125. גם השאלה, אודותיה התנצחו הצדדים רבות: מתי התחילו השיחות בין הצדדים בנוגע לפרויקט המשותף – האם עוד לפני חתימת הסכם השכירות, כטענת שיר, או רק כשנה לאחר חתימתו, כטענת הליגה – אין לה נפקות, לאור מסקנתי לעיל.
למרות זאת, אני מוצא לנכון להעיר בהקשר זה, כי כבר מקריאת ההסכם הראשון (ה/62) עולה התמיכה בגרסתה של הליגה. לא נאמר בו כי הצדדים כבר הסכימו להקמת פרויקט משותף, אלא כי הצדדים "מעוניינים לבדוק אפשרות להקים פרויקט. . ." (סעיף 2). יתרה מזו, בשלב הראשון הליגה בלבד תישא בהוצאות התכנון והבירורים להתכנות הפרויקט, ורק אם יתברר כי ניתן לקבל היתר בנייה להקמת הפרויקט, תציע הליגה לשיר להשתתף בהקמתו (סעיף 5), ורק "אם תהיה שיר מעוניינת להשתתף בפרויקט", אזי יוסדרו הזכויות והחובות בין הצדדים (סעיף 6).
בכך יש להראות, כי שיר, לכל הפחות עד מועד חתימת ההסכם הראשון (7.9.00), עדיין לא ראתה את עצמה מחויבת להקמת הפרויקט המשותף.
גם בהסכמים השני והשלישי, אין מדובר בהם בשותפות קיימת ופועלת, אלא שהם מעוניינים להיות כך בעתיד: בהסכם השני (ה/77): "הצדדים מעוניינים להקים בשותפות בנין. . . " (סעיף 2) ובהסכם השלישי (ה/88): "הצדדים מעוניינים להפוך לשותפים בנכס. . . ".
126. שתי נקודות נוספות הראויות להדגשה, בטרם דיון בהסכם השלישי גופו, והמשותפות לשלושת ההסכמים הן אלה:
א. בשתיהן צוין כי אין בהם כדי לקנות שום זכות במקרקעין (סעיף 12 להסכם השני, סעיף 14 בשני וסעיף 16 בשלישי);
ב. בשלושתם צוין, כי לאחר אותו הסכם יש צורך בהכנת הסכם מאוחר יותר, כלומר שהצדדים התייחסו להסכמים שנחתמו כעקרונות מקדימים ומנחים לשם הכנת ההסכם המפורט שיבוא בעקבותיו.
אצטט את הדברים כלשונם:
בראשון (סעיף 13): "לצורכי זכרון דברים זה וההסכם הפורמלי שיבוא בעקבותיו ... ",
בשני (סעיף 15): "לאחר אישור קוי יסוד אלה יוכן הסכם מפורט על פי האמור לעיל",
ובשלישי (סעיף 17): "לאחר אישור קוי יסוד אלה יוכן הסכם מפורט ומחייב על פי האמור לעיל".
דברים אחרונים אלה הם מבוא חשוב לדיון בהסכם השלישי גופו.
סיווגו המשפטי של ההסכם השלישי
127. תוכנו של ההסכם השלישי הובא לעיל במלואו, מפאת חשיבותו להכרעה הנדרשת בפסק הדין.
מהו סיווגו המשפטי של ההסכם השלישי?
פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (להלן – שלו), עמ' 14:
"כל חוזה הוא הסכם, אולם לא כל הסכם הוא חוזה. היסוד המייחד חוזים מהסכמים גרידא הוא יסוד האכיפות או התוקף המשפטי. משמעות יסוד זה היא כי הדין מכיר בחוזים שערכו הצדדים ומעניק להם הגנה. . . כאשר צדדים מתכוונים להקנות להסכמתם תוקף משפטי בפנינו חוזה. מנגד, כאשר צדדים אינם מתכוונים להקנות להסכמתם תוקף משפטי בפנינו הסכם שאיננו אכיף או הסכם שבכבוד".
בענייננו, למרות הכותרת "עקרונות להסכם", כביכול הסכם זה אינו עדיין "הסכם" ממש , ולמרות המשפט האומר: "לאחר אישור קווי יסוד אלה יוכן הסכם מפורט ומחייב על פי האמור לעיל", כביכול הסכם זה אינו "מחייב", אין ספק בעיני כי הצדדים התכוונו בהסכם זה לתת לו תוקף משפטי.
הצדדים טרחו והעלו את הסכמותיהם על הכתב, החתימו עליו את חותמות החברות והוסיפו את חתימת המוסמכים מטעמם.
ההסכם מפרט את המטרה שהצדדים מעוניינים בה ואת העקרונות להשגתה.
לפיכך, בפנינו "חוזה" בעל תוקף משפטי.
אך מהי ההתחייבות העיקרית והמרכזית שנטלו על עצמם הצדדים בהסכם זה?
התשובה לכך מצויה בסעיף 17 שכבר צוטט לעיל: להכין הסכם מפורט לאור קווי היסוד המפורטים בהסכם זה. לשם הכנת ההסכם המפורט נדרש כמובן לנהל משא ומתן, שרק לאחר סיומו המוצלח בניסוח הסכם מפורט ומוסכם על ידי שני הצדדים, ניתן לומר כי נחתם חוזה לביצוע הפרויקט המשותף.