חזקת השיתוף
31. אחת הטענות שהעלתה נאדיה היא כי גם אם תדחנה טענותיה באשר לתקפות העברת הזכויות של אנטואן לאחים בחלקות המשותפות או באיזה מהן, היא זכאית למחצית הזכויות הללו, הגם שלא נרשמו על שמה, וזאת מכוח חזקת השיתוף ובהינתן העובדה שנישאה לאנטואן לפני חקיקת חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973. בית המשפט המחוזי דחה טענה זו בציינו כי נאדיה לא הגישה תצהיר ולא התייצבה למתן עדות ומשכך לגישתו לא הובאה כל ראיה להוכחת הטענה שלפיה בין נאדיה ובין אנטואן שררו יחסי שיתוף ונוהל משק בית משותף כנדרש לצורך ביסוס חזקת השיתוף. אכן, הלכת השיתוף קובעת כי התנאי הראשון לתחולתה הוא ניהול אורח חיים זוגי תקין וקיומו של מאמץ משותף (רע"א 8791/00 שלם נ' טווינקו בע"מ, פ"ד סב(1) 165 (2006) (להלן: עניין שלם)), אך גם אם אניח לטובתה של נאדיה כי עצם החיים המשותפים עם אנטואן יש בהם כדי לבסס תנאי זה – כל עוד לא הוכיח הצד הטוען לאי התקיימות החזקה אחרת (עניין שלם, עמ' 182) – אין בכך כדי להועיל לה במקרה דנן. זאת בהינתן העובדה כי החלקות המשותפות אינן נכסים משפחתיים מובהקים אלא נכסים עסקיים ועל פי גישת הביניים שאומצה בפסיקה (עניין שלם, עמ' 194-193; ראו גם רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ, פ"ד סד(2) 207, 231 (2010)), השיתוף הקנייני בנכסים מן הסוג הזה הוא שיתוף דחוי המתגבש עם התרחשות אירוע קריטי בחיי הנישואין דוגמת גירושין או מותו אחד מבני הזוג:
"על פי גישת הביניים, מועד התגבשותו של השיתוף אינו אחיד. גישת הביניים מבחינה בין שני מועדים שונים. המועד האחד הוא המועד בו מתמלאים התנאים של הלכת השיתוף, כלומר ניהול אורח חיים תקין ומאמץ משותף. מועד זה הוא המועד הרלבנטי לגיבוש השיתוף בנכסים המשפחתיים המובהקים, ובמרכזם דירת המגורים. המועד השני הוא 'מועד קריטי' בחיי הנישואין, כגון מות אחד הצדדים או המועד בו חיי הנישואין עומדים בפני סכנה משמעותית להמשכם התקין, בשל משבר חמור בין בני הזוג. אירועים כלכליים חריגים, כגון 'חיסול' נכסיו של אחד מבני הזוג, פעולה כלכלית חריגה תוך הפרת חובת האמון כלפי בן הזוג השני או כניסתו של בן זוג להליכי פשיטת רגל, עשויים גם הם להוות 'מועד קריטי'. [...] עד ל'מועד הקריטי' הלכת השיתוף אמנם 'מרחפת' על כלל הזכויות והחובות, כעין שעבוד צף, אך היא מתגבשת רק ב'מועד הקריטי'" (עניין שלם, עמ' 194-193; ראו גם רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ, פ"ד סד(2) 207, 231 (2010)).
32. בענייננו, נאדיה לא הוכיחה כי העברת זכויותיו של אנטואן לאחיו בחלקות המשותפות היוותה "אירוע קריטי" בחיי הנישואין של בני הזוג על פי אמות המידה שנקבעו בפסיקה המצוטטת לעיל. משכך לא ניתן לקבוע כי העברה זו גיבשה את השיתוף שלה בזכויותיו הרשומות של אנטואן באותן חלקות שהיו, כאמור, נכסים עסקיים. טענתה של נאדיה בדבר זכויותיה – מכוח חזקת השיתוף – במחצית מן הזכויות הרשומות של אנטואן ב-8 החלקות המשותפות אין לה, איפוא, על מה לסמוך ובדין דחה אותה בית משפט קמא.
33. המסקנה העולה מכל האמור עד כה היא כי במועד שבו נפטר אנטואן (11.10.1988) הייתה בידי האחים התחייבות תקפה מצדו שתמורתה שולמה, להעביר לידיהם את זכויותיו בכל 8 החלקות המשותפות. משכך, לא נכללו זכויות אלו בעיזבונו של אנטואן ונאדיה – היורשת היחידה של אנטואן על פי צו הירושה המתוקן – ידעה זאת. המסקנה הנובעת מכך היא שכל ההעברה ורישום של איזה מאותן הזכויות על שמה של נאדיה באופן בלתי מסויג, יצרה רישום מטעה או בלשון סעיף 10 לחוק המקרקעין – רישום ש"לא היה נכון".
אלא שכמפורט בפרק העובדות, לא זו בלבד שנאדיה העבירה על שמה בשנים 2001 ו-2004 את זכויותיו של אנטואן ב-5 מתוך החלקות המשותפות (במחסני צ'ק פוסט, פהד סאפיה, מוסך עוקל וחלקת שפרעם), היא אף התקשרה בשנת 2007 בשני הסכמים עם מרואן – הסכם ההלוואה והסכם המכר המותנה – אשר בעקבותיהם נרשם משכון על זכויותיה הרשומות באותן חלקות, וכן נרשמו הערות אזהרה לטובת מרואן האוסרות על ביצוע פעולות בחלקות אלו. משכך, יש להוסיף ולבחון מהן הזכויות – אם בכלל – שרכש מרואן ב-5 החלקות הנ"ל, בהינתן הזכויות שרכשו האחים באותן חלקות קודם לכן.
העברת הזכויות למרואן
34. ככלל, אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות משיש לו עצמו (רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854, 872 (1995)). עם זאת, ייתכנו מצבים המוכרים בדין אשר בהם, בהתקיים תנאי "תקנת השוק", יוכל פלוני לרכוש זכויות אף אם רכש אותן מידי מי שלא היו בידיו זכויות שאותן יכול היה להעניק (ראו למשל סעיף 12 לחוק המיטלטלין, התשל"א-1971; ראו עוד מיגל דויטש קניין כרך ד 194-189 (2007) (להלן: דויטש)). ככל שבמקרקעין עסקינן, קובע בהקשר זה סעיף 10 לחוק המקרקעין כי:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
סעיף 10 הנ"ל קובע "תקנת שוק" במקרקעין מוסדרים ולפיו בהתקיים תנאיה – תשלום תמורה והסתמכות בתום לב על הרישום – תגבר זכותו של רוכש כאמור למרות שהסתמך על רישום שלא היה נכון (ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי, פסקה 14 (27.8.2013) (להלן: עניין להיגי)). לאורך השנים עמד בית משפט זה לא אחת על הצורך לתחום את ההגנה הניתנת על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין מכוח "תקנת השוק" למקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום. נפסק כי נוכח מעמדה החוקתי של זכות הקניין ומעמדן המיוחד של זכויות קניין במקרקעין, נדרשת זהירות יתר ומתחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו (עניין להיגי, שם). ועוד נפסק כי על מנת שהרוכש יוכל לחסות תחת הגנתה של "תקנת השוק" עליו להשלים את רישום הזכות הנרכשת על שמו, ואין די בהתחייבות אובליגטורית בלא הקנייה (שם).
35. מרואן טוען כי הוא הסתמך בתום לב על הרישום לפיו נאדיה היא בעלת הזכויות שהיו רשומות קודם לכן על שם אנטואן, בעלה המנוח, ב-5 החלקות הנ"ל. האם מתקיימים בענייננו תנאי "תקנת השוק" הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין באופן המאפשר למרואן לחסות תחת הגנתה?
בין אם הזכות במקרקעין שהוענקה למרואן על ידי נאדיה היא שעבוד של זכויותיה בחלקות ובין אם מדובר במכר מותנה שהשתכלל, לטענתו, בשל אי פירעון ההלוואה – הרישום לטובתו של איזה מן הזכויות הללו לא הושלם. ככל שבשעבוד עסקינן היה על מרואן לרשום משכנתה על זכויותיה של נאדיה באותן החלקות והעובדה כי נרשם לטובתו משכון אצל רשם המשכונות אין די בה על מנת לשכלל את הזכות הקניינית של מרואן כמי שלטובתו מושכנו אותם המקרקעין. סעיף 91 לחוק המקרקעין קובע בהקשר זה כי "בכפוף להוראות פרק זה יחולו על משכנתה הוראות חוק המשכון, תשכ"ז-1967; אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה". במילים אחרות, כל עוד לא נרשמה משכנתה על המקרקעין במרשם המקרקעין תוקפו של המשכון יהיה כתוקפו של משכון בהסכם גרידא והוא לא יכבול נושים אחרים של החייב (רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נו(5) 593, 603 (2002)). מרואן הוסיף וטען כי משלא נפרעה ההלוואה נכנס לפעולה הסכם המכר המותנה ועל כן יש לראותו כמי שרכש זכויות בעלות בחלקים הרשומים על שם נאדיה ב-5 החלקות הנ"ל. אלא שגם המכר הנטען לא הושלם ברישום של זכויות הבעלות על שם מרואן ולמעשה די בכך על מנת להגיע אל המסקנה כי הגנת "תקנת השוק" הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין אינה חלה על העסקה שבין מרואן לנאדיה, יהא טיבה אשר יהא.
36. יש הסוברים כי מן הראוי להחיל את ההלכה שנפסקה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז), לא רק לגבי עסקאות נוגדות ו"תחרות זכויות" המתעוררת לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, אלא גם לגבי מצבים שבהם מתעוררת שאלה לגבי תחולתה של הגנת "תקנת השוק" לפי סעיף 10 לחוק (ראו דויטש, בעמ' 271-270 וכן מיגל דויטש קניין כרך ג 198-193 (2006)). לא ראיתי צורך להכריע בסוגיה זו שכן אפילו אניח לטובת מרואן כי הלכה זו אכן חלה בענייננו וכי יש לזקוף לחובת האחים את העובדה כי לא רשמו הערות אזהרה על הזכויות שרכשו מאנטואן ב-5 החלקות הנ"ל, אין בכך כדי להועיל לו. זאת משום שמתוך מסכת הראיות שהוצגה עולה בבירור כי התנהלותו של מרואן בפרשה זו לוקה בחוסר תום לב. בחקירתו בפני בית משפט קמא העיד מרואן על עצמו כי עיסוקו במתן הלוואות חוץ בנקאיות וזאת באמצעות חברה שהקים, המעסיקה לא פחות מ-32 עובדים:
"ש. אני מבין שאתה עוסק במתן הלוואות חוץ בנקאיות.
ת. כן.
ש. מאיזה שנה?
ת. לא זוכר תאריך מדויק. שנים. מעל 9-10 שנים.
[...]
ש. יש לך עובדים?
ת. כן.
ש. כמה?
ת. כיום 32.
ש. אתה עוסק מורשה?
ת. חברה בע"מ" (פרוטוקול הדיון, בעמ' 98, שורות 31-20).
עוד העיד מרואן כי בתקופה הרלוונטית לענייננו הוא ערך "הרבה הסכמי הלוואה" (פרוטוקול הדיון, בעמ' 100, שורות 14-11); כי מדובר בסכומי כסף נכבדים ביותר "זו העבודה שלי, כל הזמן מושך כספים. לדוגמא, השנה [2014] משכתי יותר מ-300 מיליון ₪ במזומן. אם אתה רוצה אישורים, אני יכול להביא" (פרוטוקול הדיון, בעמ' 108, שורות 23-22); וכי הוא לא ניהל את העסק באמצעות חשבון בנק אלא באמצעו כספת שבה הוחזק הכסף (פרוטוקול הדיון, בעמ' 99, שורות 23-22). סכום ההלוואה אשר ניתנה על ידו ליורשי אנטואן כמפורט בהסכם ההלוואה אף הוא משמעותי ביותר (1,280,000 ש"ח), בוודאי במונחים של שנת 2007, ונתונים אלה כולם תומכים בבירור במסקנה לפיה בפנינו "נושה מקצועי" שעיסוקו בהלוואות חוץ בנקאיות. על נושה מסוג זה, כמו על בנקים, מוטלת חובה מוגברת של תום לב בכל הנוגע לבדיקת הנכסים המשועבדים לטובתו במסגרת עסקיו. נושה כזה אינו יוצא ידי חובתו בכך שהוא מסתמך על הרישום בלבד שכן בידיו הידע והכלים להעמיק את הבדיקות הנדרשות לגבי מצב הזכויות בנכס (ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם, פ"ד נט(3) 697, 712 (2005)).
37. במקרה דנן התנהלותו של מרואן כ"נושה מקצועי" לוקה בחוסר תום לב. עיון בעדותו מעלה כי הוא היה מודע לכך שנאדיה רשומה כבעלים של חלק בלבד מן הזכויות ב-5 החלקות, כי יתר החלקים הינם בבעלות בני משפחה אחרים של בעלה המנוח, וכי לדברי יורשי אנטואן מתנהל עמם משא ומתן בקשר למקרקעין:
"ש. אתה בשלב מסוים כשהתחלת את המו"מ, הבנת שזה מושעא, אבל למרות שראית שזו שותפות לא בדקת עם ה"ה שוקחה מה קורה ביניהם?
ת. מה יש לבדוק, כשיש נסח טאבו נקי. אני לא המצאתי את הגלגל. יש נסח טאבו נקי, עושים עיסקה.
ש. מדובר במשפחה אחת, שוקחה, בעלים של נכס, אחד מהם שהוא שותף מציע לך לקבל ביטחונות במושעא, אתה לא מצאת למרות שיש נסח רישום לפנות ליתר ה"ה ממשפחת שוקחה.
ת. לא הכרתי אותם מעולם.
ש. וזה לא עלה בינך לבין גבי לבדוק איתם?
ת. אז במשא ומתן אמר לי שיכול להיות שהוא הסתדר עם הדודים שלו ובני הדודים, יש משא ומתן והם ישלמו לו כסף" (ההדגשות הוספו; פרוטוקול הדיון, עמ' 105 שורות 13-3).
בערעור שהגיש ציין מרואן כי הוא ביקר בחלקות "אך ורק מרצונו להעריך את שווי החלקות ולוודא כי אם ימומשו יהיה בכך כדי להביא לסילוק חובם של המשיבים [יורשי אנטואן] [...] ביקורו של מועדי [מרואן] בנכס לא העלה כל סימני אזהרה המונעים את עריכת ההסכמים שכן מדובר בנכסים משביחים המוחזקים מטבעם על ידי מחזקים שונים להבדיל מדירת מגורים" (ההדגשות הוספו). גישה זו קשה לקבל בהינתן העובדה שמרואן העיד כי הוא וגם השמאי מטעמו בדקו את הנכסים רק "מבחוץ". הוא לא התעניין לדעת אם הנכסים מושכרים, ולאיזה פרק זמן, שמא יש בהם דיירים מוגנים, ואילו העמיק את הבדיקה בהחלט ניתן להניח כי יכול היה לגלות שהאחים הם אלה שמנהלים את הנכסים, משכירים אותם וטוענים למלוא הזכויות בהם. מרואן בחר לעצום את עיניו מול כל הנתונים הללו ונקט גישה האומרת "מה יש לבדוק, כשיש נסח טאבו נקי [...] עושים עיסקה". מרואן ביקש להיאחז בהקשר זה בפסק הדין שניתן בע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל (27.2.2014) (להלן: עניין עפיף). אין הנדון דומה לראיה. בעניין עפיף, שלא כבענייננו, מדובר היה בשטח גדול (16 דונם) ובמספר רב של בעלים משותפים ושוכרים, באופן שהקשה על האפשרות לברר את מצב הזכויות במקרקעין מושא ההליכים שם (עניין עפיף, בפסקה 28). בענייננו לעומת זאת מדובר בבעלות משותפת רשומה של שלושת האחים או יורשיהם ונאדיה. בנסיבות אלה ובהינתן חובת תום הלב המוגברת המוטלת על מרואן כ"נושה מקצועי", הסתמכותו על נסח טאבו "נקי" בלבד טרם ההתקשרות בעסקה מהווה עצימת עיניים אשר בעקבותיה נמנע מרואן מלגלות שהאחים נוהגים ב-5 החלקות מנהג בעלים מזה כ-20 שנה. עצימת עיניים זו מצד מרואן שוללת את התקיימותו של יסוד תום הלב במקרה דנן, ולפיכך אפילו הייתה הלכת גנז חלה בענייננו לא היה בה כדי להועיל לו, כאמור.
סיכום ביניים – מרואן אינו עומד בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין משום שהעסקה שבה התקשר עם נאדיה – תהא מהותה אשר תהא – לא הסתיימה ברישום ומכל מקום, אין הוא זכאי להגנת "תקנת השוק" הקבועה בסעיף 10 הנ"ל משום שהתנהלותו בנסיבות העניין לוקה בחוסר תום לב מן הטעמים המפורטים לעיל.
חלקות בורשטיין
38. יורשי אנטואן טוענים כי נאדיה, כיורשת של אנטואן, זכאית ל-25% מזכויות הבעלות בחלקות בורשטיין. לדבריהם, החלקות נרכשו על ידי חברת בני שוקחה כחודשיים לפני עריכת הסכם הפירוק בין אנטואן ובין האחים. עוד הם טוענים כי אנטואן לא ידע בזמן אמת על רכישת חלקות בורשטיין, ולכן לא עמד על גילום שווי זכויותיו בהן במסגרת הסכם הפירוק. בתמצית, טענת יורשי אנטואן היא כי מועד עריכת הסכם הפירוק (17.2.1986) הוא המועד הקובע להערכת שווי זכויותיו של אנטואן בחברה ובשותפות ולא מועד התכנסות האסיפה הכללית של חברת בני שוקחה (30.3.1985), שבה הוחלט על סיום פעילותו בחברה. לטענתם, במועד עריכת הסכם הפירוק היה עדיין אנטואן בעל החזקות בחברה ובשותפות ועל כן, זהו המועד המהותי להיפרדות הצדדים והמועד הקובע לעריכת ההתחשבנות ביניהם.