ב. דין המסמך בטלות, מעיקרו ומלכתחילה –
1. קיימת מניעות משפטית חוקית לכל פעולה ו/או עסקה בנכס ללא אישור הנאמן ובית המשפט, מאחר שעל פי הדין מוקנה נכס בפשיטת רגל לנאמן.
צו הכינוס שהוטל על נכסי המנוח במסגרת פשיטת הרגל, חל אף על הנכס דנן ופועל כצו מניעה, ורק הנאמן, באישור בית המשפט, היה רשאי לעשות פעולות בנכס.
2. המבקשים נהגו בשקיפות מלאה ובגילוי לב מלא כלפי המשיבים ומסרו להם את כל המידע והמסמכים הנוגעים למצבו המשפטי של הנכס, ולא התכוונו לפעול בניגוד למצב המשפטי ולהסכם הפשרה עליו חתמו עם הנאמן.
3. למבקשים 1 ו-3 (הרצל ואסתר) אין שום מעמד משפטי ביחס למקרקעין, הם אינם יורשים על פי דין של המנוח ולא היו רשאים להתקשר ולהתחייב במסמך לגבי המקרקעין.
ג. פגמים מהותיים בכריתת החוזה ובמהלך המו"מ לכריתתו –
1. אם יקבע כי המסמך הוא בעל תוקף חוזי מחייב, הרי שדינו להיפסל בשל פגמים מהותיים ביותר אשר נפלו במהלך המו"מ לכריתתו ובכריתתו, העולים כדי הטעייה/מצג שווא, חוסר תום לב ועושק.
2. המבקשים הוטעו ע"י המשיבים לגבי תוקפו המשפטי המחייב של המסמך, כשאמרו להם שוב ושוב כי מדובר במסמך פנימי ולא פורמלי, רק בין הצדדים. לו היו יודעים המבקשים כי מדובר במסמך בעל תוקף חוזי מחייב, לא היו חותמים על המסמך ולא היו מתקשרים בו.
3. המשיבים לא קיימו את חובת הגילוי הנדרשת מהם בעסקה הנדונה, ולא הציגו בפני המבקשים את כוונתם האמיתית – חתימה על הסכם מכר.
4. המבקשים סברו בעת חתימה על המסמך, כי המונח "הסכם אופציה" המופיע תחת כותרת "הנדון" במסמך, משמעו "אפשרות" או "ברירה" העומדת להם לחתימה או אי חתימה על הסכם סופי בעתיד, והם לא חשבו כי מדובר בחוזה מחייב. אי הבנה זו מעידה על טעות מהותית בתום לב של המבקשים, אך מקורה בהטעיה מכוונת של המשיבים, אשר ניסחו המסמך, לא העבירוהו למבקשים עובר לפגישה, ובמהלכה גרמו למבקשים להבין כי מדובר במסמך בלתי מחייב.
5. המשיבים הטעו המבקשים ושכנעו אותם כי אין צורך בייעוץ משפטי היות שמדובר במסמך פנימי ולא מחייב. המבקשים רצו להתייעץ עם עורך דין טרם החתימה על המסמך אולם הסברי המשיבים שכנועם כי ההתייעצות מיותרת ובכך גרמו להם לחתום על המסמך ללא התייעצות משפטית כאמור. משכך יש לומר כי החתימה נעשתה במחטף ותוך פגימה ברצון החופשי של המבקשים להתקשר בחוזה.
6. המשיבים הציגו עצמם בפני המבקשים ובאתר האינטרנט של חברת אוונגרד חברה לבניה ויזמות נדל"ן בע"מ (להלן: "אוונגרד") שבבעלותם, כבעלי ניסיון רב בבנייה וכממשיכי דרכו של הקבלן סמי מרדכי (אביו של ציון - להלן: "סמי") באוונגרד, אשר הוקמה לפני כארבעה עשורים ע"י סמי, ומתהדרת בבניית פרויקטים ומבנים אשר בפועל לא היה להם שום קשר למשיבים. כיום מתברר, כי אוונגרד הוקמה שבועות בודדים לפני מועד חתימת המסמך ולמשיבים עצמם לא היה ניסיון מוכח בבנייה. על כן מדובר בשקר, מצג שווא, תרמית והטעייה בהם נקטו המשיבים לפני חתימת המסמך ולאחריו.
7. לאור המפורט לעיל, התנהגות המשיבים עולה גם כדי התנהגות בחוסר תום לב במהלך מו"מ לקראת כריתת הסכם, כמשמעותה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").
8. בהתנהגותם זו, הוכיחו עצמם המשיבים כלא אמינים, חסרי ניסיון ומיומנות והמבקשים לא בוטחים בהם וביכולתם לבנות את בתיהם. משכך לא ניתן לכפות על המבקשים מתן שירות אישי ע"י המשיבים, כהוראת סעיף 3(2) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות").