ה. גם לא ברור עד תום כמה יחידות דיור ייבנו בסופו של יום על המקרקעין במסגרת הסכם הקומבינציה, שכן המשיבים התכוונו לבקש שינוי תב"ע בכדי להגדיל את אחוזי הבניה על המקרקעין, ומה חלקם של המבקשים בהגדלה זו.
נבהיר את דברינו – על פי התב"ע הקיימת ניתן לבנות ארבע יחידות דיור (שני מבנים ושתי קומות) כמתואר בחוות דעתו של השמאי רפלסון (נספח ח' לתיק המוצגים).
כך גם עולה ברורות מעדותו של הרצל, שהלך יחד עם המשיבים לועדה המקומית להוציא דף תכנון ובניה בקשר למקרקעין. בדף זה נרשם כי ניתן לבנות על המקרקעין בהתאם לתב"ע הקיימת ארבע יחידות דיור (עמ' 76 לפרו' שו' 22-36).
על אף זאת בתרשים שרשם ציון במעמד חתימת המסמך, נספח טו לתיק המוצגים, רואים כי המשיבים התכוונו לבנות יותר מארבע יחידות דיור, כנראה חמש יחידות דיור, ואולי אף יותר.
נשאל על כך ציון וציין, כי אכן המשיבים התכוונו להגיש בקשה לוועדה המקומית להגדלת אחוזי הבניה על-פי התב"ע הקיימת, באופן שתתאפשר בניית יחידת דיור נוספת, ובכך יושבחו המקרקעין כלכלית (עמ' 137 לפרו' שו' 27-36; עמ' 138 לפרו' שו' 15-30).
כשנשאל ציון ומה חלקם של המבקשים בהשבחה והשיב כי:
"בהסכם לא רשום שאנחנו את החלק שלהם ...הולכים להגדיל, רשום מה הם מקבלים...מן הסתם אם אתה מגדיל את התב"ע הם נהנים מהחלק היחסי שלהם. זה נעשה באופן אוטומטי" (עמ' 138 לפרו' שו' 1-3).
ציון אף ציין כי במסמך לא רשום כי המשיבים מתכוונים לבצע שינוי תב"ע ולהגדיל את אחוזי הבניה, והם גם לא מסרו מידע חשוב זה למבקשים (עמ' 138 לפרו' שורות 6-7)
כפי שציינו לעיל, לב ליבו של הסכם קומבינציה הוא חלוקת הזכויות בין הצדדים לו, הבעלים מחד גיסא והיזם/הקבלן מאידך גיסא. אפשרות הגדלת אחוזי בניה צריכה להיות מוסכמת מראש בין הצדדים בצורה ברורה ומפורשת בכל מסמך משפטי מחייב ביניהם, לרבות זכרון דברים, כי יש לכך השפעה על חלוקת הזכויות ביניהם לנוכח השבחת המקרקעין ואפשרויות הבניה עליהם.
במסמך דנן אין כל התייחסות לאפשרות הגדלת זכויות הבניה במקרקעין, למרות שהתברר כי למשיבים היתה כוונה ממשית לכך, והתכוונו לבנות לפחות חמש יחידות דיור, אחת מעבר לאפשרות התכנונית שהיתה קיימת בעת חתימת המסמך. המסמך נעדר את חלקם של המבקשים בהשבחת המצב התכנוני במקרקעין, למרות עדותו של ציון שהיתה כוונה כי ייהנו מהשבחה זו "אוטומטית".
לא שוכנעתי בכך. מהמסמך דווקא עולה תמונה הפוכה, על-פיה חלקם של המבקשים קצוב וידוע ללא קשר להשבחה תכנונית כלשהיא, ממנה ייהנו רק המבקשים, השבחה שתותיר בידם יחידת דיור אחת או יותר, עודפים מארבע יחידת הדיור שהיו ניתנות לבניה בעת החתימה על המסמך.
במצב דברים זה יש לומר כי המסמך חסר הסכמה על חלוקת הזכויות במקרה של הגדלת זכויות הבניה במקרקעין, במיוחד כשיש כוונה מוחשית לבקש הגדלה כאמור.
חסר זה לא ניתן להשלמה באמצעות הדין או הנוהג.