47. כעת נשאלת השאלה האם על מערכת היחסים בין התובעת לנתבעים ביחס למקרקעין האמורים, חל פרק ה' לחוק המקרקעין.
פרק זה חל על בעלים במשותף במקרקעין (סעיף 27 לחוק), וברי כי הן התובעת והן הנתבעים אינם עונים על הגדרת בעלים לצורך כך.
סעיף 45 לחוק המקרקעין קובע כי "הוראת הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לעניין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני-אדם."
האם זכויותיהם של התובעת ושל הנתבעים במקרקעין – שכאמור הן זכויות אובליגטוריות בתור מי שזכאי להירשם כחוכר לדורות – עולות כדי "זכויות אחרות במקרקעין" כהגדרת סעיף 45 הנ"ל לחוק?
בנסיבות העניין סבורני שהתשובה לכך היא חיובית.
המקרקעין הנדונים היו בשימוש וחזקה של הורי בעלי הדין משך עשרות שנים, ואלה נהגו במקרקעין מנהג בעלים, לכל דבר ועניין.
אמנם, בעלי הדין שלפניי טרם נרשמו כחוכרים לדורות, אך ברי כי אין חולק (לרבות מצד בעלת המקרקעין) שכל אחד מהם זכאי ורשאי להמשיך להחזיק ולהשתמש במקרקעין האלה כמנהג בעלים.
בנסיבות אלה, הרציונל העומד מאחורי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין, חל על זכויות שני הצדדים במקרקעין אלה, ומשכך יש לקבוע כי הן עולות כדי "זכויות אחרות במקרקעין" בהתאם לסעיף 45 לחוק.
48. אגב, ככל שהיה נמצא כי סעיף 45 לחוק המקרקעין אינו חל על זכויות הצדדים, הרי שמדובר היה בשיתוף בזכויות שחוק המיטלטלין חל עליו (ראו יהושע ויסמן, "דיני קניין, בעלות ושיתוף", סעיף 5.1 בעמוד 126).
49. בנקודה זו יכול השואל לשאול, האם אין קושי רעיוני בלהידרש להוראות פרק ה' לחוק המקרקעין בכלל, ולהוראות סעיף 27 בפרט, בשים לב לעובדה שהוריהם של בעלי הדין כן היו רשומים, בשלב מסויים, כחוכרים לדורות בלשכת רישום המקרקעין, ומשכך ההסכמות ביניהם היו כפופות להוראות פרק ו' לחוק (המחריג את תחולת פרק ה').
על כך נשיב בשלושה.
ראשית, את מערכת היחסים בין התובעת לנתבעים יש בכל מקרה לבחון באספקלריה של פרק ה', כמבואר לעיל.
שנית, אף שהורי התובעת והנתבעים היו בשלב מסויים רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים לדורות (ומשכך הם נחשבו בעלי דירות לפי פרק ו'), הרי שסטטוס זה פקע, שעה שתקופת החכירה שלהם, כפי שהיתה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, הגיעה לקצה ולא חודשה. מעת זו, הפכה זכותם של ההורים לזכות אחרת במקרקעין בתאם לסעיף 45 לחוק, ואת ההסכמה ביניהם היה צריך לבחון לפי הוראות פרק ה' לחוק המקרקעין.
שלישית, גם אם תאמר שאת ההסכמה בין ההורים היה צריך לבחון באספקלריה של הוראות פרק ו', הרי שבנסיבות העניין דובר בהסכמה מצד בעלי הדירות לשנות מהתקנון המצוי ע"י שינוי אופן הצמדת הרכוש המשותף לכל אחת מהדירות (סעיף 62 לחוק, שאינו דורש כי שינוי של התקנון, מוסכם או מצוי, ייערך בכתב).