43. העדר מסויימות של המסמך
א. כפי שציינו בסעיף 38 לעיל, העובדה כי הצדדים התכוונו בדעתם מבחינה סובייקטיבית לכרות חוזה (כמסקנתנו בשאלה ג' לעיל), אינה מספקת אם המסמך עליו חתמו, אותו כינו "זכרון דברים", אינו מפורט או מסויים דיו בכדי ליצור "חוזה".
או בלשונו של בית המשפט בענין פלונית – דרישת המסויימות עניינה בשאלה, אם הצעת המציע היתה מסויימת דיה כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה.
בענייננו לטעמי עסקינן במסמך נעדר מסויימות בחלק מהפרטים החיוניים והמהותיים לעסקת קומבינציה, וזאת כפי שהסתבר במהלך בירור התובענה.
התברר, כפי שאפרט להלן, שנותרו נקודות עלומות במסמך, או לא הוזכרו בו נושאים מהותיים והכרחיים בכדי להופכו למסויים דיו, עד שנוכל לכנותו "חוזה".
ודוק – זכרון דברים עשוי לענות על דרישת המסוימות אף כאשר אינו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי הנוהג המקובל.
במקרה דנן, כפי שאפרט להלן, נותרו נקודות ונושאים שלא הוכחה הסכמה להם, והם אינם ניתנים להשלמה על-פי הדין ו/או הנוהג, באופן שאין מנוס מהקביעה כי המסמך אינו מסויים דיו.
ב. שני הסעיפים הבעייתיים ביותר, ושהובילו למחלוקות בין הצדדים, כמשתקף מעדויותיהם בפני, הם סעיפים 3-4 למסמך. בסעיפים אלה נקבע למעשה מה המבקשים מקבלים במסגרת עסקת הקומבינציה הנדונה ומה המשיבים מקבלים.
שני סעיפים אלה בעיקר הם ששכנעוני לקבוע כי המסמך אינו מסויים דיו, באופן שאינו מבטא "הצעה" ברורה וממילא לא ניתן לקבל באמצעותו "קיבול" כנדרש בסעיף 2 לחוק החוזים, המצוטט בסעיף 38 לעיל.
סעיף 3 למסמך קובע כדלקמן:
"המוכרים יקבלו מהקונים בית בן 230 מ"ר בנוי עד שתי קומות בחלק מאחד המבנים ובו עד 4 חדרי מקלחות ושני מטבחים על שטח בן 33% משטח המגרש כולו ובתנאי של יעלה על 500 מ"ר. בנוסף, 50 מ"ר בנוי הכוללים 2 חדרי שינה, סלון, מטבח, מקלחת ושירותים במבנה השני".
סעיף 4 למסמך קובע כדלקמן:
"הקונים יקבלו 67% משטח המגרש ובתנאי שלא יפחת מ-1000 מ"ר ועליו יבנו מבנה בן 2 יחידות דיור וחלק נוסף מהמבנה המוזכר בסעיף 3 למעלה בו יחידת דיור נוספת ובסה"כ 3 יחידות דיור".
ג. נתחיל ביחידת הדיור בשטח של 50 מ"ר שיועדה למגוריה של ציפורה. לכאורה על-פי סעיף 3, למסמך יחידה זו מופיעה בחלק שהמבקשים מקבלים. דא עקא שאותה יחידה גם מוזכרת בסעיף 4 בחלק שהמשיבים מקבלים.
מכאן עולה השאלה למי תהא שייכת קניינית יחידה זו – למבקשים או למשיבים.
אין תשובה ברורה במסמך, וגם דעות הצדדים בנדון חלוקות.