פסק-דין
הנשיאה א' חיות:
ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' גייפמן) מיום 3.4.2016 שדחה את תביעתו של המערער, יצחק מור (להלן: יצחק) נגד המשיבים, ויקטור ודוד נחמני (להלן בהתאמה: ויקטור ודוד וביחד: נחמני), בעילה של הפרת הסכם קומבינציה במקרקעין שנקשר בינו ובין ויקטור, וקיבל בחלקה את התביעה שכנגד שהגישו נחמני להשבת סכומים שויקטור היה זכאי להם והוחזקו על ידי יצחק.
רקע עובדתי
1. יצחק היה בתקופה הרלוונטית בעלים של מקרקעין הידועים כגוש 6158 חלקה 910 והמצויים ברחוב שועלי שמשון 11 ברמת גן (להלן: המקרקעין). ביום 24.10.1996 התקשר יצחק עם ויקטור בהסכם קומבינציה לפיו התחייב ויקטור לפעול לשינוי ההוראות התכנוניות שחלו על המקרקעין באותה העת בדרך של הגשת תכנית "שתכלול, לפחות, בנין בן 5 קומות ו-10 יחידות דיור" ויבנה על המקרקעין בנין מגורים שיכלול לא פחות מ-8 דירות, אשר יחולקו בין השניים כך שמחצית מהדירות שיאושרו לבנייה יישארו בבעלותו של יצחק, והמחצית האחרת תועבר לבעלותו של ויקטור (להלן: הסכם הקומבינציה או ההסכם). כמו כן הוסכם כי הצדדים יתחלקו בעלויות היטל ההשבחה באופן שווה וכי ויקטור ישלם את יתר המיסים הנדרשים, לרבות מס השבח שיחול על העסקה.
2. בסעיף 23 להסכם קבעו הצדדים תנאי מתלה – אשר הוסף לדרישתו של יצחק – ולפיו על ויקטור לקבל היתר בניה כמוסכם בתוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם ואם לא יינתן ההיתר בתוך המועד האמור יתבטל הסכם הקומבינציה מבלי שתהיה למי מהצדדים טענה או תביעה כלשהי כנגד משנהו (להלן: התנאי המתלה). ואולם, בסעיף 23(ד) להסכם הקומבינציה נקבע כי ויקטור יהיה רשאי להאריך את התקופה האמורה שנקצבה להוצאת ההיתר ב-12 חודשים נוספים, וזאת בכפוף להודעה מראש ובכתב שימסור ליצחק. בסעיף 20(ב) להסכם הקומבינציה הוסיפו הצדדים וקבעו עוד כי כל שינוי בהסכם ייעשה בכתב בלבד. יצחק וויקטור חתמו על הסכם הקומבינציה. בנו של ויקטור, דוד, חתם כערב להתחייבויותיו של אביו על פי ההסכם והצדדים דיווחו על העסקה לרשויות מס שבח.
3. היתר הבניה לא ניתן בחלוף 12 חודשים מיום כריתת הסכם הקומבינציה. ויקטור לא מסר הודעה בכתב בדבר הארכת ההסכם ומכל מקום היתר הבניה לא ניתן גם בחלוף 12 חודשים נוספים. כמו כן לא נערך על ידי הצדדים כל שינוי בכתב של תנאי ההסכם. ואולם, גם בחלוף המועדים שנקצבו בהסכם המשיך ויקטור לפעול לקידום תכנית שתאפשר קבלת היתר לבנית הדירות במקרקעין והוא מימן מכיסו את העלויות הכרוכות בכך. כמו כן, פעל עורך דינם של נחמני, יגאל יהלומי (להלן: עו"ד יהלומי) להשגת הסכם עם רשויות מיסוי מקרקעין בקשר לעסקה ולפיו מס השבח יעודכן בהתאם למספר הדירות שייבנו בפועל והסכם שומה כזה אכן נחתם בחודש יולי 1998. כמו כן, כשפנו רשויות המס אל יצחק ודרשו ממנו לשלם את מס השבח בגין העסקה, בהיותו בעל המקרקעין, פנה יצחק לעו"ד יהלומי, וזה פעל מול רשויות המס לקבלת דחייה זמנית של מועד התשלום בנימוק שהסכם הקומבינציה הותנה בתנאי מתלה אשר טרם התקיים. התנהלות זו של הצדדים בינם ובין עצמם ומול רשויות המס נמשכה לאורך שנים וחזרה על עצמה כל אימת שחלף המועד האחרון שנקבע על ידי רשויות המס לתשלום מס השבח.