווכים במלואן (ראו למשל: ת"א (שלום ירושלים) 6577/98 טרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ' נתנאל אל.אל.סי, פ"מ תשס"א(3) 75 (2001); ע"א (מחוזי חיפה) 3455/06 דה כהן בע"מ נ' עמרם (28.8.2007)). מאידך גיסא ניתן לזהות גם גישה גמישה יותר, אשר נכונה להכיר בחיוב בדמי תיווך אף כאשר לא קוימו כל דרישות החוק הצורניות. בדרך כלל, גישה זו הוחלה ביחס לחוזה תיווך שנעשה בכתב, אך חסרו בו פרטים מסוימים אשר נדרשים לפי תקנות המתווכים. בתי המשפט קבעו כי יש מקום להחלתה של הגישה הגמישה במקרים שבהם הדבר אינו חותר תחת תכלית החוק בנסיבות המקרה הקונקרטי, דהיינו שחסרונם של הפרטים ניתן להשלמה והוא אינו מפחית מהוודאות באשר לזהות צדדים ולכוונתם להתקשר בחוזה תיווך. כמו כן, הודגשה ההצדקה להחלתה של גישה זו מקום שבו בית המשפט התרשם כי הלקוח מבקש לחמוק מתשלום דמי תיווך בחוסר תום לב, או כאשר אי-החיוב בדמי תיווך היה מוביל לתוצאה מקוממת (ראו: ע"א (מחוזי ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (30.6.2002); ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס בע"מ נ' מליק – מרכזים מסחריים בע"מ (30.10.2005) (להלן: עניין מטרופוליס)). עוד נקבע כי ניתן "להגמיש" את דרישות חוק המתווכים כאשר מדובר בעסקה בין גורמים עסקיים – וזאת בשים לב לתכליתו הצרכנית (ראו למשל: עניין מטרופוליס).
43. מעבר לכך, יצוין כי ב"מקרי קצה" נכונים היו לעתים בתי המשפט להורות על תשלום דמי תיווך גם כאשר חוזה תיווך בכתב נעדר כליל, תוך הטעמת דגשים שונים. כך למשל, בהקשר של עסקת נדל"ן מורכבת בין גורמים עסקיים נדחתה בקשה למחוק על הסף תביעה לדמי תיווך, אף כאשר לא נחתם חוזה תיווך כלל (ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 28763-07-14 מאנה נ' תעשיות מזון תנובה – אגודה שיתופית חקלאית בישראל בע"מ (10.2.2015)). במקרה אחר צוין כי חוק המתווכים אינו מתאים לחול על עסקה מסחרית מורכבת (ת"א (מחוזי ת"א) 2132/05 קריאטיב בע"מ נ' ארזים השקעות בע"מ (10.1.2011)). כמו כן, ניתן למצוא ביטוי בפסיקתם של בתי המשפט השונים להיקשים מההלכות הנוגעות להעדפת עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב במקרקעין במצבים חריגים ויוצאי דופן (ראו: תא"ם (שלום אילת) 48904-06-11 התשבי נ' ש.י.א רפאל פרוייקטים בע"מ (27.8.2013)).
44. בהמשך לכך, אף בית משפט זה ציין כי שאלת פרשנותו של חוק המתווכים בהקשר של דרישת הכתב עודנה מחכה להכרעה (ראו למשל: רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר, פסקאות י"ג-י"ד (26.1.2010)). זאת, לצד שאלות אחרות שהוא עשוי לעורר (למשל, שאלת תחולתו במקרה של עסקת מניות שמבחינה מהותית ניתן לראות בה עסקה בזכויות במקרקעין. ראו: ע"א 5786/15 אזורים נ' חסן, פסקה 16 לפסק דינה של השופטת ע' ברון ופסקאות ב'-ד' לפסק דינו של המשנה לנשיאה (בדימ') א' רובינשטיין (3.9.2017)).
45. בענייננו, דומה שנדרשת הכרעה לפחות בחלק מן ההיבטים של השאלות הנוגעות להגמשה של דרישת הכתב הקבועה בחוק המתווכים. הטעם לכך הוא כפול. ראשית, חוזה התיווך שנחתם בין מזרחי למרקוביץ אינו כולל את כל הפרטים הנדרשים שהוצאו לפי חוק המתווכים והתקנות מכוחן.. אם כן, ההכרעה בשאלת חיובה של חברת ל.י.ס בתשלום דמי תיווך (מכוח הקביעה שמרקוביץ פעל בשמה) תלויה באפשרות "להגמיש" את דרישת הכתב במקרים שבהם קיים חוזה בכתב אך זה אינו תואם את כל הדרישות הצורניות בחוק. שנית, עם חברת טביב לא נערך כל חוזה תיווך בכתב, וכך אף לא עם טביב עצמו. על כן, חיובם בדמי תיווך במקרה זה יכול להיות מבוסס רק על גישה המכירה באפשרות לחרוג מדרישת הכתב במצבים מסוימים. בנסיבות העניין, בית המשפט המחוזי ביסס למעשה את חיובה של חברת ל.י.ס. על הגישה המאפשרת חיוב בדמי תיווך גם כאשר חסרים בחוזה בכתב פרטים מסוימים. לעומת זאת, בית המשפט המחוזי נמנע מלחייב בדמי תיווך את חברת טביב שעמה לא היה כל חוזה כתוב.