(-) בשנת 2007 חתמו יורשי אנטואן על הסכם הלוואה עם מרואן בו התחייבו לפרוע הלוואה בסכום כולל של 1,680,000 ש"ח במועדים ובתנאים שנקבעו באותו הסכם. נאדיה משכנה לטובת מרואן על פי הסכם ההלוואה את הזכויות הרשומות על שמה ב-5 החלקות (מחסני צ'ק פוסט, פהד סאפיה, מוסך עוקל וחלקת שפרעם), וזאת להבטחת פירעון ההלוואה. כמו כן נחתם בין נאדיה ובין מרואן הסכם מכר מותנה המתייחס לאותן חלקות ובו נקבע כי הסכם זה ייכנס לתוקף אם לא תפרע ההלוואה במועד ובתנאים שנקבעו בהסכם ההלוואה.
(-) מרואן רשם משכונות לטובתו על זכויותיה הרשומות של נאדיה בחלקות האמורות, וכן רשם הערות אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה באותן חלקות.
התביעות
8. בשנת 2012 הגישו סמעאן וכן יורשי אדואר וג'ול תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה (להלן: תביעת האחים) ובה עתרו להצהיר כי האחים ויורשיהם הם הבעלים של זכויות אנטואן בחלקות מחסני צ'ק פוסט, פהד סאפיה, מוסך עוקל וחלקת שפרעם שעליהן נרשמו המשכונות והערות האזהרה מתוקף הסכם ההלוואה והסכם המכר המותנה שבין יורשי אנטואן ומרואן. עוד עתרו התובעים בתביעת האחים להורות על ביטול רישומה של נאדיה כבעלת זכויות בחלקות האמורות ועל מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת מרואן. חודשים ספורים לאחר הגשת תביעת האחים, הגישה נאדיה תביעה נגד סמעאן, נגד יורשי אדואר וג'ול וכן נגד חברת בני שוקחה (להלן: תביעת נאדיה) בה עתרה להורות כי 25% מהזכויות בחלקות בורשטיין ירשמו על שמה כיורשת של אנטואן. נאדיה טענה כי היא בעלת זכויות בכל 8 החלקות המשותפות כיורשת של אנטואן, וכי כל עסקת מכר שנקשרה בין האחים ובין אנטואן לגבי חלקות אלה, ככל שנקשרה, היא חסרת תוקף. כפועל היוצא מכך עתרה נאדיה להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת האחים על 3 מתוך 5 החלקות מושא הסכם המכר בינם ובין אנטואן – בניין אלענבר ומגרשי גולן. לחלופין, טענה נאדיה כי היא זכאית למצער למחצית מזכויותיו של אנטואן בחלקות המשותפות מכוח חזקת השיתוף בין בני זוג.
פסק הדין של בית משפט קמא
9. ביום 30.8.2015 קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ר' סוקול) את תביעת האחים ודחה את תביעתה של נאדיה.
מכירת הזכויות לאחים
בית המשפט בחן האם קיים הסכם מכר תקף שבו התחייב אנטואן להעביר את זכויותיו בחלקות לאחים. בהקשר זה התייחס בית המשפט אל ייפוי הכוח השני שעליו חתם אנטואן ואשר לטענת האחים שיכלל את ההסכמה בינו ובינם להעברת זכויותיו בכל 8 החלקות המשותפות לידיהם. בית המשפט קיבל טענה זו בציינו כי אף שככלל ייפוי כוח הוא "מכשיר לביצוע" העסקה ואינו יוצר את העסקה המהותית, ייתכנו מקרים שבהם ניתן לראות בייפוי הכוח מסמך שיוצר את ההתחייבות המהותית להעברת זכויות במקרקעין. בענייננו, כך סבר בית משפט קמא, יש להשקיף על ייפוי הכוח השני תוך התייחסות למארג המסמכים הכולל שעליהם חתמו הצדדים, המלמד על כוונתם להתקשר בעסקת מכר לפיה יעביר אנטואן את זכיותיו בכל 8 החלקות המשותפות לאחיו. בית המשפט התייחס בהקשר זה בין היתר להסכם המכר וכן לתשלומים שונים שהעבירו האחים לאנטואן ובהם: תשלום בסכום של 15,000 ש"ח מיום 4.11.2987 שעל פי הרשום בספרי חברת בני שוקחה בוצע על ידי "ג'ול אדואר וסמעאן שוקחה" כתשלום "על חשבון קניית חלקים מרכושו במקרקעין", ותשלום נוסף בסך כ-274,000 ש"ח שהועבר לחשבונו של אנטואן בסמוך לאחר חתימת הסכם המכר, התואם את הסך של 170,000 דולר שאותו התחייבו האחים לשלם לאנטואן על פי אותו הסכם. תמיכה נוספת לכך שייפוי הכוח השני משקף הסכמה בין אנטואן לאחיו למכר זכיותיו בכל החלקות המשותפות, מצא בית המשפט בכך שלאחר חתימתו הוגשו הצהרות למנהל מיסוי מקרקעין בדבר מכר כאמור, שעליהן מופיעה גם חתימתו של אנטואן.
10. בית המשפט דחה את טענת יורשי אנטואן כי משלא נערכה שומה להערכת שווי החלקות מושא הסכם המכר – עובדה שהצדדים אינם חולקים עליה – עסקת המכר לא הושלמה, ותמורתה המלאה לא שולמה. בית המשפט פסק כי בין אנטואן והאחים נערכה התחשבנות, וכי – כעולה ממסמכים שונים – הצדדים הסכימו כי הערכת שווי החלקות המשותפות עומדת על סכום כולל של 355,000 ש"ח, מתוכם שולם לאנטואן סכום של 354,654.50 ש"ח. הוטעם כי מאז שנת 1988 ועד שנפתחו ההליכים דנן לא העלו אנטואן או יורשיו כל דרישה לתשלום יתרת התמורה הנטענת על ידם, לא נשלחה דרישה למינוי שמאי כאמור בהסכם המכר, ולא נשלחה כל הודעה על ביטול הסכם המכר בשל כישלון תשלום מלוא התמורה. בית משפט קמא מצא כי ההיפך הוא הנכון. הוא התייחס בהקשר זה אל זיכרון הדברים שעליו חתמו יורשי אנטואן בשנת 1989, בו אישרו כי מכירת חלקיו של אנטואן בחלקות המשותפות, שעליהן דווח לשלטונות מיסוי מקרקעין, מקובלת עליהם והם אף התחייבו לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך ביצוע המכירה. עוד ציין בית משפט קמא כי בהליך במחוזי נצרת משנות ה-90 ובהסכם הפשרה שנחתם במסגרתו ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים לפיה העברת זכויותיו של אנטואן בחלקת פאהום, הנזכרת אף היא בייפוי הכוח השני, לאחים בטלה וכי הזכויות בחלקה זו יוותרו בבעלות יורשי אנטואן ובסוף הסכם הפשרה הוסף בכתב יד כי פשרה זו "מהווה חיסול כל המחלוקות בין הצדדים ואין לאיש כלפי משנהו כל תביעה או טענה מכל סוג שהוא" (להלן: התוספת להסכם הפשרה). מכאן הסיק בית המשפט כי באותו הסכם אישרו נאדיה וילדיה פעם נוספת את "תוקפו של ייפוי הכוח מ 1988 בכל הנוגע לשאר החלקות המשותפות", וכי הצהרתם כי אין להם טענות נוספות חוסמת אותם מלטעון כי העסקה להעברת 8 החלקות המשותפות בטלה או שבוטלה עקב הפרה מצד האחים. הוטעם כי הגם שנאדיה וגבי אינם חתומים על הסכם הפשרה, ההסכם נחתם על ידי בא כוחם, והוא לא הוזמן על ידם לעדות. על כן "אין ראיה כי נטען כלפיו שפעל ללא הסכמה". תמיכה נוספת למסקנה כי יורשי אנטואן היו מודעים להעברת זכויותיו של אנטואן בחלקות המשותפות כולן מצא בית המשפט בכך שיורשי אנטואן לא טענו בפני מנהל מיסוי מקרקעין כי עסקת העברת הזכויות בחלקות המשותפות בטלה, הגם שעשו כן ביחס לחלקת פאהום, ובפרט מכך שהם נמנעו מלהעלות טענות בעניין תוקף ההעסקה, חרף העובדה שפנו למנהל מיסוי מקרקעין בעניין גובה מס השבח בגין העברת הזכויות.
11. בית המשפט הוסיף כי העברת הזכויות נלמדת גם מהתנהגות הצדדים לאחר החתימה על ייפוי הכוח השני. צוין כי במשך כל השנים מוחזקות החלקות המשותפות על ידי האחים ויורשיהם. חלק מהן מושכרות לחברה ולצדדים שלישיים והאחים ויורשיהם הם אלה שטיפלו בהשכרת הנכסים כאמור בעוד שנאדיה וילדיה לא היו מעורבים בכך ואין בנמצא ראיה כלשהי המעידה על התנגדות מצדם להחזקת החלקות המשותפות על ידי האחים ויורשיהם ולגביית דמי השכירות.
על יסוד כל האמור קבע בית המשפט כי בייפוי הכוח השני מיום 9.1.1988 התחייב אנטואן להעביר את מלוא זכויותיו ב-8 החלקות המשותפות לאחים, וכי התחייבות זו תקפה ולא בוטלה מעולם, הגם שלא נסתיימה ברישום. טענה חלופית שהעלתה נאדיה ואף אותה דחה בית המשפט היא הטענה כי היא זכאית למחצית מן הזכויות הרשומות על שם אנטואן מכוח חזקת השיתוף. בהקשר זה קבע בית המשפט כי לא הוגש תצהיר מטעמה של נאדיה והיא לא התייצבה למתן עדות ומשכך אין בפניו כל ראיה שבין אנטואן המנוח לנאדיה "שררו יחסי שיתוף, כי ניהלו משק בית משותף" או "אפילו התייחסות של נאדיה לשאלה האם הסכימה למכירה אם לאו".
טיב הזכויות של מרואן
12. משקבע בית המשפט כי בין אנטואן לאחים נקשרה עסקה להעברת מלוא זכויותיו בכל החלקות המשותפות וכי עסקה זו תקפה, הוסיף בית המשפט ובחן אילו זכויות, אם בכלל, יש למרואן ב-5 החלקות הנזכרות בהסכם ההלוואה ובהסכם המכר המותנה. לאחר שבחן את ההסכמים הללו ואת הנסיבות האופפות את כריתתם הגיע בית המשפט למסקנה כי כוונת הצדדים הייתה ליתן ביד מרואן בטוחה להחזר ההלוואה בציינו:
"בהסכם ההלוואה נאמר מפורשות כי חתימת הסכם המכר נועדה רק לשמש כבטוחה לפירעון ההלוואה. יתרה מזו, הצדדים הסכימו כי מועדי [מרואן] יהיה רשאי לרשום משכון על זכויותיו על פי הסכם המכר המותנה" (פסקה 64 לפסק הדין).
בית המשפט הוסיף והדגיש כי הצדדים לא הגישו הצהרה לרשויות המס על העסקה וממילא לא שילמו את המסים המתחייבים מביצועה של עסקת מכר; כי עו"ד ח'ורי העיד שהתבקש להכין הסכם הלוואה עם בטוחות; כי מרואן לא הפקיד את הסכום של 800,000 ש"ח בנאמנות אצל עו"ד ח'ורי עבור תשלום מס השבח על מכר המקרקעין; כי מרואן אישר בחקירתו כי כוונת הצדדים הייתה ליצור בטוחות להחזר ההלוואה; כי ההבנה בין הצדדים הייתה שיש ליצור "הסכם למשכון נכסים כבטוחה לחיוב ולא הסכם למכר של נכסים"; וכי הם הסכימו כי יינתנו ארכות לפירעון ההלוואה – ואלו אכן ניתנו בפועל.
13. בהינתן כל האמור לעיל הגיע בית המשפט למסקנה כי מערך ההסכמים שבין מרואן ליורשי אנטואן אינו מהווה התחייבות לעסקת מכר מקרקעין, וכי הצדדים התכוונו להתקשר "בהסכם לשעבוד נכסים כבטוחה לפירעון ההלוואה, ולא בהסכם מכר", דהיינו בעסקת משכון. בית המשפט דחה את הטענה כי משחלף המועד לפירעון ההלוואה נכנס הסכם המכר המותנה לתוקף וכי יש לראות את עסקת המכר למרואן כעסקה תקפה מיום הפרת הסכם ההלוואה. נקבע כי טענה זו הייתה עשויה להועיל למרואן "אילו אכן היה פועל על פי המוסכם למימוש הסכם המכר ופועל להשלמתו, אלא שלא כך אירע". נקבע כי מרואן לא פנה לעו"ד ח'ורי למימוש עסקת המכר ולא שילם את המסים בגינה. בפועל, כך נקבע, העניק מרואן ליורשי אנטואן ארכות ו"מעולם לא הגיע המועד למימוש הסכם המכר".
תחרות הזכויות בין האחים ובין מרואן
14. נוכח המסקנה כי בידי האחים התחייבות תקפה למכר זכויותיו של אנטואן בחלקות המשותפות, ואילו בידי מרואן "עסקת משכון" הוסיף בית המשפט ופסק כי:
"ניתן לסכם ולקבוע כי העסקה שבין מועדי ויורשי אנטואן לא הייתה עסקה לרכישת זכויות במקרקעין אלא עסקת שעבוד. עסקה זו לא נרשמה ואף לא נרשמה הערת אזהרה להבטחתה. די בכך כדי לקבוע שבתחרות שבין עסקת העברת הזכויות לאחים לעסקה עם מועדי, יש לתת עדיפות לעסקה הקודמת בזמן" (ההדגשות הוספו).
15. בהתייחסו להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) הוסיף בית המשפט וציין כי בכל מקרה מרואן לא הוכיח כי פעל בתום לב, משום שעל פי עדותו בחן את הנכסים הנזכרים בהסכם המכר המותנה רק מבחוץ ולא ביקש לברר טרם חתימת ההסכם מי מחזיק בהם ומי שוכר אותם. הוטעם כי גם השמאי שנשלח על ידו ראה כי הנכסים מוחזקים על ידי גורמים שונים שאינם יורשי אנטואן, וגם הוא נמנע מקיום בירור נוסף כלשהו. בנסיבות אלה, כך קבע בית משפט קמא, לא ניתן לייחס למרואן התנהגות בתום לב המקנה לו עדיפות על פני הקונה המוקדם.
בהינתן מסקנה זו סבר בית המשפט כי אין צורך להידרש לטענות שהעלו הצדדים בכל הנוגע לסכומים שהעבירו מרואן ואחיו ליורשי אנטואן, והוא הסתפק בהקשר זה באמירה כי "באופן כללי [...] על פי הראיות עולה כי שולמו ליורשי אנטואן כספים על ידי מועדי [מרואן]".
חלקות בורשטיין
16. בית המשפט דחה את התביעה שהגישה נאדיה, ובה עתרה להצהיר כי 25% מהזכויות בחלקות בורשטיין מגיעות לאנטואן וליורשיו אחריו. נאדיה טענה בהקשר זה כי האחים הסתירו מאנטואן את רכישת חלקות בורשטיין על ידי החברה, וכי הוא לא ידע – בעת שחתם על הסכם הפירוק – כי לחברה זכויות בחלקות אלו. בדחותו את טענתה של נאדיה קבע בית המשפט כי לא ברור על מה היא נסמכת. הוא הוסיף וציין כי הסכם הפירוק מיום 17.2.1986 קבע את התמורה המגיעה לאנטואן בעבור חלקו בחברה לפי שוויה הכולל. לכן, כך נקבע, ככל שאנטואן הוטעה לחשוב כי שווי נכסי החברה נמוך משוויים בפועל, עמדה לו תביעה כספית לעניין הפרש השווי, אך בשום מקרה לא עומדת לו הזכות לקבלת זכות קניינית בנכס מקרקעין שרכשה החברה. עוד נקבע כי מהמסמכים שהוצגו עולה שאנטואן ובא כוחו עיינו במסמכי החברה טרם חתימת הסכם הפירוק, לרבות מאזנים שערכה החברה נכון ליום 31.3.1985 וליום 30.9.1985 ואין טענה או ראיה כי אנטואן ביקש נתונים על אודות מצבה של החברה ונכסיה במועד מאוחר יותר. בית המשפט הטעים כי אנטואן ידע החל מיום 31.3.1985 כי הסתיימה כהונתו כמנכ"ל החברה, וכי לא הוצגה כל ראיה שלפיה אנטואן ביקש למנוע מהחברה להמשיך לפעול, או לבטל החלטות שקיבלה במועד המאוחר לסיום תפקידו (ובכלל זה ההחלטה על רכישת חלקות בורשטיין). לבסוף, נקבע כי גם מהפן הכלכלי אין בסיס לטענת נאדיה, שכן לצורך רכישת חלקות בורשטיין שילמה החברה 120,000 דולר, שחלקם שולמו לאחר מועד חתימת הסכם הפירוק. ומכל מקום, הואיל ואנטואן קיבל תשלום כספי המשקף את השווי היחסי של חלקו בחברה, נקבע כי אין רלוונטיות לשאלה אם במועד שבו הועברו לו הכספים היו נכסיה של החברה מורכבים מנכסים בעין או מכסף מזומן.
17. סיכומו של דבר: בית המשפט קיבל את תביעת האחים וקבע כי זכויותיו של אנטואן ש"הועברו מכוח צו ירושה לנאדיה שוקחה, בחלקות כמפורט בסעיף 9 לעיל [מחסני צ'ק פוסט, מגרשי גולן ובניין אלענבר], הועברו על ידו בחלקים שווים לשלושת אחיו ג'ול שוקחה ז"ל, אדואר שוקחה ז"ל וסמעאן שוקחה", וכי סמעאן ויורשי ג'ול ואדואר רשאים על כן לפעול בהתאמה לרישום הזכויות על שמם בחלקות האמורות בכפוף להמצאת צווי ירושה ותשלום כל המסים והאגרות כמתחייב על פי כל דין. כמו כן נפסק כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת מרואן בחלקות מושא הסכם המכר המותנה – יימחקו.
טענות הצדדים בערעורים
על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגשו שני ערעורים: האחד, ע"א 7261/15 הוגש על ידי מרואן (להלן: ערעור מרואן); והשני, ע"א 8138/15 הוגש על ידי יורשי אנטואן (להלן: ערעור יורשי אנטואן).