עד כאן נדונה חשיבות האמ"מ כפי שהוגדר בחוזה. עתה יש לדון באומד דעת המערערת בעניין האמ"מ וחשיבותו.
אומד דעת המערערת בעניין האמ"מ וחשיבותו
9. מסכים אני עם קביעתו של חברי כי היה על בית המשפט המחוזי לברר את ידיעת המערערת על אודות התכנית להקים אמ"מ וחשיבותו לפרויקט, שכן בירור ידיעה זו נחוץ בכדי לקבוע את אומד דעתה בעת כריתת החוזה. אלא שלהתרשמותי המערערת ידעה, או לכל הפחות היה עליה לדעת, על האמ"מ ועל חשיבותו בעיני המשיבה. כאמור, האמ"מ צוין בתכנית המתאר המקורית במפורש וזו צורפה לחוזה כנספח. חברי רואה בהיעדר אזכור האמ"מ בחוזה חיזוק לטענת המערערת שהיא לא ידעה על האמ"מ. אך לעמדתי, כאמור, האמ"מ היה חלק מהחוזה – בתכנית המתאר המקורית של הפרויקט שצורפה אליו כנספח. פשיטא אפוא כי היה על המערערת לעיין בתכנית המתאר טרם חתימתה על החוזה.
10. הוכחה נוספת לידיעת המערערת היא החלטת משרד התיירות משנת 2010 שנשלחה למערערת כצרופה לדוא"ל מיום 29.9.2013 (מוצג 19 מטעם המשיבה), כשלושה חודשים טרם חתימת החוזה. אמנם, ההודעה שנשלחה הייתה לקונית וחסרה כל מלל, ולטענת נציגי המערערת הם לא ראו את ההודעה (טענה שגם חברי עמד על חולשתה). אך יש בהודעה בכל זאת כדי להעיד על כך שהמשיבה הפנתה את תשומת לב המערערת לסוגיית האמ"מ.
11. חברי הפנה בחוות דעתו להתחייבויות המשיבה שמופיעות בחוזה הנוגעות לתנאי המתלה ולחיוב ההשתדלות החוזית (סעיפים 3.5, 6.2.2, 6.8 לחוזה). מכאן ביקש ללמד כי המשיבה נטלה על עצמה חיוב חוזי להביא את תכנית השינוי לאישור, ושהיא הייתה מודעת לכך שקיום תנאי זה היה תלוי בה. אך לצורך השלמת התמונה יש להפנות גם להצהרותיה של המערערת באותו חוזה ממש. בסעיף 4.1 לחוזה הצהירה המערערת כך:
"קודם לחתימת החוזה, היא ערכה את כל הבדיקות והבירורים הקשורים למקרקעין ולממכר, בדקה את מיקומם ואת סביבתם והנגישות אליהם ומהם, שטחם ומידותיהם, מצבם המשפטי והתכנוני, אפשרויות הניצול והשימוש על פי כל דין ועל פי החוזה וזכויות המוכרת בהם וכן בדקה כל נתון וענין אחר המשפיעים ו/או העשויים להשפיע על התקשרותה בחוזה, לרבות בלשכת רישום המקרקעין" (ההדגשות הוספו – ד.מ.).
ובסעיף 4.2:
"הרוכשת מצהירה כי על סמך בדיקותיה היא מכירה את הממכר ובקיאה בכל הפרטים הנוגעים לו, לרבות אך לא רק, פרטי נספחי החוזה, היא מכירה את כל פרטי התב"ע, פרטי תוכנית השינוי וכל תכנית אחרת החלה על המקרקעין ואת כל התנאים והדרישות על פי דין לביצוע העסקה נשוא החוזה והיא קיבלה מאת המוכרת כל מידע, פרטים ומסמכים שביקשה" (ההדגשות הוספו – ד.מ.).