העברת הזכויות למרואן
34. ככלל, אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות משיש לו עצמו (רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854, 872 (1995)). עם זאת, ייתכנו מצבים המוכרים בדין אשר בהם, בהתקיים תנאי "תקנת השוק", יוכל פלוני לרכוש זכויות אף אם רכש אותן מידי מי שלא היו בידיו זכויות שאותן יכול היה להעניק (ראו למשל סעיף 12 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971; ראו עוד מיגל דויטש קניין כרך ד 194-189 (2007) (להלן: דויטש)). ככל שבמקרקעין עסקינן, קובע בהקשר זה סעיף 10 לחוק המקרקעין כי:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
סעיף 10 הנ"ל קובע "תקנת שוק" במקרקעין מוסדרים ולפיו בהתקיים תנאיה – תשלום תמורה והסתמכות בתום לב על הרישום – תגבר זכותו של רוכש כאמור למרות שהסתמך על רישום שלא היה נכון (ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי, פסקה 14 (27.8.2013) (להלן: עניין להיגי)). לאורך השנים עמד בית משפט זה לא אחת על הצורך לתחום את ההגנה הניתנת על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין מכוח "תקנת השוק" למקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום. נפסק כי נוכח מעמדה החוקתי של זכות הקניין ומעמדן המיוחד של זכויות קניין במקרקעין, נדרשת זהירות יתר ומתחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו (עניין להיגי, שם). ועוד נפסק כי על מנת שהרוכש יוכל לחסות תחת הגנתה של "תקנת השוק" עליו להשלים את רישום הזכות הנרכשת על שמו, ואין די בהתחייבות אובליגטורית בלא הקנייה (שם).
35. מרואן טוען כי הוא הסתמך בתום לב על הרישום לפיו נאדיה היא בעלת הזכויות שהיו רשומות קודם לכן על שם אנטואן, בעלה המנוח, ב-5 החלקות הנ"ל. האם מתקיימים בענייננו תנאי "תקנת השוק" הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין באופן המאפשר למרואן לחסות תחת הגנתה?
בין אם הזכות במקרקעין שהוענקה למרואן על ידי נאדיה היא שעבוד של זכויותיה בחלקות ובין אם מדובר במכר מותנה שהשתכלל, לטענתו, בשל אי פירעון ההלוואה – הרישום לטובתו של איזה מן הזכויות הללו לא הושלם. ככל שבשעבוד עסקינן היה על מרואן לרשום משכנתה על זכויותיה של נאדיה באותן החלקות והעובדה כי נרשם לטובתו משכון אצל רשם המשכונות אין די בה על מנת לשכלל את הזכות הקניינית של מרואן כמי שלטובתו מושכנו אותם המקרקעין. סעיף 91 לחוק המקרקעין קובע בהקשר זה כי "בכפוף להוראות פרק זה יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון, תשכ"ז-1967; אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה". במילים אחרות, כל עוד לא נרשמה משכנתה על המקרקעין במרשם המקרקעין תוקפו של המשכון יהיה כתוקפו של משכון בהסכם גרידא והוא לא יכבול נושים אחרים של החייב (רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נו(5) 593, 603 (2002)). מרואן הוסיף וטען כי משלא נפרעה ההלוואה נכנס לפעולה הסכם המכר המותנה ועל כן יש לראותו כמי שרכש זכויות בעלות בחלקים הרשומים על שם נאדיה ב-5 החלקות הנ"ל. אלא שגם המכר הנטען לא הושלם ברישום של זכויות הבעלות על שם מרואן ולמעשה די בכך על מנת להגיע אל המסקנה כי הגנת "תקנת השוק" הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין אינה חלה על העסקה שבין מרואן לנאדיה, יהא טיבה אשר יהא.