ז. בנדון אדגיש – כשעסקינן בדרישת "מסויימות" החוזה, אין הכוונה כי הפירוט במסמך יהיה כליל השלמות. די בכך שניתן יהיה ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העסקה, ושיכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן יהיה לבצע את החוזה, אף אם הצדדים חפצים בכך (ענין תמגר).
לעומת זאת, כפי שעמדנו על כך לעיל, כשמגיעים למסקנה כי ישנם פרטים מהותיים וחיוניים חסרים לעסקה בלעדיהם לא ניתן לומר כי "הבשיל" הסכם מחייב, יש לומר כי לא מתקיימת דרישת המסויימות.
במקרה דנן הנקודות עליהן עמדתי לעיל (יחידת הדיור של ציפורה; מספר יחידות הדיור שיקבלו המבקשים; הגדלת אחוזי הבניה וחלקם של המבקשים בהגדלה זו) מלמדות כי חסרות במסמך נקודות מהותיות וחיוניות שיש בהן בכדי להשפיע על מהותה ותחומה של העסקה. בלעדיהן לא ניתן לומר כי הבשילה עסקת הקומבינציה.
44. היעדר גמירות דעת הצדדים מבחינה אובייקטיבית:
כפי שציינו לעיל בין יסוד המסויימות ליסוד גמירות הדעת, שנבחן במדד אובייקטיבי, יש קשר של גומלין. היינו – ככל שנסיק על אי הסכמה בפרטים עיקריים, מהותיים וחיוניים לעסקה שבפנינו, הדבר עשוי להעיד על פגם בגמירות דעתם של הצדדים.
במקרה דנן העדר הסכמה בשלוש הנקודות עליהם עמדנו לעיל מלמד על אי גמירות דעתם בנקודות אלה, שאינן ניתנות להשלמה ע"י הדין ו/או הנוהג.
שלוש הנקודות דלעיל הן מהותיות ואף עיקריות בהסכם הקומבינציה שבלעדיהם ניתן לומר כי לא השתכלל חוזה מחייב ביניהם, ועליהם עוד להשלים המשא ומתן בנקודות אלה.
יותר מזה – מעדויות הצדדים לעיל עולה כי נקודות אלה חשובות לצדדים, ולא בטוח כי ניתן יהיה להגיע להבנות בהן.
לדוגמא – באשר ליחידת הדיור של ציפורה, ציון העיד ברורות כי אם זו לא תישאר קניינם של המשיבים לאחר אריכות ימיה של ציפורה, העסקה אינה כדאית למשיבים כלכלית. לעומתם, המבקשים סברו כי יחידה זו תהא קניינם, ולכאורה סעיף מסעיפי המסמך תומך בכך (ועמדנו על כך לעיל).
כך גם באשר לשאלת בניית שלוש יחידות דיור נפרדות ומושלמות למגורים בעבור המבקשים או פחות מכך. נקודה זו דווקא היתה קריטית למבקשים (כפי שעמדנו על כך לעיל), אך דווקא בה לא הושגה הסכמה ברורה והמסמך הותירה עמומה ומעורפלת.
כך גם בנושא הגדלת זכויות הבניה, שהוא חלק מליבת כל עסקת קומבינציה, אך במקרה דנן נותר סתום לחלוטין. תוכניתם של המשיבים לפעול להגדלת אחוזי הבניה של המקרקעין ע"י שינוי התב"ע החלה עליהם, התגלתה רק בחקירתם הנגדית. נסיונו של ציון לטעון כי גם המבקשים ייהנו אוטומטית מהגדלה זו של אחוזי הבניה, לא באה לידי ביטוי במסמך, אלא ההיפך – ממנו עולה כי המבקשים לא ייהנו מהגדלה זו (וגם על כך עמדנו לעיל).