פסק-דין
הנשיאה א' חיות:
ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ר' סוקול) מיום 30.8.2015 בת"א 14799-01-12 ובת"א 9502-05-12, בו נקבע כי המשיבים 7-1 רשאים לפעול לרישום על שמם של זכויות ב-8 חלקות מקרקעין הממוקמות בחיפה, בנצרת ובשפרעם, אשר תוגדרנה להלן כחלקות המשותפות, וכי הערות האזהרה שנרשמו לטובת המערער בע"א 7261/15 על 5 חלקות מתוכן – ימחקו. כמו כן, בית המשפט דחה את תביעתה של המערערת 1 להורות על רישומה כבעלת 25% מהזכויות במקרקעין אחרים הממוקמים בקרית אתא, אשר יוגדרו להלן כחלקות בורשטיין.
השאלה המרכזית שעומדת להכרעה בערעורים דנן נוגעת ל"תחרות זכויות" במקרקעין בין הצדדים השונים בערעורים ולצידה עולות שאלות שונות הנוגעות לטיב ההתקשרויות שברקע הסכסוך ולזכויות הצומחות מהן.
רקע עובדתי הכרחי
1. ראשיתה של הפרשה מושא הערעורים דנן בשותפות עסקית שהקימו חמשת האחים לבית שוקחה: ג'ול שוקחה ז"ל (להלן: ג'ול), אדואר שוקחה ז"ל (להלן: אדואר), אנטואן שוקחה ז"ל (להלן: אנטואן), סמעאן שוקחה (הוא המשיב 1; להלן: סמעאן) ופרנסיס שוקחה ז"ל (להלן: פרנסיס). השותפות עסקה ביבוא מוצרי מזון ובשיווקם (להלן: השותפות). בשנות ה-70 של המאה הקודמת פרש פרנסיס מהשותפות, וביום 1.4.1984 ייסדו ארבעת האחים שנותרו בשותפות את חברת בני ג'ורג' שוקחה בע"מ (המשיבה 8 בע"א 8138/15 להלן: החברה או חברת בני שוקחה). מרבית פעילותה של השותפות הועברה לחברה ומניותיה הוקצו באופן שווה בין ארבעת האחים – ג'ול, אדואר, אנטואן וסמעאן – 25% לכל אחד מהם.
כמו כן היו ארבעת האחים שוקחה בעלים משותפים של נכסי מקרקעין שונים ובהם 8 חלקות מקרקעין (להלן: החלקות המשותפות) שחלקן אף הושכרו על ידם לחברת בני שוקחה. ואלה החלקות: חלקות 62 ו-93 בגוש 11665 בחיפה (להלן: מגרשי גולן); חלקות 77 ו-78 בגוש 11666 ששימשו כמחסנים של החברה באזור הצ'ק פוסט בחיפה (להלן: מחסני צ'ק פוסט); חלקה 103 בגוש 16519 בנצרת (להלן: בניין אלענבר); חלקה 72 בגוש 16519 בנצרת (להלן: בניין פהד סאפיה); חלקה 36 בגוש 16529 בנצרת ששימשה כמוסך (להלן: מוסך עוקל); חלקה 56 בגוש 10260, קרקע חקלאית באזור שפרעם (להלן: חלקת שפרעם).
2. בין השנים 1985-1978 שימש אנטואן כמנהל השותפות והחברה, אך בשנת 1983 הקים חברה בשם "אנטואן שוקחה ובניו בע"מ" (להלן: חברת אנטואן), שעסקה אף היא בייבוא ובשיווק של מוצרי מזון והתחרתה בעסקי חברת בני שוקחה. בעקבות כך החליטו האחים סמעאן, אדואר וג'ול (להלן: האחים) למנות מנהל חדש לחברה ולשותפות, ולבטל את מינויו של אנטואן כמנהל וכמורשה חתימה בחברה. אנטואן מצידו ביקש אף הוא לפרוש מהחברה ולקבל את שווי חלקו בה, ובאסיפה הכללית שהתכנסה ביום 30.3.1985, ללא נוכחותו של אנטואן הוחלט כי: (א) אנטואן יחדל מלשמש כמנהל החברה החל מיום 1.4.1985; (ב) החברה תערוך ספירת מלאי בימים 2-1.4.1985; (ג) יוכן מאזן ב"זמן הקרוב ביותר" כדי להעריך את מצבה הכספי של החברה; (ד) החברה תבצע הערכת מלאי של הסחורה לפי מחיר שוק ביום הספירה ולפי התוצאות הסופיות יוערך שווי החלק המגיע לאנטואן. הודעה על שינויים אלה נשלחה לרשם החברות, וביום 16.6.1985 ערכו הצדדים מסמך שכותרתו "זכרון דברים", בו הוסכם על העברת כספים לאנטואן על חשבון חלקו ב"שותפות הידועה כבני ג'ורג שוקחה" וחלקו בחברה. עוד צוין במסמך כי "זכרון דברים זה הינו הסדר זמני עד חתימת הסכם סופי לחלוקת הרכוש ויתר התנאים של יציאת אנטואן מהשותפות והחברה".
3. כחצי שנה לאחר מכן, ביום 23.12.1985, ועוד בטרם שנחתם הסכם סופי כאמור בזיכרון הדברים, רכשה החברה מקרקעין בקרית אתא (חלקות 20-18 בגוש 10621, להלן: חלקות בורשטיין), ולאחר כחודשיים נוספים, ביום 17.2.1986, נחתם בין אנטואן, ובין האחים, השותפות והחברה הסכם לפיו התחייב אנטואן להעביר לאחים את חלקו בחברה ובשותפות (להלן: הסכם הפירוק). בתמורה התחייבו החברה, השותפות וכן האחים לשלם לאנטואן סכומים שונים כמפורט בהסכם שכללו בין היתר תשלום עבור המניות ועבור מוניטין. עוד הסכימו הצדדים כי "עם ביצוע ההעברה הנ"ל בכפוף לאמור בתנאי הסכם זה יבואו לידי הסדר סופי ומוחלט כל המחלוקות הטענות והסכסוכים שבין הצדדים ויסולקו סופית כל החובות הקימיים [כך במקור], באם קיימים, בין הצדדים להסכם זה".
4. ביום 31.7.1987 נחתם בין אנטואן, ג'ול, אדואר וסמעאן הסכם נוסף המתייחס ל-5 חלקות (מגרשי גולן, מחסני צ'ק פוסט ובניין אלענבר; להלן: 5 החלקות) מתוך החלקות המשותפות ולפיו התחייב אנטואן להעביר לאחים את זכויותיו ב-5 החלקות (להלן: הסכם המכר). בהסכם המכר נקבע כי התמורה שתשולם לאנטואן בגין העברת הזכויות כאמור תקבע על ידי השמאי ישראל שנקר, ותשולם לו בתוך 6 חודשים מיום עריכת השומה. עוד נקבע בהסכם כי האחים זכאים לקזז ולנכות מהתמורה כל חוב שאנטואן חב להם באותו מועד. עם זאת, התחייבו האחים כלפי אנטואן באותו הסכם "להכניס היום לבל"ל שיקים בסך כולל של 170,000$ וזאת כדי להקטין מייד את האובליגו של אנטואן ו/או החברה אנטואן שוקחה ובניו בע"מ בבנק הנ"ל". אנטואן מצדו התחייב לחתום במעמד חתימת ההסכם על ייפויי כוח בלתי חוזרים שיאפשרו לשלושת האחים לבצע את העברת הזכויות, וזאת על מנת לאפשר את ביצוע ההסכם.
אין חולק כי השומה שעל עריכתה הוסכם כאמור לא נערכה בסופו של דבר. כמו כן אין חולק כי בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, בתאריך שאינו ידוע במדויק, חתם אנטואן על ייפוי כוח בלתי חוזר (להלן: ייפוי הכוח הראשון), אשר לפיו מינה את עו"ד יעקב שאנן ועו"ד איתן שאנן – בין היתר – כדי להעביר לאחים את זכויותיו ב-5 החלקות. כ-6 חודשים לאחר חתימת הסכם המכר, ביום 9.1.1988, חתם אנטואן על ייפוי כוח בלתי חוזר נוסף (להלן: ייפוי הכוח השני). בייפוי הכוח השני הסמיך אנטואן את עו"ד תאופיק כתילי ואת המהנדס אניס סרוג'י לפעול בשמו ובמקומו כדי להעביר על שם האחים את זכויותיו בכל 8 החלקות המשותפות וכן בחלקה נוספת – חלקה 77 בגוש 16519 בנצרת (להלן: חלקת פאהום) – שאינה נמנית עם החלקות המשותפות. זאת, כאמור בייפוי הכוח השני, מאחר ש"סיכם" עם האחים "למכור ולהעביר אליהם דהיינו לקונים את המכר הנ"ל וזאת תמורת תשלום כספי אשר שולם עלידי הקונים". עוד הצהיר אנטואן כי ייפוי הכוח האמור הוא "בלתי חוזר ומחייב אותי ואת הבאים במקומי או מכוחי לכל דבר וענין ומבטל בזה את כל הפעולות שעשיתי קודם ליפוי כח זה בענין המכר הנ"ל לטובת צד שלישי".
העברת זכויותיו של אנטואן לאחים בכל החלקות המשותפות דווחה לשלטונות מיסוי מקרקעין, אך היא לא הסתיימה ברישום זכויותיו של אנטואן על שם האחים בלשכת רישום המקרקעין. על שלוש מתוך 8 החלקות ( מגרשי גולן ובניין אלענבר) נרשמו הערות אזהרה לטובת האחים. לגבי שתי חלקות נוספות (מחסני צ'ק פוסט) הוגשו בקשות לרישום הערות אזהרה לטובת האחים אך אלה לא נרשמו, ואילו לגבי יתר שלוש מתוך 8 החלקות המשותפות לא נעשתה פעולה כלשהי מצד האחים לרישום הערת אזהרה לטובתם. באשר לחלקת פאהום יאמר כבר עתה כי בין האחים ובין יורשי אנטואן, שנפטר ביום 11.10.1988, התנהל הליך משפטי בתחילת שנות ה-90 (ת"א (מחוזי נצ') 303/90 שוקחה נ' שוקחה, להלן: ההליך במחוזי נצרת משנות ה-90). באותו הליך הושג בין הצדדים הסכם פשרה שאליו נוסיף ונתייחס בהמשך הדברים (להלן: הסכם הפשרה), הקובע כי הזכויות בחלקת פאהום שייכות ליורשי אנטואן. הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין בהליך הנ"ל, וגם בהליכים שבפנינו אין האחים כופרים בכך שהזכויות בחלקת פאהום שייכות ליורשי אנטואן. על כן, למעשה, הזכויות בה אינן שנויות במחלוקת. זאת בניגוד לטענות שונות שהעלתה אלמנתו של אנטואן (המערערת 1 בע"א 8138/15 להלן: נאדיה), בערעורים שלפנינו.
5. כאמור, ביום 11.10.1988 נפטר אנטואן, וביום 8.12.1988 ניתן צו ירושה אשר לפיו יורשיו הם נאדיה וילדיו, האני וגבי (המערערים 3-2 בע"א 8138/15; להלן ביחד: יורשי אנטואן). ביום 27.12.1989 חתמו יורשי אנטואן והאחים על מסמך שכותרתו "זכרון דברים" (להלן: זיכרון הדברים), ובו הצהירו כי הם מסכימים לכל הפעולות שבוצעו על ידי "המנוח אנטואן שוקחה במכירת החלקים שהיו בבעלותו בנכסים בנצרת ובחיפה לשלושת האחים שעבורם הוגשו המסמכים החוקיים למשרדי האוצר בחיפה ונצרת ע"י עו"ד ת. כתילי". עוד הצהירו יורשי אנטואן שם כי הם מוכנים לחתום על כל מסמך שיידרש לביצוע רישום הזכויות על שם האחים כאמור. למען שלמות התמונה, יצוין כי ביום 2.6.1996 תוקן בהסכמת יורשי אנטואן צו הירושה ונקבע כי נאדיה היא היורשת היחידה של כל נכסי אנטואן. עוד יצוין כי במהלך השנים 2001 ו-2004 העבירה נאדיה על שמה בלשכת רישום המקרקעין, מכוח צו הירושה שתוקן כאמור, את הזכויות שהיו רשומות על שם אנטואן (25%) במחסני צ'ק פוסט, בפהד סאפיה, במוסך עוקל ובחלקת שפרעם. על חלקות אלה לא נרשמו, כזכור, הערות אזהרה לטובת האחים מכוח הסכם המכר או מכוח ייפוי הכוח השני. לעומת זאת, 25% מן הזכויות בבניין אלענבר ובמגרשי גולן (שעל העברתן לאחים מכוח הסכם המכר נרשמו הערות אזהרה), נותרו רשומות על שם אנטואן עד עצם היום הזה.
הסכם ההלוואה והסכם המכר המותנה
6. יורשי אנטואן המשיכו לעסוק בייבוא ובשיווק של מוצרי מזון באמצעות חברת אנטואן וחברות אחרות גם לאחר פטירת אנטואן, אך עסקיהם נקלעו לקשיים כלכליים ועל רקע זה, לטענת יורשיו, הם נזקקו להלוואות ולוו בשנת 2005 סך של 400,000 ש"ח מדוקאן מועדי (להלן: דוקאן). בשנת 2007 ביקשו יורשי אנטואן ללוות מדוקאן סכום כסף נוסף, והוא הפנה אותם לאחיו, מרואן (המערער בע"א 8138/15 להלן: מרואן), עמו היו ליורשי אנטואן קשרים עסקיים. מרואן הלווה להם סכום נוסף של 1,280,000 ש"ח ובאותו שלב נחתם בינו ובין יורשי אנטואן הסכם מיום 1.11.2007 שכותרתו "הסכם הלוואה והתחייבות לביצוע עיסקת מכר מקרקעין" (להלן: הסכם ההלוואה). הסכם ההלוואה התייחס הן לסכום של 400,000 ש"ח שלוו יורשי אנטואן מדוקאן וטרם נפרע, והן לסכום הנוסף של 1,280,000 ש"ח שהלווה להם מרואן. מועד הפירעון של מלוא הסכומים הנ"ל נקבע בהסכם ההלוואה ליום 1.5.2008, תוך אפשרות למתן ארכה כאמור בנספח להסכם. בד בבד עם חתימת הסכם ההלוואה נחתם בין הצדדים גם מסמך שכותרתו "הסכם מכר מקרקעין מותנה" (להלן: הסכם המכר המותנה), ובהסכם ההלוואה נקבע כי הסכם זה ייכנס לתוקפו אם יורשי אנטואן לא יפרעו את ההלוואה במועד שעליו הוסכם. בהסכם המכר המותנה התחייבה נאדיה למכור למרואן את הזכויות שנרשמו על שמה ב-5 חלקות מקרקעין מתוך החלקות המשותפות (מחסני צ'ק פוסט, בניין פהד סאפיה, מוסך עוקל וחלקת שפרעם; להלן: החלקות מושא הסכם המכר המותנה), וזאת בהתקיים התנאי המתלה שנקבע בפתח הסכם המכר המותנה, שנוסח כך: "הצדדים מסכימים ומצהירים כי הסכם זה יכנס לתוקפו אך ורק במידה ויתקיימו התנאים לכך הקבועים בהסכם ההלוואה שנחתם ביום 31/10/07 והמצורף להסכם זה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו". בין היתר נקבע בהסכם המכר המותנה כי שווי הזכויות בחלקות הוא 1,680,000 ש"ח – הסכום המצטבר שהעבירו מרואן ודוקאן ליורשי אנטואן – וכי חתימתה של נאדיה על הסכם המכר המותנה מהווה אישור מטעמה כי קיבלה את מלוא התמורה כאמור. עוד נקבע כי נאדיה תפקיד בידי מרואן ייפוי כוח בלתי חוזר להבטחת ביצועו של ההסכם, וכי מיד לאחר החתימה על ההסכם יהיה מרואן רשאי לרשום הערות אזהרה לטובתו על החלקות. בנספח להסכם המכר המותנה ניתנה על ידי הצדדים הוראה בלתי חוזרת לעו"ד אימן ח'ורי (להלן: עו"ד ח'ורי) לא להגיש דיווח או הודעה למס שבח או לרשות המסים בגין "עסקת מכר המקרקעין" האמורה, אלא לאחר שמרואן יפקיד סכום של 800,000 ש"ח בנאמנות אצל עו"ד ח'ורי להבטחת תשלום מס שבח עבור העסקה.
לצד הסכם המכר המותנה שנחתם בין הצדדים בד בבד עם הסכם ההלוואה, כחלק בלתי נפרד ממנו, הוסיפה נאדיה והתחייבה בהסכם ההלוואה לחתום גם על שטרי משכון לשעבוד מלוא הזכויות שנרשמו על שמה בכל אחת מ-5 החלקות הנזכרות בהסכם המכר המותנה. בהסכם ההלוואה צוין בהקשר זה כי מרואן רשאי לרשום משכון לטובתו על זכויות אלה, וכן הערות אזהרה.
לאחר חתימת הסכם ההלוואה והסכם המכר המותנה, נרשמו אצל רשם המשכונות לטובת מרואן בחודש נובמבר 2007 משכונות על הזכויות הרשומות של נאדיה בחלקות הנ"ל, וכן נרשמו בעקבות הסכמים אלה בלשכת רישום המקרקעין הערות אזהרה על "הימנעות מעשיית עסקה" לגבי אותן הזכויות. לטענת מרואן, יורשי אנטואן לא פרעו את הסכומים שהיה עליהם לפרוע בהתאם להסכם ההלוואה, חרף ארכות שניתנו להם לצורך כך. למרות זאת הוא לא מימש את הסכם המכר המותנה ולא השלים את העברת הזכויות מושא הסכם זה על שמו.
התשתית העובדתית – סיכום ביניים
7. מן התיאור העובדתי עד כה עולה, בתמצית, התמונה הבאה:
(-) ארבעת האחים – אנטואן, ג'ול, אדואר וסמעאן – היו רשומים בחלקים שווים כבעלים של 8 החלקות המשותפות – מגרשי גולן, מחסני צ'ק פוסט, בניין אלענבר, בניין פהד סאפיה, מוסך עוקל וחלקת שפרעם.
(-) בהסכם המכר שנחתם בשנת 1987 התחייב אנטואן להעביר לאחים את זכויותיו ב-5 מתוך החלקות המשותפות – מגרשי גולן, בניין אלענבר ובמחסני צ'ק פוסט.
(-) ייפוי הכוח השני, שנחתם על ידי אנטואן והאחים בשנת 1988, התייחס להעברת זכויותיו של אנטואן בכל 8 החלקות המשותפות ובחלקה נוספת (חלקת פאהום).
(-) אנטואן נפטר בשנת 1988, ובשנת 1989 נרשמו לטובת האחים הערות אזהרה בשלוש חלקות – מגרשי גולן ובניין אלענבר – וכן הוגשו על ידם בקשות לרישום הערות אזהרה בשתי חלקות נוספות – מחסני הצ'ק פוסט.
(-) בשנים 2001 ו-2004 העבירה נאדיה על שמה מכוח צו ירושה מתוקן את הזכויות הרשומות של אנטואן ב-5 מתוך 8 החלקות המשותפות – מחסני צ'ק פוסט, פהד סאפיה, מוסך עוקל וחלקת שפרעם. הרישום בשלוש החלקות הנוספות – בניין אלענבר ומגרשי גולן – נותר על שם אנטואן.