בית משפט קמא קבע כי השאלה הנשאלת בענייננו היא האם בעת כריתת חוזה השכירות לא ידעה המערערת ולא היה עליה לדעת או שלא ראתה ולא היה עליה לראות מראש את התממשות אירוע ההצתה. בהקשר לשאלה זו, ציין בית משפט קמא כי המערערת השכירה את הדירות ששכרה מאת המשיב, לרבות הדירה נשוא הדיון, לניצולי שואה ולאנשים נזקקים שנקלעו למצוקות כלכליות ואחרות. בשל מצבם של הנזקקים העניקה המערערת שירותי תמיכה נפשית ופסיכיאטרית לדייריה. נקבע כי מדובר באוכלוסייה בעלת פוטנציאל מוגבר להיקלע למצוקות נפשיות והניסיון לגרימת נזק עצמי, לרבות על ידי מעשה הצתה של מי מיחידיה, אינו בגדר סיכון רחוק שלא ניתן ו/או שלא היה צריך לצפותו. ודוק, המערערת אסרה על חימום הדירות אותן שכרה, בתנורי חימום אלא רק באמצעות מזגן אוויר ואף נמנעה מלחבר את הדירות למערכת הגז. בית משפט קמא למד מכך על מודעותה של המערערת לחולשתם הפיזית והנפשית של דייריה ולסיכון הגלום בשימוש, לרבות שימוש לרעה, הנעשה על ידם במערכות מסוכנות בדירה. נקבע כי מודעות זו הטילה על המערערת חובה מוגברת לא רק לשלומם ולביטחונם של דייריה אלא גם לקיום התחייבויותיה החוזיות כלפי המשיב, ובכללם החובה לשמור על תקינות הדירה ושלמותה.
9. בית משפט קמא הוסיף כי חרף ידיעתה של המערערת על אודות הסכנות הטמונות בשימוש בדירה, לרבות הסכנה להתרחשות שריפה, היא לא עשתה מאומה על מנת למנוע את התרחשותו של הסיכון הנ"ל. כך למשל, לא דאגה המערערת להתקנת גלאי עשן ו/או מערכות ספרינקלרים לכיבוי אש בתוך הדירות ובאופן כללי לא פיקחה די הצורך על הנעשה בתוך הדירה. אף במישור האישי ראה בית משפט קמא לייחס למערערת מחדל בכך שעל אף אותות המצוקה ששודרו על ידי המנוח בסמוך לפני האירוע, שהיו מעלות חשש בליבו של כל אדם סביר לגבי מסוכנותו של המנוח כלפי עצמו וכלפי סביבתו, לא דאגה המערערת להפנותו לקבלת טיפול פסיכיאטרי או לערב את רשויות הרווחה במצבו.
10. במישור הנזיקי, קבע בית משפט קמא כי המערערת הינה במעמד של שומר שכר על פי חוק השומרים, התשכ"ז-1967 והינה פטורה מאחריות בגין הנזק שנגרם לדירה, רק אם יוכח שאותו נזק נגרם שלא ברשלנותה. נטל ההוכחה להיעדר רשלנות מצד המערערת רובץ לפתחה. בית משפט קמא ציין כי משנקבע כי אירוע ההצתה היה בגדר סיכון צפוי והמערערת לא נקטה אמצעים סבירים למניעתו, נשמט הבסיס מתחת לטענה לגבי היעדר רשלנות מצידה.