37. לאחר חתימת ההסכם השני (22.12.2003) ולפני חתימת ההסכם השלישי, שיתואר בהמשך (16.3.2005) נבחנו חלופות נוספות של קידום הפרויקט, ובכלל זה פרישתו על פני המגרש כולו (ולא רק על השטח הפנוי), כאשר חלק מהמבנה הקיים ייכלל בתוכו וחלקו ייהרס או ישופץ. כן נקבעו שלבים לביצוע חלקי התכנית, אשר כונתה "תכנית ר'", כצורת האות "ריש" (הפוכה).
התכנית הוכנה על-ידי האדריכל שאואר (ה/84).
תכנית זו הייתה כרוכה בשותפות שני הצדדים גם בבעלות במקרקעין, במלוא המגרש (להבדיל מבעלות על השטח הפנוי, עליו היה מיועד לקום הבניין החדש על-פי התוכניות הקודמות).
משום כך נעשתה פנייה לשמאי אהוד המאירי, על מנת שיכין שומה לכל המגרש.
השמאי המאירי קבע בחוות דעתו, כי שווי המגרש לשימוש כבית אבות הינו 6.27 מיליון דולר (ה/82).
כמו-כן נדונה הצעה של ניהול בית האבות שיוקם במשותף. בהקשר זה הוצע שגרוסמן וברנטל יחזיקו בשני אחוזים ממניות חברת הניהול המשותפת (אחוז כל אחד), על-מנת שהליגה תחזיק ברוב מניותיה (הצדדים חלוקים בשאלת יוזם רעיון זה. הליגה טוענת שזה היה רעיון של שלמה וטל, שיר טוענת שזו הייתה דרישה שהציבו גרוסמן וברנטל).
צעד משמעותי נוסף שנעשה הוא הגשת תכנית הפרויקט שהוכנה למשרד הבריאות, לשם קבלת אישור ועדת הפרויקטים, ואישור זה אכן ניתן, אך הוא ניתן זמן קצר לאחת חתימת ההסכם השלישי, כמפורט בהמשך (נספח 27 לתצהיר שלמה).
התכנית נדונה גם בישיבות שהתקיימו עם נציגי העירייה, ולדברי שיר (סעיף 73 לתצהיר שלמה), "בסיומו של תהליך זה, נתנה העירייה את הסכמתה העקרונית ואת ברכת הדרך להקמת הפרויקט המשותף".
הדברים הללו פורטו בהרחבה בתצהירי הצדדים: גרוסמן – סעיפים 135 – 124, עו"ד נווה – סעיפים 120 – 110, שלמה – סעיפים 73 – 66, טל – סעיפים 68 – 57, וכן בתצהיריהם של שאואר ויוקלה.
ההסכם השלישי
38. ביום 16.3.05 חתמו הצדדים על הסכם נוסף ואחרון (ה/88).
כותרת הסכם זה "עקרונות להסכם" (כשם ההסכם השני).
משום חשיבותו לתיאור המחלוקות שהתפתחו אחר חתימתו, הוא יצוטט כאן במלואו:
" עקרונות להסכם
בין: הליגה למניעת מחלות ריאה תל אביב ("הליגה")
ובין: שיר משכנות ותיקים בע"מ ("שיר")
1. שיר שוכרת מאת הליגה את הנכס בבני ברק הכולל את מבנה בית החולים והחצר סביבו (כ-7.5 דונם מתוך חלקה 280 בגוש 6168 – להלן "הנכס").
2. הצדדים היו מעוניינים לבדוק אפשרות להקים פרויקט של דיור מוגן בחלקו הדרומי של המגרש ולשם כך חתמו על זכרון דברים ביום 7 בספטמבר 2000. הבדיקות העלו כי להקמת בית אבות אין צידוק כלכלי ולפיכך מבוטל זכרון הדברים הנ"ל.
3. הצדדים מעוניינים להפוך לשותפות בנכס לשם פיתוחו, בניה עליו במשותף, וניהול עסק של בית אבות.
4. הצדדים יקימו חברה משותפת אשר תקים את הפרויקט ("החברה"). הבעלות במניות בחברה תתחלק בין הצדדים שווה בשווה על פי האמור להלן.
5. הצדדים יקימו חברה נוספת אשר תנהל את בית האבות (להלן: "חברת הניהול"). הבעלות במניות חברת הניהול תהיה כדלקמן:
הליגה 49%, שיר 49%, נורברט ברנטל 1%, חיים גרוסמן 1%.
6. הליגה תעביר את הנכס לבעלות החברה כנגד מניות בחברה.
7. שווי הנכס לצורך ההעברה לחברה נקבע על ידי שמאי המקרקעין אהוד המאירי לסך של 6,270,000 דולר (להלן: "שווי הנכס").
8. שיר תשקיע בהון החברה סכום שווה לשווי הנכס הנ"ל, בלוח זמנים שיותאם לצרכיה הכספיים של החברה למימוש תכניותיה. כנגד השקעת שיר, יוקצה לה מניות בחברה באופן יחסי להשקעה עד כדי מחצית המניות עם השקעת סכום השווה לשווי הנכס.
9. החברה תתקשר עם אדריכל להכנת תכנית בניה על הנכס לבית אבות על פי מקסימום הניצול האפשרי, תוך התייחסות לאפשרות הקמת המבנה בשלבים.
10. בשלב הראשון תבנה החברה אגף אחד של בית אבות סיעודי בהיקף של 144 מיטות תקניות בחלק המזרחי של הנכס, מעל מרתפים שיתוכננו לשמש גם את הבניה העתידית בשלב ב'.
11. אם לא יספיקו הכספים שבידי החברה למימון הקמת שלב א' (וכל השקעה נוספת עתידית) יעמידו הצדדים לרשות החברה מימון בחלקים ובתנאים שווים.
12. כל אחד מן הצדדים יהיה אחראי לגיוס חלקו בהשקעה ולהעמדת הכספים הדרושים לבניה במהלך הבניה בקצב שלא יעכב את הבניה. הנכס לא ישמש כבטוחה למימון של מי מן הצדדים. אולם, כל צד יהיה רשאי לשעבד את מניותיו בחברה כבטוחה למימון שיקבל מאת גוף פיננסי לצורך השקעתו בפרויקט ובלבד שתנאי השעבוד יכללו הוראה לפיה מימוש השעבוד על ידי המלווה יהיה כפוף לזכות סירוב ראשון לצד השני להסכם לרכוש את המניות המשועבדות בתנאים שיוצעו למלווה על ידי מציע בתום לב.
13. עם תום הבניה, תרכוש החברה או חברת הניהול (כפי שיוסכם בין הצדדים משיקולים כלכליים), את הציוד התפעולי הדרוש ותעשה את כל הפעולות הדרושות להפעלת בית האבות.
14. הצדדים מעריכים את ההשקעה הנדרשת להשלמת שלב א' וציודו בסך של 10 מיליון דולר. לפני חתימת חוזה מפורט תדרש שיר להציג יכולת כספית להשקעת הסך של 6 מיליון דולר.
15. שיר תמשיך להפעיל את בית האבות הסיעודי על פי חוזה השכירות הקיים כל עוד לא נהרס הבנין הקיים אולם דמי השכירות שתשלם לליגה יופחתו באופן יחסי לסכומים שהשקיעה בהון החברה, באופן שעם השלמת מלוא השקעתה היסודית (השווה לשווי הנכס) יהיה עליה לשלם מחצית מדמי השכירות על פי חוזה השכירות.
16. עקרונות אלה מהווים קוי יסוד בלבד ואינם מקנים שום זכות במקרקעין.
17. לאחר אישור קוי יסוד אלה יוכן הסכם מפורט ומחייב על פי האמור לעיל.
18. לצרכי ההתקשרות בין הצדדים תיוצג הליגה ע"י ה"ה חיים גרוסמן ונורברט ברנטל ושיר ע"י שלמה תורג'מן. "
39. כאמור, זמן קצר לאחר חתימת ההסכם השלישי, ניתן ביום 28.3.05 "אישור הקמה" של משרד הבריאות (נספח 15 לתצהיר טל, להלן – "אישור ההקמה").
האישור מתייחס להריסת חלק מהמבנה הקיים ובניית מבנה חדש, כך שבסופו של דבר יהיו במוסד החדש 312 מיטות.
האישור הותנה באישור מהנדסת המחוז, ובכפוף למילוי תנאים שונים.
בסופו נכתב: "מובהר כי אישור ההקמה אינו תחליף לרישיון הפעלה. עם גמר הבנייה ולפי אישור ההקמה על המוסד לפנות לרישום ורישוי המחלקה כחוק".