האחים סומכים ידיהם בעניין זה על ממצאיו ומסקנותיו של בית משפט קמא וטוענים כי אין מקום להתערב בהם.
39. בדחותו את טענות יורשי אנטואן בכל הנוגע לחלקות בורשטיין ציין בית משפט קמא, בין היתר, כי טענות אלו נטענו ללא תשתית ראייתית מספקת בדבר אופן חישוב התמורה שעליה הוסכם בגין החזקותיו של אנטואן בחברה ובשותפות. האני וגבי לא ידעו דבר בנושא זה ואילו נאדיה כלל לא העידה. די בכך על מנת לדחות את הטענה. מכל מקום, כפי שקבע בית משפט קמא בצדק, הסכם הפירוק אינו מקנה לאנטואן זכויות קניינות בנכסים בעין כנגד החזקותיו בחברה ובשותפות (להוציא מספר כלי רכב) ומשהתמורה עבור החזקותיו שולמה לו בכסף, הסעד שנתבקש בתביעתה של נאדיה לקבלת זכויות קנייניות בעין בחלקות בורשטיין – אין לה על מה שתסמוך גם מטעם זה.
סוף דבר
40. בשל כל הטעמים המפורטים לעיל הגעתי אל המסקנה כי זכויותיו של אנטואן בכל 8 החלקות המשותפות הועברו לידי האחים כדין; כי נאדיה לא הוכיחה שהיא זכאית ולו למחצית מזכויותיו של אנטואן מכוח חזקת השיתוף; וכי הזכויות שרכשו האחים גוברות על הזכויות שהתיימרה נאדיה להקנות למרואן ב-5 מתוך החלקות הללו. כמו כן הגעתי למסקנה כי נאדיה אינה זכאית לקבלת זכויות קנייניות בחלקות בורשטיין. אשר על כן, לו תשמע דעתי, היינו דוחים הן את ערעורם של יורשי אנטואן, הן את ערעורו של מרואן וקובעים כי האחים ויורשיהם רשאים לפעול לרישום על שמם של זכויות אנטואן ב-8 החלקות המשותפות, לרבות אלו שהועברו שלא כדין על שמה של נאדיה. רישום הזכויות על שם האחים ויורשיהם כאמור, מותנה בהמצאת צווי ירושה ובתשלום כל המסים והאגרות כמתחייב על פי כל דין. עוד אציע לקבוע כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת מרואן ב-5 החלקות מושא הסכם ההלוואה ימחקו.
לבסוף, אציע כי יורשי אנטואן, יחד, יישאו בהוצאות משפט ובשכר טרחת המשיבים 8-1 בסכום של 25,000 ש"ח ומרואן יישא בהוצאותיהם ובשכר טרחת עורך דינם בסך של 20,000 ש"ח.
בשולי פסק הדין יצוין כי ביום 21.3.2018 הוגשה בקשה מטעם יורשי אנטואן להגיש מוצג נוסף לתיק המוצגים. בחנתי את הבקשה ולא מצאתי כי יש הצדקה לצירוף המבוקש בשלב מאוחר זה של הדיון בערעורים ומשכך אני סבורה כי דינה להידחות.
ה נ ש י א ה
השופטת ד' ברק-ארז:
1. אני מסכימה לתוצאה שאליה הגיעה חברתי הנשיאה א' חיות לפיה דין שני הערעורים להידחות. עם זאת, אני סבורה כי ההכרעה בין זכויותיהם של האחים לבין זכויותיו של מרואן אמורה להיות מבוססת על סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) ולא על תקנת השוק במקרקעין הקבועה בסעיף 10 לו.
2. מאחר שבמסגרת שני ההסדרים תנאי בסיסי לרכישת עדיפות על-ידי הקונה המאוחר בזמן הוא תום לב, ובו לא עמד מרואן, הרי שלהבדלי הגישות ביני לבין חברתי אין נפקות מעשית בנסיבות העניין. אולם, מאחר שעשויים להיות להם משמעות בהקשרים אחרים אני מבקשת להבהיר את גישתי.
3. בקליפת אגוז, אני רואה את הדברים כך: אנטואן המנוח, הבעלים המקורי של הזכויות במקרקעין שבמחלוקת, מכר את זכויותיו לאחים, שרכשו בכך זכויות אובליגטוריות במקרקעין. עסקה זו לא הסתיימה ברישום, ולכן זכויותיהם האובליגטוריות של האחים לא השתכללו לכדי קניין. רישום זכויותיו של אנטואן במקרקעין על שמה של נדיה, מכוח צו הירושה, לא היה רישום משולל יסוד, שהרי היא הייתה היורשת בדין של אנטואן. אכן, זכויות הקניין של נדיה היו כפופות לזכויות האובליגטוריות שרכשו האחים, אך אין לומר שרישום הזכויות על שמה היה כוזב או שגוי, כשלעצמו. בהמשך לכך, מכרה נדיה – היורשת של אנטואן – את הזכויות למרואן. עסקה זו היא עסקה נוגדת לעסקת מכירת הזכויות לאחים, ועל כן, לשיטתי, חל כאן סעיף 9 לחוק המקרקעין. עמדה זו עולה בקנה אחד, כך אני סבורה, אף עם פסיקתו של בית משפט זה בעבר, שבה נקבע כי סעיף 9 לחוק המקרקעין חל גם כאשר המוכר בעסקה השנייה הוא יורשו של המוכר בעסקה הראשונה (ראו: ע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אירנשטיין, פ"ד מה(5) 739 (1991); ע"א 9767/08 קדמני נ' מולא, פסקה 7 (16.1.2011)).
4. לשיטתי, סעיף 10 לחוק המקרקעין אינו המסגרת המתאימה לדיון בתחרות הזכויות במקרה זה משני טעמים. ראשית, הגם שהתנהלותה של נדיה הייתה לא ראויה, אין לומר שהרישום על שמה היה שגוי או משובש כשלעצמו. שנית, הנסיבות המתאימות לתחולתו של סעיף 10 הוא כאשר מי שמבקש להסתמך עליו צריך לגבור על רישום שכבר הושלם לטובתו של צד קודם. וכעת אפרט.
5. סעיף 10 לחוק המקרקעין נועד להגן על מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה, כשהוא מסתמך בתום-לב על שיבוש במרשם, כתוצאה מטעות או תרמית (ראו למשל: ע"א 767/11 להיגי נ' עזורי (27.8.2013). ראו עוד: מיגל דויטש קניין כרך ד 268-265 (2007) (להלן: דויטש, כרך ד)). לא אלה היו פני הדברים בענייננו. הרישום על שמה של נדיה שיקף מצב דברים מדויק – את היותה בעלת זכויות הקניין במקרקעין (גם אם בכפוף להתחייבות האובליגטורית כלפי האחים). אכן, מכירת הזכויות על-ידי נדיה למרואן הייתה נגועה בחוסר תום לב. אולם, אין לומר שרישום המקרקעין על שמה היה פסול כשלעצמו. זכויות הקניין, בכפוף לזכויות האובליגטוריות של האחים, היו בידיה. זאת ועוד: ההסתמכות של מרואן על המרשם לא הייתה שונה מהסתמכות על המרשם בכל מקרה אחר שבו נעשתה עסקה קודמת ביחס למקרקעין ולא נרשמה הערת אזהרה המעידה על כך.
6. בנוסף, וזאת ככלל, דומה שסעיף 10 לחוק המקרקעין חל במקרה שבו הזכאי הראשון בזמן מתייצב לתחרות הזכויות כאשר זכות קניינית בידיו (ראו: מיגל דויטש קניין כרך ג 132 (ה"ש 148) (2006); דויטש, כרך ד, בעמ' 237-236). לעומת זאת, בענייננו הייתה לאחים זכות אובליגטורית בלבד.
7. אוסיף ואבהיר כי לדעתי החלתו של סעיף 9 לחוק המקרקעין על תחרות זכויות כמו זו שבפנינו היא רצויה אף מאחר שהיא מובילה לדין זהה הן במקרה שבו היורש רושם את הזכויות במקרקעין על שמו כאשר הוא יודע שנעשתה כבר עסקה קודמת במקרקעין (שלא הסתיימה ברישום), והן במקרה שבו היורש לא יודע על קיומה של עסקה כזאת. לעומת זאת, דומה שלצורך הקביעה שבעניינו חל סעיף 10 לחוק המקרקעין, חברתי מייחסת משקל לעובדה שנדיה היורשת ידעה שלאחים יש זכות אובליגטורית במקרקעין כאשר רשמה את הזכויות על שמה (כמצוין בפסקה 33 לחוות דעתה). מנקודת המבט של הגנה על הסתמכותו של הרוכש מן היורש, ובאופן כללי יותר של חלוקת הסיכונים במצב של "תאונה משפטית", אני סבורה ששאלת הידיעה של היורש בתחרות זכויות כמו זו שבפנינו אינה רלוונטית. להשקפתי, אותו הסדר צריך לחול בין שהיורש פעל מבחינתו הסובייקטיבית בתום לב ובין שפעל שלא בתום לב.
8. מכל מקום, כפי שציינתי בפתח הדברים, במישור האופרטיבי דעתי כדעתה של הנשיאה כי יש להעדיף את האחים על-פני מרואן בתחרות הזכויות ביניהם. זאת, לנוכח העובדה שמרואן אינו עומד בתנאי תום הלב – שהוא תנאי יסודי וחיוני לרכישת עדיפות הן על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין והן על-פי סעיף 10 לו.
ש ו פ ט ת
המשנה לנשיאה ח' מלצר:
1. אני מצטרף בהסכמה לתוצאה ולהנמקה המפורטות בחוות דעתה המקיפה של חברתי, הנשיאה א' חיות. מכאן גם עולה כי במחלוקת שנפלה בין חברותי – הנני מצדד בשיטת הנשיאה. לגישתי מספר טעמים תומכים במסקנה האמורה, ואלו יבוארו בקצרה להלן.
2. סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) מורה כדלקמן:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
סעיף 10 הנ"ל חל עקרונית על הסיטואציה שלפנינו, שכן רישום חלקות המקרקעין, נשואי הערעורים, על שמה של נאדיה מכח צו הירושה המתוקן "לא היה נכון", שכן הוא נעשה בנסיבות שבגדרן יורשי אנטואן ידעו על ההעברות לאחים והשלימו עמן.
3. זאת ועוד – אחרת. התנאים להעדפת הזכות שמכוח סעיף 10 הנ"ל – לא התקיימו כאן מאחר ומרואן לא השלים את העיסקאות שאותן רקם ברישום, והלכה עמנו (בלשון השופט מ' חשין) כי:
"רק קנין יכה קנין, ואילו זכות חיובים – אין בכוחה להכות זכות קנין".
(ראו: רע"א 2267/95 בא-כוח היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854, 870-869 (1995), ועיינו גם: ד"ר אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד 246-232 (התשע"ז-2016) (להלן – וינרוט)).
יתר על כן – גם לא ניתן לומר כי מרואן היה תם לב במשמעות סעיף 10 הנ"ל, כפי שהסבירה חברתי הנשיאה בחוות דעתה, וכפי שנדרש הדבר בפסיקה, הקובעת כי תום הלב מתבקש לא רק בעת הרכישה, אלא שזו דרישה מתמשכת והיא נדרשת עד לרישום – שלא התבצע פה כאמור. עיינו: ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832 (2002); וינרוט, בעמ' 235.
4. לתפיסתי סעיף 9 לחוק המקרקעין איננו צריך לחול, שהרי ההתחייבות הנוגדת נעשתה על-ידי יורשי אנטואן ולא על-ידי אנטואן ז"ל עצמו, בו בזמן שהסעיף דורש כי ההתחייבות הנוגדת תיעשה גם היא על-ידי מי שהתחייב (אישית) לעיסקה מלכתחילה. את הפסיקה שהביעה דעה אחרת, אותה מביאה חברתי, השופטת ד' ברק-ארז, יש לפרש איפוא או כחורגת מנוסחו המפורש של סעיף 9 לחוק המקרקעין, או כמתבקשת על דרך של היקש בלבד, או על של רקע של הסיטואציות המיוחדות שנדונו שם. מכל מקום אף לגישת חברתי, השופטת ד' ברק-ארז – המערערים לא עמדו גם בדרישות סעיף 9 לחוק המקרקעין.
5. נוכח כל האמור לעיל – התוצאה אחת היא: דחיית הערעורים וחיוב המערערים בהוצאות.
המשנה לנשיאה
הוחלט כאמור בפסק דינה של הנשיאה א' חיות.
ניתן היום, כ"ה באלול התשע"ח (5.9.2018).
ה נ ש י א ה המשנה לנשיאה ש ו פ ט ת