המישור המשפטי
א. המסגרת הנורמטיבית של הדיון
43. התובעת סבורה, כי עסקינן במקרקעין הרשומים כבית משותף, עליהם חלות הוראות פרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
התובעת נסמכת על כך שעל פי צו רישום בית משותף, חלקם ברכוש המשותף של כל אחת מחלקות המשנה עליהם בנויים בתי המגורים בחלקה הוא שווה, ומכיוון שבפועל אין זה המצב, הרי שהדבר דורש תיקון, בין היתר ע"י מתן הסעדים המבוקשים, אשר מבטיחים חלוקה שוויונית של הרכוש המשותף.
התובעת טוענת כי הוריה (וגם היא עצמה) מעולם לא הסכימו לוותר על זכויותיהם ברכוש המשותף, וגם אם הדבר היה כך, היא אינה מחוייבת לפעול בהתאם למצב בפועל, מכיוון שמעולם לא נרשם הסכם שיתוף או שינוי בתקנון הבית המשותף אשר יכול לחייב את התובעת, שקיבלה את זכויותיה בשלב מאוחר יותר לכל הסכמה שהיתה בעבר.
44. הנתבעים, כאמור, סבורים כי לתובעת אין עילת תביעה, הואיל והיא לא הוכיחה זכויות כלשהן במקרקעין, כאשר הם נסמכים על כך שזכויותיה של התובעת כלל אינן רשומות, ועל כך שהיא לא הציגה חוזה חכירה חתום מול רמ"י ביחס לזכויותיה בחלקה.
עוד טוענים הנתבעים כי התביעה התיישנה, הואיל ומדובר בזכות אובליגטורית במקרקעין, עליה חלה תקופת התיישנות של 25 שנים.
הנתבעים אף סבורים כי התובעת פעלה בשיהוי רב, וכי היא מחוייבת על פי ההסכם שהתקיים עשרות שנים, אשר בו חולק השימוש במקרקעין באופן בו הוא מצוי גם היום.
הנתבעים מצביעים על כך שבעלת המקרקעין – רמ"י – היתה מודעת לאופן החלוקה המתוארת, לפחות משנת 1990; כי היא אישרה אותו; וכי יש לכך משמעות משפטית.
45. סבורני שאין תחולה להוראות פרק ו' לחוק המקרקעין (בתים משותפים), במערכת היחסים שבין התובעת לנתבעים.
46. חלקה 98 אמנם רשומה כבית משותף, ואולם הן התובעת והן הנתבעים אינם רשומים, בלשכת רישום המקרקעין ובפנקס הבתים המשותפים, כבעלי זכויות כלשהן במקרקעין.
סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר "בעל דירה", לגבי דירה שהוחכרה לדורות, ככולל את החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות (זולת אם נקבע אחרת בהסכם החכירה).
אלא שהתובעת אינה חוכרת לדורות ביחס לחלקה 98 – היא אינה רשומה ככזאת בלשכת רישום המקרקעין, והיא אינה חתומה על חוזה חכירה (או חוזה כלשהו) מול בעלת הנכס (קק"ל), כאשר גם חוזה החכירה מכוחו קיבלו הוריה המנוחים את זכויותיהם במקרקעין פקע ולא חודש.
אכן, בספרי רמ"י, מופיעה התובעת כבעלת זכות זכירות במקרקעין, ואולם רישום זה אינו עולה כדי זכות חכירה לדורות כהגדרתה בחוק המקרקעין, כאשר אין חולק שהתובעת אינה חתומה על חוזה חכירה מול בעלת הנכס.
כפי שנקבע לעיל, התובעת היא בעלת זכות אובליגטורית במקרקעין, כמי שזכאית להירשם כחוכרת משנה (אם וכאשר תחתום על חוזה לחכירת משנה, וזכויותיה כחוכרת משנה תרשמנה בפנקס בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין).
בתור בעלת זכות אובליגטורית כאמור, התובעת אינה עונה על הגדת "בעלת דירה" בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין.
כך גם המצב ביחס לנתבעים, אשר גם הם אינם רשומים כבעלי זכויות חכירה בפנקס בתים משותפים, וגם הם נמצאים בסטטוס של בעלי זכויות אובליגטוריות, בתור מי שזכאי להירשם כבעל זכות חכירה במקרקעין.
נמצא, כי הן התובעת והן הנתבעים אינם עונים על הגדרת "בעל דירות" שבסעיף 52 לחוק המקרקעין, ועל מערכת הזכויות ביניהם, שעומדת על הפרק בהליך שלפניי, לא חל פרק ו' לחוק המקרקעין.