פסק-דין
1. תביעה לפינוי מושכר.
כללי
2. המושכר הוא דירה מספר 16 ברחוב מצדה 3 כפר סבא, בשטח של כ- 66 מ"ר הידועה כגוש 7601 חלקה 81 (להלן: המושכר).
3. הסכם השכירות נחתם לתקופה 20.1.18 – 20.1.19.
בהסכם ניתנה אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות למשך שנה נוספת, בהודעה של 45 ימים מראש.
דמי השכירות הועמדו על סך של 2,800 ₪ וכן נקבע כי איחור בתשלומם מעל 15 ימים יהווה הפרה יסודית.
כמו כן נקבע בסעיף 11 להסכם כי על השוכרים להמציא שטר חוב בסך של 10,000 ₪, לביטחון.
עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות ותשלומים שוטפים
4. העילה במרכז הדיון בתובענה הייתה טענת התובעת לפיה הנתבעים אינם משלמים דמי שכירות וכן תשלומים שוטפים (ארנונה ומים).
5. אין מחלוקת בין הצדדים שדמי השכירות לא שולמו, למעט דמי השכירות בגין החודש השני וחלק מהחודש השלישי.
דמי השכירות עבור החודש הראשון לא שולמו כלל ולפי טענת הנתבעים הם קוזזו כנגד תיקון הגג, בעלות של 3,000 ₪ (תוך שנותרה יתרה בסך של 200 ₪ לזכותם של הנתבעים).
אשר לחודש השלישי, לטענת התובעת שולם סך של 2,450 ₪ עקב קיזוז נטען עבור מקלחון. לטענת הנתבע שולם סך של 2,600 ₪, שהוא הסכום המתקבל לאחר קיזוז אותם 200 ₪ בגין תיקון הגג.
אין מחלוקת כי החל מחודש 20.4.18 ואילך לא שולמו דמי שכירות כלל.
נכון למועד מתן פסק הדין מדובר ב- 5 חודשים, השקולים לדמי שכירות בסך של 14,000 ₪.
6. הנתבע 2 (להלן: הנתבע) טען שדמי השכירות לא שולמו כנגד קיזוז בגין עבודות שבוצעו, בסך של 11,700 ₪ בצירוף מע"מ, וזאת בנוסף לתשלום עבור תיקון הגג, בסך של 3,000 ₪.
7. אין מחלוקת שלא שולמו תשלומי עירייה (מים וארנונה).
התובעת צירפה לתביעתה מסמכים של אגף המים, מהם עולה שקיים חוב בסך של 2,039 ₪, וכן הגישה מסמכים נוספים בעניין – ת/1.
העדויות:
8. התובעת לא העידה. בנה של התובעת העיד כי במעמד חתימת ההסכם הוסכם שיתוקנו ליקויים בגג ובאינסטלציה. לטענתו, הנתבע הציג את עצמו כאיש שיפוצים והוסכם שיבוצע קיזוז בקשר לעבודות שהנתבע יבצע, להבדיל מתשלום לקבלן חיצוני. בנה של התובעת העיד שאושר תיקון אינסטלציה, אך לא אושר תיקון מקלחון (עמ' 6 ש' 35). בנה של התובעת הסכים שקודם לכניסת הנתבעים למושכר, לא היה מקלחון בחדר האמבטיה (עמ' 8 ש' 34 – 35).
בנה של התובעת הוסיף וציין שהמושכר היה ראוי למגורים טרם כניסת הנתבעים, כפוף לתיקונים מסוימים, מה גם שהנתבע בדק את המושכר טרם כניסתו. אדרבא, לשיטת התובעת, אם המושכר אינו ראוי למגורים כטענת הנתבעים, הם רשאים לעזוב (עמ' 9 ש' 12 – 13).
אשר לנספח הליקויים שאמור היה להיות מצורף להסכם, בנה של התובעת טען כי בפועל לא הוכן מסמך כזה.
9. הנתבע טען שהוסכם לבצע תיקונים, והוא ביצע תיקונים מינימליים במושכר כדי להביאו למצב ראוי למגורים, חלף תשלום דמי השכירות. עוד לטענת הנתבע, התובעת הייתה מודעת להסכמות, ואישרה אותן, אך בנה התערב וביקש להתנער מאותן הסכמות. לפי טענת הנתבע, אותם פגמים הוחרגו מההצהרה על תקינות המושכר, כאמור בסעיף 12 להסכם, ובסעיף 9 (ב) להסכם הוסכם שהנתבע יתקנם ועלות התיקון תקוזז מדמי השכירות. הנתבע הכחיש את הטענה לפיה הוא הציג את עצמו כקבלן או שהוסכם שהתיקונים יבוצעו על ידו (עמ' 11 ש' 31 – 32).
עוד לפי עדותו של הנתבע, בחודש השכירות הראשון, עקב נזילות מגג הבניין, הוא נאלץ לסדר את גג הבניין. וועד הבית לא היה מוכן לתקן את הגג, ולכן, הנתבע הזמין בעל מקצוע וסידר את הגג בצדו העליון, בעלות של 3,000 ₪. אותו בעל מקצוע הבהיר שלא ניתן לתקן את החלק הפנימי של המושכר, עד שהרטיבות תתייבש. בחקירתו הנגדית של הנתבע התברר שבעל המקצוע שטיפל בגג הוא מר איציק דגן, שהגיש תצהיר מטעמו של הנתבע בקשר לתיקוני אינסטלציה (עמ' 11 ש' 27 – 30). לפי טענת הנתבע, התובעת ובנה נתנו הסכמתם לתיקון הגג בעלות של 3,000 ₪, שיקוזזו מדמי השכירות החודשיים. בנוסף, הופחתו דמי שכירות בסך של 200 ₪ מהחודש השלישי.
בהמשך, לפי טענת הנתבע, במהלך חודש אפריל 2018, הנתבע פנה אל התובעת והזכיר לה שהוסכם על הרכבת מקלחון, סידור ליקויים אלמנטריים כגון נזילות מברזים, פתיחת סתימות, וליקויים אחרים. הנתבע ציין שמערכת האינסטלציה הלקויה הביאה לנזילות במערכת המים שגרמו לחיובים חריגים בחשבון המים. בתצהיר התומך בכתב ההגנה, הנתבע הוסיף והעיד כי לפי הסכמה זו הוא פעל להסרת הליקויים באמצעות בעל מקצוע, ושילם לשרברב (מר דגן) סך של 11,700 ₪ כולל מע"מ, מכיסו. מאוחר יותר (פרו' עמ' 13 ש' 18) הנתבע טען שסכום זה אינו כולל מע"מ, ולכך אתייחס בהמשך. לפי טענת הנתבע, את סכום הכסף הוא שילם במזומן (עמ' 13 ש' 26 – 27): שולם סך של 11,000 ₪ ונותר חוב בסך של 700 ₪, לא כולל מע"מ (עמ' 13 ש' 18).
הנתבע לא צירף נספח ליקויים, ולא טען שהיה מסמך כתוב כזה.
10. מר איציק דגן, שהעיד מטעם הנתבע הוא השרברב שטיפל, לפי הנטען, בתיקון הגג ובתיקוני האינסטלציה.
יצוין כי בתצהיר שהוגש יחד עם כתב ההגנה, מר דגן לא התייחס כלל לתיקוני הגג, ופירט באריכות תיקוני אינסטלציה בלבד.
לפי עדותו של דגן, הוא זומן על ידי הנתבע במהלך חודש אפריל 2018, כדי לטפל במספר ליקויים במושכר, לרבות פתיחת סתימות בשני ביובים, החלפת ברז קרוע במטבח. לפי עדותו, לאחר ביקור במושכר הוא נתן לנתבע הצעת מחיר ולאחר כשלושה שבועות הגיע כדי לטפל בליקויים. עוד לטענתו, במושכר שררו ורטיבות באופן שלא ניתן היה לשהות בו. דגן הוסיף שכלל מערכות המים במושכר נעשו באופן רשלני והצנרת הייתה חשופה לשמש. כמו כן, נוכח מצבם הישן והבלוי של הביובים, הוא הביא ביובית- משאית מיוחדת לפתיחת סתימות.
דגן העיד ששוחח טלפונית עם התובעת וקיבל את אישורה לבצע את התיקונים, וכן קיבל את אישור הנתבע.
דגן הוסיף וציין שהמושכר אינו ראוי למגורים גם כיום, מאחר שברוב הקירות יש רטיבות וקיימים ריחות בלתי נסבלים.
11. שני מסמכים הוצגו בקשר לטענת הקיזוז:
האחד, חשבונית/קבלה מיום 2.9.18 על תשלום בסך של 3,000 ₪ בגין עבודות שונות בגג (הוגש לתיק ביום 16.9.18).
השני, "טופס הסכם ביצוע עבודה" נושא תאריך 5.5.18 (להלן: הסכם ביצוע העבודה), המפרט עבודות אינסטלציה שונות בעלות של 11,700 ₪. אין התייחסות למע"מ בטופס זה, ובשורה התחתונה לפירוט קיימים רישומים שונים, כדלקמן:
"הכסף לא שולם
שולם על החשבון 11,000 "
12. אשר לחובות המים והארנונה:
הנתבע העיד כי הוא מי שרשום כמחזיק ומִספר המשלם על שמו. לפי עדותו, הוא פרע את "מרבית" החובות, כלשונו.
בחקירתו הנגדית, הנתבע טען שלא שילם את הארנונה לחודשים ינואר – אוגוסט, משום שהוא אמור לקבל הנחה. הנתבע לא צירף את הבקשה שהוגשה לעירייה למתן הנחה (עמ' 13 ש' 32 – 33). הנתבע הוסיף, שפנה לקבלת ההנחה כחודשיים – שלושה חודשים לפני מועד מתן עדותו, קרי, בסביבות חודש יוני, וכאשר נשאל מדוע לא פנה קודם, טען שהוא נדרש להביא אישורים שונים, אך גם לא צירף את הפניות שהיו קודם לכן, לפי טענתו (עמ' 14 ש' 3 – 9).
בנוגע לחוב המים, הנתבע טען שחוב זה נובע בעיקרו מנזילות אינסטלציה כתוצאה מכך שהתובעת הזניחה את תחזוקת המושכר (הנתבע הציג מכתב מחלקת המים בנושא צריכה חריגה, מתאריך 3.7.18, נ/1). עם זאת, כאשר נשאל הנתבע האם שילם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, התשובה הייתה שלילית, ובלשונו של הנתבע: "שיתנו לי את הדו"ח אשלם" (עמ' 14 ש' 16). כלומר: הנתבע לא עשה מאמץ כלשהו לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. גם ביחס לחוב עבור המים, הנתבע לא הציג פניות שלו לעירייה.
התובעת הציגה את ת/1 – מסמך של מפעל המים כפר סבא מיום 12.9.18, שם צוין שהחוב של השוכר נכון למועד המכתב עומד על 4,958 ₪, וכי לא התקבלו התראות אודות נזילות במושכר החל מחודש ינואר 2018 ועד למועד המכתב. כמו כן, צוין שהשוכר לא פנה למפעל המים לצורך עדכון נפשות, הנחה בגין צריכת מים חריגה כתוצאה מנזילה שתוקנה או בכלל בקשר לנזילה כזו.
דיון:
13. דין התביעה להתקבל.
14. אפתח בכך שלא הוכח שהמושכר אינו ראוי למגורים. תמונות חלקיות המצביעות על מספר קילופים אינן מספקות לצורך קביעה כזו. יתרה מכך: כפי שציין בצדק בנה של התובעת, אם טוענים הנתבעים שהמושכר אינו ראוי למגורים, שמורה הייתה להם הזכות להודיע על ביטול ההסכם ולפנות אותו. יש לזכור כי זוהי תביעת פינוי, ואין היא דנה בתביעות כספיות שבין הצדדים. כידוע, לא ניתן להימנע מתשלום דמי שכירות לחלוטין בטענה שהמושכר אינו מתאים (ראו: תא"ח (שלום הרצ') 15899-05-09 גמזו לטובה נ' פרנקל (10.8.11); תא"ח (שלום ת"א) 19032-10-15 גלקסי נכסים ונדלן (1996) בע"מ נ' עילית שירותי רפואה בע"מ (29.12.15)), והנתבעים עצמם לא העלו טענה כזו, אלא טענו לקיזוזים ספציפיים, ובהם אדון כעת.
15. התובעת לא העידה, אמנם, אך אין לכך השפעה על תוצאות התביעה, מהסיבה הפשוטה, שעובדת אי תשלום דמי השכירות והתשלומים השוטפים לא הייתה שנויה במחלוקת. להנחת הדעת אציין, שקיבלתי כעובדה את הטענה לפיה הוסכם באופן עקרוני על ביצוע תיקונים וקיזוז עלותם, משום שהתובעת לא סתרה טענה זו.
16. טענת הנתבעים בנושא הקיזוזים היא טענה שהנטל להוכיחה מוטל עליהם, שכן מדובר בטענת הגנה מובהקת. הנתבעים לא עמדו בנטל זה, ואף ניתן לקבוע כי הטענה הופרכה, בפרט בהתייחס לגובה הקיזוז הנטען.
17. עדויות הנתבע והעד מטעמו לא הותירו רושם מהימן, ולקו בתמיהות וכן בסתירות רבות, גם בתוכן וגם בהשוואה ביניהן.
כזכור, הנתבע טען בתצהירו (סעיף 8.1), שכבר בחודש הראשון (קרי: חודש ינואר – פברואר 2018) הוא "נאלץ לסדר את גג הבניין". הנתבע חזר גם בחקירתו הנגדית על הטענה לפיה התיקון בוצע בחודש ינואר (עמ' 13 ש' 21 – 22). עדות זו אינה מתיישבת עם עדותו של דגן, לפיה הוא הוזמן לראשונה בחודש אפריל 2018 (סע' 3 לתצהירו, עמ' 12 לפרו' השני ש' 25 – 26). יתרה מכך, גם כאשר דגן העיד באופן שוטף על התיקון בחודש אפריל 2018 כלל לא הוזכר הגג. דגן התייחס לתיקוני אינסטלציה בלבד (עמ' 12 ש' 30).
מפליאה העובדה, שלמרות שתיקון הגג היה הראשון מבחינה כרונולוגית, כך לפי עדותו של הנתבע, התיקון לא הוזכר כלל בתצהירו של דגן, שלפי הנטען ביצע את אותו התיקון. רק בחקירה הנגדית של הנתבע נחשף שמו של דגן כמי שתיקן את הגג, ורק בחקירה הנגדית, דגן אישר עובדה זו.
עוד התברר שהתשלום בגין התיקון בגג בוצע, לפי הנטען, ביום 2.9.18 (עמ' 13 ש' 23) קרי: למעלה מחצי שנה לאחר שבוצע הקיזוז. באופן תמוה למדי, התשלום האמור בוצע זמן רב לאחר שהוגשה תביעת הפינוי, קרוב למועד הגשת כתב ההגנה, וזמן רב לאחר הגשת הבקשה לביטול פסק דין בהיעדר הגנה.
הנתבע טען בתצהירו שהתשלום המוסכם עבור עבודות האינסטלציה היה בסך של 11,700 ₪ כולל מע"מ (סע' 13 לתצהיר). לא מדובר בפליטת קולמוס, משום שהנתבע אף השווה את הסכום למספר חודשי השכירות – "סכום המשתווה ל- 4 חודשי שכירות נוספים ועוד נותרת יתרה לטובתי בסך של 500 ₪". 4 חודשי שכירות – 11,200 ₪ (2,800 * 4) ועוד 500 – הם 11,700 ₪ כולל מע"מ. לעומת זאת, בחקירה הנגדית גרסה זו השתנתה, ולאותו סכום, 11,700 ₪, הנתבע "הוסיף" מע"מ (עמ' 13 ש' 18). דגן לא התייחס לעלות תיקוני האינסטלציה בתצהירו ואילו בחקירתו הנגדית הוא התייחס לסכום של 14,700 ₪ (11,700 בתוספת 3,000 ₪), ללא אזכור למע"מ. הסכם ביצוע העבודה שצורף אינו מתייחס לתוספת מע"מ, ועל פי הגישה הפרשנית הקיימת, בהיעדר אזכור למע"מ, רואים את הסכום הרשום ככולל מע"מ (ראו: ע"א 1113/09 כהן נ' המשביר לצרכן החדש בע"מ (27.11.11)).
על יסוד עדותו הראשונית הברורה של הנתבע, ועל יסוד הסכם ביצוע העבודה, ומבלי להתייחס כרגע למהימנות הקיזוז, אני קובעת כי הסכום שבבסיס אותו הסכם הוא לכל היותר סך של 11,700 ₪ כולל מע"מ.
בכך לא תמו הסתירות. הנתבע טען בחקירתו ששילם לדגן סך של 11,000 ₪ (עמ' 13 ש' 18). לעומת זאת, דגן, בחקירתו, טען שהנתבע שילם לו "בערך 6,000 ₪", אף שאינו מסוגל לזכור במדויק (עמ' 13 ש' 25). כאשר דגן הופנה לכיתוב "שולם על החשבון 11,000" בתחתית הסכם ביצוע העבודה הוא התחמק ממתן תשובה לשאלה מי רשם את הכיתוב האמור (עמ' 14 ש' 29 – 32). דגן אישר שכתב היד בכל השורות למעלה הוא כתב ידו, וכאשר נשאל בשנית מי רשם "שולם על החשבון" השיב: "אני מנסה לחשוב". עיון במסמך מעלה שעל פניו נחזה כי מדובר בשני כתבי יד שונים, ועובדה היא, שדגן אישר את כתב ידו בהתייחס לחלק העליון של המסמך, וללא השורה האמורה. אם כן, בעיה אחת היא שקיימת סתירה בעדויות בהתייחס לסכומים ששולמו. בעיה שנייה היא, שהכיתוב היחיד שמאשר תשלום, לא נכתב על ידי דגן. בעיה שלישית היא, שאותו כיתוב לפיו "שולם" סותר כיתוב לצדו "הכסף לא שולם" בלא שמאן דהוא מחק אחד מהרישומים.
בעיה נוספת היא, שאין כלל אסמכתה לביצוע התשלום. לטענת הנתבע, שילם 11,000 ₪ במזומן. אין מחלוקת שלא הוצאה קבלה. לדגן לא היה כל הסבר לכך שלא הוצאה קבלה, למעט הטענה הקלושה, שלא שולם כל הכסף. אין רלבנטיות ליחסים בין דגן לבין רשות המסים, משום שהשאלה היא, האם היעדר הקבלה נובע מהעלמת מס, או מכך שבפשטות, לא שולם כל תשלום. אני מוצאת שהיעדר הקבלה נובע מכך שלא שולם דבר. ראשית, משום שדגן בתצהירו המפורט לא התייחס לביצוע תשלום כה משמעותי. שנית, משום שכאשר בוצע תשלום, בסכום נמוך יותר (3,000 ₪), דגן הוציא קבלה וכל זאת ימים ספורים לפני הדיון. אין כל היגיון בכך שדגן לא ראה לנכון להוציא קבלה כנגד תשלום סכום גבוה פי כמה, כאשר היתרה שלא שולמה, לפי גרסת הנתבע, הייתה בסכום זניח של 700 ₪. שלישית, משום שגם במצב שבו משולם תשלום חלקי ללא קבלה (ובהתעלם מהוראות דיני המס), נהוג ומקובל לאשר בכתב עובדת התשלום, ואילו כאן, הרישום בכתב אינו רישום של דגן, כך לפי עדותו.