בית משפט קמא ראה להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם המשיב, לגביה נאמר כי היא עניינית, קוהרנטית וחד משמעית, ולבכר אותה על פני עדותו של המומחה מטעם המערערת לגביה נקבע כי הייתה מתפתלת, מתחמקת ונעדרת מתודולוגיה ברורה. גם בעניין זה הכלל הוא שערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטתה של הערכאה הדיונית אשר העדיפה לאמץ חוות דעתו של מומחה אחד על פני משנהו (ראו: ע"א 4175/12 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' גדיר (10.3.2014)). וכפי שנאמר בע"א 7436/12 כלל חברה לביטו בע"מ נ' ב.י.מ חברה לבניה בע"מ (6.7.2017): "רתיעת בית המשפט לערעורים מהתערבות בממצאים עובדתיים של הערכאה הראשונה, גדולה במיוחד כאשר ממצאיה של זו מתבססים על חוות דעת מומחה, שאז ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב במסקנות בית משפט קמא בדבר העדפת דעתו של מומחה פלוני על דעתו של מומחה אלמוני".
בענייננו, לא מצאתי כי מדובר באחד המקרים הקיצוניים והחריגים המצדיקים התערבות ערכאת הערעור בממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. בהתאם לחוות דעתו של מומחה המשיב, הסבירות הגבוהה ביותר לגורם השריפה הנו מעשה הצתה שבוצעה בדירה בשני מוקדים. זו, על כן, תהא נקודת המוצא של הדיון.
19. בהתאם להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים, התחייבה המערערת לתקן על חשבונה כל נזק שייגרם לדירה תוך תקופת השכירות, בין שנגרם באשמתה ובין שנעשו עקב שימושה במושכר. בנוסף, התחייבה המערערת בתום תקופת השכירות להחזיר את הדירה למשיב כשהיא במצב טוב ותקין ואחרי סיודה. אין צורך להכביר מילים לגבי הדוקטרינה החוזית לפיה "חוזים יש לקיים" pacta sunt servanta. בע"א 8506/13 זאבי תקשורת ואחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (23.8.2015) נאמר כי:
"על כך שביסוד דיני החוזים עומד עיקרון חופש החוזים - ועל כך שמעיקרון זה נגזר במישרין עיקרון חשוב נוסף לפיו 'חוזים יש לקיים' - אין מי שיחלוק. זוהי נקודת המוצא בכל מחלוקת משפטית שעוסקת בדיני חוזים. חוזה כולל מעצם טבעו מערך של זכויות וחובות המחולקות בין הצדדים מהם נגזרים סיכויים וסיכונים שונים המחולקים בין הצדדים. כוחו הגדול של החיוב החוזי (להבדיל מחיובים אחרים במשפט האזרחי כדוגמת חיובים מכוח דיני הנזיקין או דיני עשיית עושר ולא במשפט) טמון בהיותו חיוב רצוני שהצדדים נטלו על עצמם מרצונם החופשי".
ובע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל (3.3.2016)(להלן: "פרשת זועבי") נאמר כי:
"הדוקטרינה החוזית לפיה 'חוזים יש לקיים' מכתיבה אחריות חוזית מוחלטת, ומי שהתחייב בחוזה נדרש לקיים את התחייבותו או לפצות את המתקשר עמו אם לא עמד בהתחייבותו".
ראו עוד: ע"א 879/14 נחשון נ' נחשון (5.5.2016).
20. יחד עם זאת, למפר עשויות לעמוד מספר טענות שבכוחן לפטור אותו מן החיוב החוזי, ובכללן טענת הסיכול הקבועה בסעיף 18(א) לחוק החוזים. סעיף זה מאפשר למחול למפר התחייבות חוזית, כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות "שהמפר בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים". בנסיבות המנויות בסעיף 18(א) הנ"ל, ייסוג הכלל לפיו "חוזים יש לקיים" מחמת סיכול החוזה.
בפרשת זועבי סקר כב' השופט עמית בהרחבה את דין הסיכול על פי חוק החוזים לעומת דין הסיכול המיוחד בחוק השכירות והשאילה התשל"א-1971. נאמר כי שניהם דורשים התקיימות תנאי הצפיות, היינו היעדר ידיעה או צפייה מראש של הנסיבות המסכלות, בפועל או בכוח. מדובר בבחינה אובייקטיבית - נורמטיבית במסגרתה על בית המשפט לבחון האם המפר הסביר צריך היה לצפות את התרחשות הנסיבות המסכלות ערב החתימה על ההסכם. עוד נאמר לעניין הצפיות, בהקשר של סעיף 18(א) לחוק החוזים (עמ' 23 לפסק הדין) כי:
"מרכיב צפיות הסיכול 'בכוח' זכה לפרשנות מרחיבה ביותר בפסיקה, כך שהגנת הסיכול כמעט התרוקנה מתוכן. כך, למשל, העלה השופט לנדוי את השאלה האם 'כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה', סכנה של פרוץ מלחמה הינו תמיד בגדר הצפוי. (ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, פ"ד לג (3) 639, 634 (1979)). עוד נקבע בפסיקה, כי ניתן לצפות עיכוב בקבלת אישורי מיסים, לצורך העברת זכויות בלשכת רישום מקרקעין, בעקבות המעבר של משרדי מס שבח למחשוב (ע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבניין והשקעות, פ"ד לח (1), 309, 324-323 (1984)); וכי ניתן לצפות שינוי בשער המטבע (ע"א 206/79 ריטברג נ' ניסים, פ"ד לד (3), 314, 333 (1979)). על ההרחבה היתרה של מרכיב ה 'צפייה בכוח' שבסעיף הסיכול הכללי, נמתחה ביקורת בספרות: 'הגישה שהשתרשה במשפטינו.... אינה תואמת מגמות מודרניות ליבראליות, המשתקפות בגזרות אחרות של דיני החוזים, והתעורר מזמן הצורך בהמרתה בגישה פתוחה וגמישה יותר' (שלו, בעמ' 503)... כשלעצמי, אף אני נוטה לדעה כי יש מקום 'לרכך' את הפרשנות הנוקשה שניתנה לרכיב 'הצפיות בכוח' בסעיף 18 לחוק התרופות, אך איני רואה לקבוע מסמרות בעניין, מפני שאיני נדרש לכך לצורך המקרה דנן".
21. מבלי להביע עמדה בשאלת ההרחבה היתרה הנטענת של מבחן הצפיות, אציין כי לעת הזו לא שונתה ההלכה, כפי שסוכמה בע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' אמסטר (7.3.2013) שם נקבע:
"הגישה הרווחת בפסיקה קבעה, כי כמעט כל אירוע ניתן לצפייה, בחינת "הכל צפוי" (פרידמן וכהן, בעמ' 443; ושלו בעמ', 628-629 סורקים שורה ארוכה של פסקי דין בהם לא הוכרו מאורעות שונים – החל מירידת גשמים שלא בעונתם (ע"א 736/82 כפר חסידים, מושב עובדים דתי בע"מ נ' אברהם, פ"ד לט(2) 490 (1985)), וכלה בגירוש אזרחים ישראליים מאוגנדה כתוצאה מהפיכה שם (ע"א 101/74 חירם לנדאו עבודות עפר כבישים ופתוח בע"מ נ' פיתוח מקורות מים (ארצות חוץ) בע"מ, פ"מ ל(3) 661 (1976)) – ככאלה שנקבע כי היו צפויים; וראו גם: זמיר וכץ-קריכלי, בעמ' 348, ושם בה"ש 36)".
בכל מקרה, גם אם אלך לפי המבחן הגמיש יותר שנקבע בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5), 506 (2000) שם נקבע מבחן המחיל את מבחן הצפיות לא על עצם צפיות האירוע המסכל, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים, הרי שלדעתי לא התרחש בענייננו אירוע מסכל. זאת משום שאין מקום לקבוע כי אירוע שריפה בנכס הנו מסוג האירועים שלא ניתן לצפות אותם. זאת, בין אם מדובר במעשה הצתה מכוון ובין אם עסקינן ברשלנות.
22. הצדדים הרחיבו בטיעוניהם בשאלה אם מדובר במעשה אובדני מצד המנוח, קרי האם הצית את הדירה מתוך מטרה לשים קץ לחייו ובאם יכולה היתה המערערת לצפות מעשה זה ולמנוע אותו. המערערת ראתה בקביעותיו של בית משפט קמא לעניין זה, ככאלה המטילות עליה את האחריות למותו של המנוח. עוד הלינה המערערת על כך שבית משפט קמא קבע קביעה גורפת לעניין הפוטנציאל של האוכלוסייה הנזקקת לשירותיה של המערערת, להיקלע למצוקה נפשית ולגרום נזק לעצמה או לסביבתה.
לא מצאתי בפסק דינו של בית משפט קמא קביעה המטילה על המערערת את האחריות למותו של המנוח או כי היה בידה למנוע מוות מיותר זה. אם הדברים עולים במשתמע, ואיני סבור כי כך הם פני הדברים, הרי שאין כל בסיס לקביעה מעין זו. בדומה אין יסוד לקביעה גורפת כי האוכלוסייה הנזקקת לשירותי המערערת מועדת לאובדנות או נושאת פוטנציאל להיקלע למצוקה נפשית שתוביל אותה למעשי הצתה מכוונים או למעשים דומים. ככל שזו היתה מסקנתו של בית משפט קמא, אני סבור כי מדובר במסקנה מוטעית, גורפת ומרחיקת לכת שאין מקום לאמצה.
יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שהאוכלוסייה שנזקקה לשירותי המערערת, אף לשיטתה של המערערת עצמה, היא אוכלוסייה מוחלשת של ניצולי שואה ונזקקים, שראוי היה לטפל בה ברגישות וביתר שימת לב, מתוקף מצבה. לא מדובר בנזקק בודד ששכר דירה למגוריו, אלא עסקינן בעמותה שחרטה על דגלה לסייע לנזקקים, שכרה כמעט את הבניין בשלמותו, ושומה היה עליה להשגיח ולפקח מקרוב על רווחתם ובטיחותם של הדיירים שנעזרו בשירותיה. אדגיש כי קביעה זו לא נועדה להטיל דופי באופן בו התנהלה המערערת או לייחס לה אחריות לאירוע ההצתה, אלא נועדה להדגיש את רף הצפיות הגבוה המוטל על שכמה.
23. מאחר והמערערת אינה חוסה בצלה של הגנת הסיכול, ברי כי היא נושאת באחריות החוזית להחזיר למשיב את המושכר במצב טוב, ראוי ותקין. הואיל והתחייבות זו הופרה, זכאי המשיב לתרופה מאת המערערת, המתבטאת בפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו בעקבות אירוע השריפה. בית משפט קמא אימץ, לעניין הנזקים, את האומדן שנעשה על ידי המומחה מטעמו וגם בסוגיה זו לא מצאתי מקום להתערב.
24. הוא הדין לגבי דמי השכירות בגין יתרת תקופת השכירות. משנדחתה טענת הסיכול, ברי כי על המערערת לעמוד בחיוביה החוזיים, ובכללם תשלום דמי השכירות המגיעים עד תום תקופת השכירות החוזית. קביעה זו מתיישבת אף עם הוראות סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971. סעיף 15(א) לחוק הנ"ל קובע כי מקום שנמנע מהשוכר שימוש במושכר מחמת נסיבות הקשורות במושכר, הרי הוא פטור מתשלום דמי שכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור. אלא שלפי סעיף 15(ב), הפטור הנ"ל יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת עליהן או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש. משנקבע כי אירוע השריפה אינו מסוג האירועים שלא ניתן היה לצפותם, ברי כי הוראות סעיף 15(א) הנ"ל אינן חלות.
25. בית משפט קמא קבע כי המערערת הפרה התחייבותה החוזית לבטח את הדירה, בין היתר בביטוח מפני שריפות. נכון הוא שהתחייבות זו לא היתה חלק מהסכם השכירות שנחתם בין הצדדים, אך הדבר נלמד מחליפת המכתבים בין הצדדים ומהתרשמותו של בית המשפט מדבריו של המשיב אשר העיד כי המערערת התחייבה לבטח את הדירה בביטוח מפני שריפות. איני רואה להתערב בהערכת מהימנות עדותו של המשיב לעניין זה, הן מתוקף ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל והן משום שאותה גרסה מגובה בחליפת המסמכים בין הצדדים. בנסיבות, צדק בית משפט קמא בקבעו כי המערערת הפרה את התחייבותה החוזית לבטח את הדירה. נוכח תוצאת פסק הדין לא נותר אלא להצר על כך, שכן אילו קיימה המערערת התחייבותה לעניין זה וביטחה את הדירה, ניתן להניח כי לא היתה נושאת בחיובים הכספיים הנובעים מאירוע השריפה.
26. סוף דבר, הערעור נדחה.
אני מחייב את המערערת לשלם למשיב הוצאות הערעור בסך 11,700 ₪. המזכירות תעביר למשיב, מתוך כספי העירבון, את ההוצאות בהתאם לפסק דין זה, והיתרה תוחזר לידי המערערת באמצעות בא כוחה.
ניתן היום, כ"ח אדר ב' תשע"ט, 04 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.
אמיר טובי