טענות אלה דינן להידחות.
14. מקובלת עלי מסקנתו של בית המשפט קמא לפיה לא עלה בידי יצחק להוכיח כי בעת כריתת הסכם הקומבינציה צפה ויקטור או יכול היה לצפות כי תתאפשר בניה של יותר מ-10 דירות במקרקעין. הלכה היא כי חוזה יש לקרוא כחטיבה אחת המקיימת זיקה בין חלקיו השונים (ראו: ע"א 579/61 מרכז וולובלסקי בע"מ נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד טז(3) 2156, 2164 (1962); ע"א 63/308 חלקה 87 בגוש 7149 (בת ים) בע"מ נ' פלטניק, פ"ד יח(1) 189, 193 (1964); ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל, פ"ד מא(1) 282, 306-305 (1987); ע"א 255/89 פרדו נ' מדינת ישראל, פ"ד מו(5) 641, 654-653 (1992)). מכלול התנאים וההוראות שנקבעו בהסכם הקומבינציה מוליך אל המסקנה כי הצדדים לא צפו ולא היו יכולים לצפות באותו שלב כי תתאפשר בניה של למעלה מ-10 דירות במקרקעין. אמנם, סעיף 4(ד) להסכם הקומבינציה קובע כי ויקטור "יגיש לאישור תכנית בניה שתכלול, לפחות, בנין בן 5 קומות ו-10 יחידות דיור" וכי "התכנית שתוגש לאישור תכלול את מכסימום הבניה האפשרית במסגרת קוי הבניין המותרים" (ההדגשות הוספו). עם זאת, המשכו של אותו הסעיף נוקט לשון שונה ממנה עולה כי על פי ההסכם ויקטור נדרש לפעול לאישור תכנית לבניה של 10 דירות ולא יותר. ובלשון סעיף 4(ו) להסכם הקומבינציה – "אם, למרות מאמצי הצדדים לא יאושר בנין בן 5 קומות ו-10 דירות, יבנה בנין בן 4 קומות ו-8 דירות". הוראות נוספות בהסכם מלמדות אף הן כי בעת כריתתו הצדדים צפו בנייה של 8 דירות או 10 דירות לכל היותר, ולא מעבר לכך. הצדדים אף בחרו לייחד בהסכם הסדרים ספציפיים ומפורשים למצב שבו ייבנו 8 דירות וכן למצב שבו ייבנו 10 דירות, ולא התייחסו כלל למצב דברים לפיו ייבנו במקרקעין יותר מ-10 דירות. כך למשל נקבע בסעיף 6(ב) להסכם המגדיר את לוחות הזמנים לבניית הבניין מושא ההסכם, סד זמנים מפורש לבניית בניין בן 8 דירות ולבניית בניין בן 10 דירות. מסקנה דומה עולה גם מסעיף 11(ו)(1) להסכם הקובע דמי נזק חודשיים בגין איחור במסירת דירות התמורה תוך הגדרת סכומים שונים עבור בניין בן 8 דירות ועבור בניין בן 10 דירות.
העובדה כי בשלב כלשהו לאורך השנים פעל ויקטור לקידום תכנית מפורטת לבניית 14 דירות אין בה כדי לשנות ממסקנה זו. המועד הרלוונטי לצורך בחינת צפיות הנזק על פי סעיף 10 לחוק החוזים תרופות הוא כאמור מועד כריתת ההסכם. יצחק לא הציג נתונים כלשהם אשר יש בהם כדי לשפוך אור על המועד שבו החל ויקטור לפעול לקידום התכנית האמורה ואף לא על השתלשלות האירועים שהובילו לאישורה בסופו של יום. בהינתן העובדה כי מיום כריתת הסכם הקומבינציה ועד לאישור התכנית חלפו כ-10 שנים, העובדה לבדה כי בשלב כלשהו על ציר השנים הללו החל ויקטור לפעול לקידום תכנית כאמור אינה יכולה להוות הוכחה כי הנזק הנטען היה צפוי במועד כריתת הסכם הקומבינציה. ההוראה בהסכם השומה עם שלטונות מס שבח לפיה השומה תתוקן בהתאם לשינויים בשטחי התמורה, אף היא אינה מלמדת על כך שהצדדים צפו או יכלו לצפות בעת כריתת הסכם הקומבינציה כי תיבננה יותר מ-10 דירות. אכן, הסכם השומה מדבר על אפשרות של שינויים בשטחי התמורה אך בהקשר זה יש לזכור כי הדבר תואם את הסכם הקומבינציה לפיו לא נקבע מספר סופי של דירות שייבנו במקרקעין (8 או 10).