ערעור מרואן
18. מרואן טוען כי בתחרות הזכויות בינו ובין האחים יש להעדיף את הזכויות שרכש לטענתו ב-5 החלקות מושא הסכם המכר המותנה. לגישת מרואן שגה בית המשפט המחוזי בקובעו כי מדובר בעסקת משכון, והוא שב וטוען כי ההתקשרות בינו ובין נאדיה היא עסקה למכר מותנה של מקרקעין שנכנסה לתוקפה לאחר שיורשי אנטואן לא פרעו את ההלוואה במועדים שנקבעו בהסכם ההלוואה, חרף הארכות שניתנו להם. לשיטתו, מדובר בהתחייבות תקפה למכר מקרקעין אשר בגינה נרשמו הערות אזהרה, וכי הגם שעסקה זו לא הסתיימה ברישום, בתחרות הזכויות בינו ובין האחים זכויותיו ב-5 החלקות הללו עדיפות. לטענת מרואן גם אם יימצא כי האחים אכן התקשרו בעסקת מכר תקפה עם אנטואן לגבי חלקות אלה (ובהקשר זה הוא מצטרף לטענות יורשי אנטואן השוללות את תוקף העסקה), מדובר בעסקה שלא הסתיימה ברישום וברוכשים אשר נמנעו לאורך שנים רבות מלרשום הערות אזהרה בגינה. על כן, לטענתו, האחים הם אלה שגרמו ל"תאונה המשפטית" ובנסיבות אלו יש לקבוע כי זכויותיו גוברות הגם שהוא הרוכש המאוחר בזמן.
ערעור יורשי אנטואן
19. יורשי אנטואן גורסים כי כלל לא נערכה עסקה למכר זכויותיו של אנטואן בחלקות המשותפות לאחים, וכי אין לראות בייפוי הכוח השני משום הסכם מכר למכירת זכויותיו של אנטואן ב-8 החלקות המשותפות. לדבריהם יש לסמוך בעניין זה על הרישום כמשקף את מצבת הזכויות בחלקות אלה. לחלופין, טוענת נאדיה כי היא זכאית למחצית הזכויות של אנטואן בחלקות המשותפות וזאת מכוח חזקת השיתוף בין בני זוג. כמו כן, מצטרפים יורשי אנטואן לטענות שמעלה מרואן בערעורו לעניין תחרות הזכויות בינו ובין האחים.
כמו כן גורסים יורשי אנטואן כי בית המשפט המחוזי שגה בדחותו את תביעת נאדיה בעניין חלקות בורשטיין. לדבריהם יש לקבוע כי המועד הקובע לעניין הערכת שווי נכסי החברה לצורך "קניית" חלקו של אנטואן הוא יום עריכת הסכם הפירוק, ולא היום שבו החליטה האסיפה הכללית על הדחתו של אנטואן מתפקידו כמנהל החברה. עוד הם מבקשים כי בית משפט זה יצהיר שייפוי הכוח השני אינו תקף, למצער, ביחס להעברת זכויותיו של אנטואן בחלקת פאהום, אך כפי שכבר צוין לעיל טענה זו מיותרת בהינתן העובדה כי האחים אינם חולקים על כך שהזכויות הרשומות על שם אנטואן בחלקת פאהום שייכות ליורשיו מתוקף הסכם הפשרה.
תשובת האחים לערעורים
20. האחים מצדם סומכים ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וסבורים כי אין מקום להתערב בממצאי העובדה והמהימנות שנקבעו בו. לדבריהם, בייפוי הכוח השני התחייב אנטואן להעביר לאחים את מלוא זכויותיו ב-8 החלקות המשותפות, ובתמורה העבירו האחים לאנטואן סכום של כ-355,000 ש"ח. לתמיכה בטענה זו מציינים האחים כי לאחר החתימה על ייפוי הכוח השני הוגשו הצהרות למיסוי מקרקעין בחתימת אנטואן ומלוא המסים שולמו; כי לאחר מותו של אנטואן חתמו יורשיו על זיכרון הדברים שבו הסכימו לפעולות שבוצעו על ידי אנטואן; וכי לאורך כל השנים החלקות היו בהחזקת האחים.
21. האחים מוסיפים וטוענים כי אין לראות בהסכם המכר המותנה שבין מרואן ובין נאדיה עסקה למכר מקרקעין, וכי מדובר בהסכם שתכליתו ליצור בטוחה לפירעון ההלוואה בדרך של שעבוד החלקות על ידי נאדיה. עוד נטען כי מרואן לא ראה בהסכם ההלוואה "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין", וכי המשכון לא שוכלל משום שלא נרשם כמשכנתה בלשכת רישום המקרקעין. עוד גורסים האחים כי מכל מקום וגם אם מדובר בהסכם מכר, הוא מעולם לא נכנס לתוקף, ולבסוף הם טוענים כי אפילו ייקבע שמדובר בהתחייבות תקפה לעשיית עסקה במקרקעין, זכויותיהם בחלקות הרלוונטיות עדיפות בשל חוסר תום לב מצד מרואן שלא ביקש לברר מי המחזיקים בחלקות.
לבסוף, נטען כי ערעורם של יורשי אנטואן בכל הנוגע לחלקות בורשטיין אף הוא דינו להידחות מן הטעמים המפורטים בפסק דינו של בית המשפט המחוזי.
השתלשלות האירועים לאחר הגשת הערעורים
22. ביום 27.4.2017 התקיים בפנינו דיון בערעורים ובסיומו המלצנו לצדדים לקיים הליך גישור על מנת לסיים את הסכסוך ביניהם בהסכמה. הצדדים אכן קיימו הליך גישור כאמור בפני נשיאת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (בדימ') ה' גרסטל (להלן: המגשרת) אך ביום 4.1.2018 הודיעה המגשרת כי ההליך לא צלח. משכך, הגיעה העת להכריע בערעורים.
דיון והכרעה
23. השאלה המרכזית העומדת להכרעה בערעורים דנן נוגעת לתחרות שבין האחים, נאדיה ומרואן על זכויותיהם בחלקות המשותפות או באחדות מהן. שאלה נוספת שיש להכריע בה נוגעת לטענה שהעלו יורשי אנטואן בערעור שהגישו בכל הנוגע לזכויות בחלקות בורשטיין.
בטרם נדרש לתחרות הזכויות לגופה, עלינו לאפיין את טיב הזכויות שבידי כל אחד מהצדדים.
העברת הזכויות בחלקות המשותפות מאנטואן לאחים
24. השאלה הראשונה שיש לבחון נוגעת לזכויות שרכשו האחים, ככל שרכשו, בחלקות המשותפות או באחדות מהן. בית המשפט המחוזי הגיע אל המסקנה כי ייפוי הכוח השני משקף הסכמה מהותית בין אנטואן לאחים לפיה העביר להם אנטואן את זכויותיו בכל 8 החלקות המשותפות. עוד קבע בית המשפט המחוזי כי משהסכמה זו לא הסתיימה ברישום הזכויות על שם האחים, בפנינו התחייבות תקפה לעשות עסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 7(ב) לחוק המקרקעין. את מסקנתו זו סמך בית המשפט על ניתוח מפורט של הראיות והמסמכים שהוצגו בפניו ובהם, בין היתר, ייפוי הכוח הראשון, מסמכים המעידים על העברות כספים מהאחים לחשבונו של אנטואן, ההצהרות שהוגשו למנהל מיסוי מקרקעין בחתימת אנטואן, התנהגות הצדדים לאורך השנים והחזקת החלקות המשותפות על ידי האחים בתקופה שלאחר עריכת ייפוי הכוח השני.
מסקנתו זו של בית המשפט המחוזי מקובלת עלי. היא מעוגנת היטב בחומר הראיות שהוצג בפניו. היא נגזרת מתוך ממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידו, אשר פורטו בהרחבה לעיל, ולא ראיתי מקום להתערב בהם.
25. אכן, ככלל, ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת זכות במקרקעין נתפס כמסמך נלווה בלבד לעסקה המהותית, המיועד – בדרך של יצירת יחסי שליחות על ידי המעביר לטובת הנעבר – לשמש אמצעי למימוש העברת הזכות שעליה הוסכם (בע"ם 9825/05 חמדאן נ' עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חג' אחמד, פסקה 29 (28.10.2009) (להלן: עניין חמדאן)). עם זאת, כבר נפסק כי אין מניעה עקרונית לכך ששתי המערכות ההסכמיות – זו שיוצרת את הזכות המהותית וזו שיוצרת את יחסי השליחות – יתקיימו במסמך אחד שהוא ייפוי הכוח. במילים אחרות, אין מניעה עקרונית לכך שייפוי הכוח עצמו יתפרש בנסיבות מתאימות וככל שהוא עונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, כחוזה שבו התקשרו הצדדים לצורך העברת זכויות במקרקעין (ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, פסקה 24 (14.4.2010) (להלן: עניין חברת אלקודס); עניין חמדאן, שם; ע"א 4836/06 עזבון המנוח סאלח יוסף חמוד נ' חרב, פסקה כט (13.7.2008)). עוד נפסק כי בעסקאות שבין קרובי משפחה תתכן הגמשה מסוימת לגבי הפירוט הנדרש לצורך מילוי יסוד המסוימות בחוזה הכתוב, והדברים יפים גם לגבי ייפוי כוח אשר לגביו נטען כי הוא מהווה את ההתקשרות החוזית עצמה (עניין חברת אלקודס, שם; עניין חמדאן, שם).
26. בענייננו, ייפוי הכוח השני כולל את זהות הצדדים הרלוונטיים – אנטואן והאחים, את החלקות הרלוונטיות ואת היקף הזכויות השייכות לאנטואן בכל אחת מהן. כמו כן מציין אנטואן כי הוא מסר את החזקה בחלקות לקונים, האחים. ייפוי הכוח הבלתי חוזר אינו כולל אמנם פירוט של רכיב התמורה שזכאי לה אנטואן מידי האחים בגין העברת זכויותיו בחלקות לידיהם. ואולם, יש בייפוי הכוח הצהרה של אנטואן לפיה הוא מתחייב למכור ולהעביר לאחים את זכויותיו בחלקות "תמורת תשלום כספי אשר שולם עלידי הקונים". הצהרה זו די בה כדי לענות על הפירוט הנדרש לעניין התמורה ויפים בהקשר זה דבריו של השופט א' מצא בעניין אהרונוב:
"ההצהרה [...] לפיה כל אשר התחייב המשיב להשקיע ולבצע כבר הושקע ובוצע על-ידיו, הפכה את הפירוט למיותר. [...] דרישת הכתב מיועדת לסלק כל אי-ודאות מתנאיה של עיסקה במקרקעין, והצהרה כתובה של המוכר בעיסקה כזאת, המאשרת כי הקונה כבר מילא את כל התחייבויותיו ולפיכך הריהו זכאי להעברת הזכות בנכס הנמכר, משיגה מטרה זו ביעילות לא פחותה מפירוט נרחב של התחייבויות הקונה" (ההדגשות הוספו; ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ"ד מג(3) 165, 171 (1989); ראו עוד עניין חברת אלקודס, שם).
27. ההצהרות שהוגשו למנהל מיסוי מקרקעין ביום 31.1.1988, כשלושה שבועות לאחר חתימת ייפוי הכוח השני, התייחסו לכל 8 החלקות המשותפות ונחתמו על ידי אנטואן. עובדה זו, כפי שקבע בצדק בית משפט קמא, תומכת אף היא באופן מובהק במסקנה כי ייפוי הכוח משקף עסקה בין אנטואן לאחים להעברת זכויותיו בכל 8 החלקות המשותפות לידיהם. חיזוק לאותה מסקנה עצמה ניתן למצוא בזיכרון הדברים שעליו חתמו יורשי אנטואן כשנתיים לאחר מכן (27.12.1989), בו אישרו כזכור את פעולות ההעברה של המקרקעין שביצע אנטואן, תוך התייחסות בהקשר זה ל"מכירת חלקים שהיו בבעלותו בנצרת וחיפה לשלושת האחים שעבורם הוגשו המסמכים החוקיים למשרדי האוצר בחיפה ונצרת ע"י עו"ד ת. כתילי". פסקה זו בזיכרון הדברים מחברת באופן ישיר את העברת הזכויות על ידי אנטואן, שאותה אישרו יורשיו, עם ההצהרות הנזכרות לעיל. כפי שצוין, הצהרות אלה הוגשו למנהל מיסוי מקרקעין סמוך לאחר חתימת ייפוי הכוח השני והן הוגשו על ידי עו"ד ת. כתילי, שהיה אחד ממיופי הכוח על פיו. העובדה כי זיכרון הדברים נחתם על ידי נאדיה והאני ואילו גבי לא חתם עליו, אין בה כדי לשנות ממסקנה זו.
28. בפסקאות 38-35 לפסק דינו, עמד בית המשפט המחוזי על הסכומים הנכבדים שהעבירו האחים לאנטואן טרם חתימתו של ייפוי הכוח השני. המסמך המרכזי בהקשר זה הוא מסמך ההתחשבנות המסכם את כל התשלומים שהעבירו האחים לאנטואן עבור זכויותיו בחלקות המשותפות. הסכום הכולל הנקוב באותו מסמך כסכום ששולם לאנטואן, כאמור, עד ליום 19.12.1987 הוא – 354,654.50 ש"ח. כמו כן מפורטות באותו המסמך כל 8 החלקות המשותפות, תוך ציון העובדה כי ערכן לאותו מועד הוא 355,000 ש"ח. העובדה כי מסמך ההתחשבנות הנ"ל מתייחס לכל 8 החלקות וכן העובדה כי הוא מתייחס לערכי יום 19.12.1987 – כשלושה שבועות בלבד טרם חתימת ייפוי הכוח השני – משתלבות היטב עם הצהרתו של אנטואן בייפוי הכוח השני כי התמורה עבור 8 החלקות המשותפות שולמה לו טרם החתימה עליו ויש בהן משום תמיכה נוספת במסקנה כי יש לראות בייפוי כוח זה את ההתחייבות החוזית המהותית להעברת זכויותיו של אנטואן בחלקות המשותפות כולן לידי אחים. אחת הטענות שהעלו יורשי אנטואן היא הטענה כי הסכומים ששולמו לאנטואן כאמור אינם משקפים את השווי הריאלי של החלקות באותו מועד. טענה זו נטענה בעלמא ולא נתמכה בראיה כלשהי לביסוסה. על כן בצדק דחה אותה בית משפט קמא.
29. בייפוי הכוח השני הצהיר אנטואן כי "ייפוי כוח זה הינו בלתי חוזר ומחייב אותי ואת הבאים במקומי או מכוחי לכל דבר וענין ומבטל בזה את כל הפעולות שעשיתי קודם ליפוי כח זה בענין המכר הנ"ל לטובת צד שלישי" (ההדגשות הוספו). הצהרתו זו של אנטואן מציבה אף היא את ייפוי הכוח השני כמסמך התקף והמחייב לעניין העברת זכויותיו בחלקות המשותפות, הגובר על כל הסכמות ופעולות שנעשו על ידו בקשר עם אותן חלקות קודם לכן. כפי שמלמדת השתלשלות האירועים המתוארת בפרק תיאור העובדות לעיל, תהליך ההיפרדות בין אנטואן לאחים החל עוד במרץ 1985 בהחלטה לפיה יחדל אנטואן לנהל את חברת בני שוקחה ויעביר את מניותיו בה לשלושת אחיו ובהקשר זה נחתם ביניהם בהמשך הסכם הפירוק. לצד ההיפרדות העסקית פעלו האחים לפירוק השיתוף גם בנכסי המקרקעין שבבעלותם ותהליך ההיפרדות ככל שהוא נוגע למקרקעין עבר מספר שלבים. תחילה נחתמו הסכם המכר וייפוי הכוח הראשון אך בהמשך ובהינתן התשלומים שהעבירו האחים לאנטואן עד סוף שנת 1987, כמשתקף במסמך ההתחשבנות, הושגה ביניהם ההסכמה המפורטת בייפוי הכוח השני לפיה יעביר להם אנטואן את זכויותיו בכל 8 החלקות המשותפות.
30. בניגוד לטענת יורשי אנטואן ומרואן, העובדה כי בשלב כלשהו בתחילת שנות ה-90 הושגה בין יורשי אנטואן לאחים הסכמה לפיה זכויותיו של אנטואן בחלקת פאהום – שנכללה אף היא בייפוי הכוח השני – תיוותרנה בידי יורשי אנטואן, אין בה כדי לשנות מן המסקנה בדבר היותו של ייפוי הכוח השני התחייבות תקפה להעברת זכויותיו של אנטואן ב-8 החלקות המשותפות לידי האחים. בהסכם הפשרה הנ"ל אשר קיבל תוקף של פסק דין במסגרת ההליך במחוזי נצרת משנות ה-90, צוין כי העברת הזכויות בחלקת פאהום לאחים "הייתה העברה בטעות וכי ההעברה זו בטלה ומבוטלת". בניגוד לטענת המערערים, אין בכך כדי לפגום בהעברות האחרות הכלולות בייפוי הכוח השני המתייחסות ל-8 החלקות המשותפות. ההפך הוא הנכון. העובדה שבמסגרת ההליך הנ"ל התייחסו הצדדים לחלקה אחת בלבד מתוך מכלול החלקות שהזכויות בהן הועברו על ידי אנטואן לאחים יש בה כדי לחזק את המסקנה שיורשי אנטואן, כפי שהצהירו קודם לכן בזיכרון הדברים, לא מצאו כל פגם ביתר ההעברות וסברו כי הן תקפות לכל דבר ועניין. ביטוי מפורש לכך אף ניתן בהסכם הפשרה עצמו בו הוסף בכתב יד "הסכם זה מהווה חיסול של כל המחלוקות בין הצדדים ואין לאיש כלפי משנהו כל תביעה או טענה מכל סוג שהוא". יורשי אנטואן ניסו אמנם לכפור בהתחייבותם זו בציינם כי לא חתמו על התוספת להסכם הפשרה, אך בית משפט קמא דחה טענה זו ובצדק בקובעו כי "ההסכם נחתם על ידי בא כוחם [של יורשי אנטואן], עו"ד י' נחשון, שלא זומן לעדות ואין ראיה כי נטען כלפיו שפעל ללא הסכמה" (בפסקה 41). התנהגות יורשי אנטואן בתקופה שלאחר החתימה על הסכם הפשרה והעובדה שלאורך כל השנים החזיקו האחים ויורשיהם אחריהם בכל 8 החלקות המשותפות תומכת אף היא במסקנה שאליה הגיע בית משפט קמא (ראו פסקאות 45-43 לפסק הדין).
לסיכום פרק זה, ניתן לומר כי בייפוי הכוח השני העביר אנטואן לשלושת אחיו את זכויותיו בכל 8 החלקות המשותפות. העברה זו לא הושלמה ברישום ועל כן לפנינו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, אך התחייבות זו תקפה, שרירה וקיימת והיא מחייבת את יורשיו של אנטואן אחריו.