הקשר בין עסקת השכירות להסכמים בדבר הפרויקט המשותף
77. טענתה המרכזית של שיר היא, כאמור, שעסקת השכירות הינה חלק מההסכמים בדבר הפרויקט המשותף, וכי שיר לא הייתה מתקשרת עם הליגה בעסקת השכירות, ולא הייתה עושה את כל שעשתה ומוציאה את כל שהוציאה במסגרתו, אילולא ההסכמים בדבר הפרויקט המשותף.
הליגה מכחישה טענה זו בתוקף, וטוענת: עסקת השכירות לחוד וההסכמים בדבר הפרויקט המשותף לחוד. ויודגש, הליגה איננה מכחישה את רצונם של הצדדים להוציא לפועל את הפרויקט המשותף, רצון שבא לידי ביטוי בשלושת ההסכמים שנחתמו ובדברים שנעשו על-ידי שני הצדדים במשותף כדי להוציא לפועל רצון זה. אלא, שדבר זה נעשה במקביל לעסקת השכירות, ולא הייתה כל התנייה מחייבת בין השניים.
אקדים ואומר, כי הניתוח העובדתי והמשפטי של הראיות שהוצגו ושל העדויות שנשמעו מוביל לדחיית טענת שיר ולקבלת טענת הליגה.
78. שיר טוענת, כי ההסכמה בדבר הפרויקט המשותף קדם לחתימת חוזה השכירות.
הליגה טוענת, כי המשא-ומתן הנוגע לפרויקט המשותף החל רק כשנה לאחר החתימה על חוזה השכירות.
אניח בינתיים למחלוקת זו ואשוב אליה בהמשך. אולם, דווקא על-פי גירסת שיר, מצופה היה – כאשר נחתם חוזה השכירות – למצוא את הקשר הנטען, בין עסקת השכירות לבין ההסכמות בדבר הפרויקט המשותף, בחוזה השכירות. אין חולק, כי בחוזה השכירות אין כל זכר להסכמות הנטענות בדבר הפרויקט המשותף, והעיקר – אין כל התנייה בין השניים.
79. חזקה על צדדים לחוזה, כי יכללו בו את כל הדברים שהם הסכימו עליהם וישמיטו ממנו את הדברים שהם לא הסכימו עליהם (למעט הפרטים הניתנים להשלמה, לפי סעיף 26 לחוק החוזים).
חזקה זו, כוחה יפה במיוחד, כאשר שני הצדדים הם גופים כלכליים, השווים בכוח המיקוח שלהם, להבדיל מחוזה שנעשה בין שני צדדים שאינם שווים בכוח המיקוח שלהם, כגון: ספק ולקוח, קבלן ורוכש דירה וכדו'.
בענייננו, שיר טענה בהרחבה ליכולתו הכלכלית של בעל השליטה בה, שלמה תורג'מן, ולניסיונו העסקי הרב.
שני הצדדים היו מלווים בעורכי-דין: עו"ד נווה מטעם הליגה ועו"ד אברמוביץ מטעם שיר, אולם גם אם חוזה השכירות נוסח על-ידי הליגה (באמצעות עו"ד נווה), שלמה תורג'מן ושיר הוכיחו כי הם ידעו ויודעים לעמוד היטב על האינטרס שלהם, ואילו רצו בכך הם יכלו להתערב בתוכן החוזה ובתנאיו.
80. החזקה האמורה, לפיה החוזה כולל את כל ההסכמות שבין הצדדים, כוחה יפה עוד יותר, כאשר מדובר בתנאי שהוא בעיני אחד הצדדים מהותי ומרכזי, באופן שקשה להניח שאותו צד יוותר על הכללתו בהסכם.
בענייננו, שיר הציגה את ההסכמות שהיו בדבר הפרויקט המשותף כציר המרכזי, שסביבו נכרכו חוזה השכירות וכל הפעולות שנעשו במסגרתו. מצופה היה, לכן, ביתר תוקף, כי הן יוזכרו בחוזה השכירות, וכי יצוין הקשר וההתנייה שבין שני הדברים.