12. בעיקרו של דבר, מזרחי טען בתביעתו כי הוא זכאי לתשלום של דמי תיווך בשיעור של 2% ממחיר הרכישה, ובנוסף גם לתשלום של 1.75 מיליון שקל בהתחשב בכך שהרכישה הושלמה במחיר נמוך יותר מזה שבו הוצעה הקרקע למכירה. ככלל, טען מזרחי כי השיג עבור הרוכשים הנחה של מיליוני שקלים ברכישת חלקם בנכס.
13. מנגד, טענתם של הנתבעים הייתה שמזרחי אינו זכאי לדמי תיווך כלל. טענה זו הועלתה במספר מישורים. ראשית, נטען כי חוזה התיווך שעליו הסתמך מזרחי נחתם ל-60 יום בלבד. שנית, נטען כי חוזה התיווך נכרת עם מרקוביץ בלבד, אלא שהוא לא רכש את הקרקע, כי אם חברת ל.י.ס וחברת טביב, שלא היו מחויבות מכוחו של חוזה זה. שלישית, נטען כי העסקה ידעה גלגולים רבים, כאשר בפועל מזרחי לא היה הגורם היעיל ולמעשה לא היה מעורב בעסקה שנעשתה בסופו של דבר. רביעית, הועלו טענות באשר להיבטיו הצורניים של חוזה התיווך אשר על-פי הנטען לא כלל כתובות ומספרי זיהוי כנדרש מכוחו של סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים או החוק). חמישית, נטען כי בפועל הרכישה לא נעשתה במחיר המשקף הנחה בהתחשב בכך שהמחיר לכל דונם בסופו של דבר היה 1,356,589 שקל (סכום העולה על 1,263,157 שקל על-פי תחשיב של 12 מיליון שקל ל-9.5 דונם). ששית ולבסוף, נטען כי מזרחי אינו זכאי לדמי תיווך מאחר שהפר את חובת הנאמנות שלו כמתווך, בין היתר בשל כך שהסתיר מהנתבעים חוות דעת שמאית רלוונטית לעסקה, שנערכה בתקופה שבה התעניין עם אחיו ברכישת הנכס (להלן: חוות הדעת השמאית המוקדמת). כמו כן, נטען כי מזרחי הסתיר את העובדה שחתם על חוזה תיווך גם עם פריגו.
14. ביום 16.3.2016 קיבל בית המשפט המחוזי את תביעתו של מזרחי בחלקה – וחייב את חברת ל.י.ס בלבד לשלם למזרחי דמי תיווך, כמפורט להלן.
15. בית המשפט המחוזי קבע כי מזרחי היה הגורם היעיל בהתגבשותה של העסקה ובהבאתה לכדי סיום. בית המשפט המחוזי הצביע על פעילותו האינטנסיבית של מזרחי במסגרת המשא ומתן שקדם לעסקה וכן על כך שמזרחי תיאם בין הגורמים השונים בקבוצת הרכישה וכן בינם לבין פריגו ואף הסדיר את ההיבטים המשפטיים של העסקה באמצעות עורך דין ופעל להזמנתן של חוות דעת שמאיות. בפרט נקבע כי חברות בקבוצה שמזרחי אירגן הייתה תנאי להתקשרות עם פריגו. בהקשר זה אף נקבע כי העובדה שמזרחי לא ניהל את המשא ומתן בין הרוכשים לבין פריגו אינה גורעת מהיותו הגורם היעיל בהתגבשות העסקה, וכן כי השינויים שעברה העסקה אינם גורעים מקביעה זו, בעיקר בהתחשב במורכבותה של העסקה, בריבוי הצדדים ובהיקף השטח הנרכש. כמו כן, בית המשפט המחוזי קבע כי בהתחשב באופייה של העסקה אין לומר שמשך הזמן שעבר בין החתימה על חוזה התיווך והחתימה על הסכם הרכישה ניתק את זיקתו של מזרחי להתגבשותה של העסקה. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי הגם שלמרקוביץ ולטביב הייתה היכרות מוקדמת עם הנכס, בסופו של דבר התיווך של מזרחי הוא שהוביל להתגבשותה של העסקה, וזאת בהתחשב בחוזה התיווך שהיה לו עם פריגו ובתוכנית של חלוקת הנכס למגרשים שאותה יזם.