"ש. 4, עורכי דין, אתה ויוסי נוימן, ארבעתכם.
ת: כן, שהכרתי אותו לראשונה.
ש: הכרת אותו לראשונה. זה היה במחצית יוני? מתי זה היה?
ת: 12 ליוני."
74. לפיכך מהעדויות שנשמעו לפניי עולה כי משא ומתן ממשי בין התובעת לבין גרינברג החל רק לאחר מכתב הביטול.
75. הנתבעים בסיכומים מטעמם משליכים יהבם בנושא זה על החלטת בית המשפט המחוזי ומבקשים ללמוד ממנה, כי נוהל משא ומתן טרם ביטול ההסכם. אולם, עיון בהחלטת בית משפט המחוזי לעניין זה מגלה כי גם ממנה לא עולה כי התנהל משא ומתן טרם הודעת הביטול, ובשל חשיבות העניין, אצטט מהחלטת בית המשפט המחוזי בעניין צו המניעה מיום 26.3.2014:
"במהלך חקירתו הנגדית אישר מר נוימן כי התנהלו מגעים בין המבקשת לבין המשיבה 22, אלא "זה היה גישוש" (עמ' 3 שו' 20), אשר במסגרתו הוחלפו תכתובות מייל בין עוד פז בית הלחמי לבין ב"כ המבקשת עו"ד ברנט (מש/1). בהמשך אישר כי הוחלפו טיוטות הסכם בין עורכי הדין אך טען כי הדבר נעשה ללא ידיעתו, וכי את המיילים מיום 20.6.12 שקדמו להחלפת הטיוטות הוא רואה "פעם ראשונה. לא הייתי מודע להם" (עמ' 4 שו' 7). בהמשך, במענה לשאלות בית המשפט טען מר נוימן, כי ראה את טיוטת ההסכם "מספר ימים לאחר מכן" וראה שנעשו תיקונים "לא רציניים"." (הדגשה שלי - ג.ה.).
76. כלומר, בית המשפט המחוזי בהחלטתו מתייחס למיילים מיום 20.6.12, כלומר מיילים שנשלחו למעלה משבועיים לאחר הודעת הביטול, ולטיוטות שהועברו לאחריהם. אין כל ממצא של בית המשפט המחוזי בהחלטתו בעניין הסעד הזמני כי התנהל משא ומתן אשר קדם להודעת הביטול.
77. מן האמור לעיל עולה כי אין כל ראיה לכך שהיה משא ומתן בין התובעת לגרינברג או לכל גורם אחר טרם הודעת הביטול. לגבי משא ומתן ישיר, הרי עד הנתבעים בעצמו, מר גרינברג, מציין כי לא היה כזה וכי לא פגש את מר נוימן עד לאחר הביטול. לגבי משא ומתן עקיף דרך צד ג', הרי למרות שיש אמירה כללית של מר גרינברג בעדותו כי "שמע" על משא ומתן שכזה, הרי מדובר בעדות שמיעה שאינה קבילה. כמו כן, הנתבעים לא זימנו לעדות את מר מלול, אשר לטענתם ניהל משא ומתן שכזה בשם התובעת.
78. למען השלמת התמונה אציין כי לאחר הודעת הביטול אכן התנהל משא ומתן אינטנסיבי בין התובעת לחברת גרינברג, במסגרתו הצדדים היו קרובים להגיע להסכם כי הפרויקט יועבר לגרינברג תמורת דירה, או שוויה בסך של 900,000 ₪. משא ומתן זה לא הבשיל כדי הסכם מחייב.
אולם, ברור, כי משא ומתן זה אינו יכול להוות נימוק להודעת הביטול שניתנה עוד קודם זה התנהל.
79. עוד אציין כי אף אם היינו מבקשים ללמוד מהאירוע העתידי של המשא והמתן למצב הדברים עובר להודעת הביטול, איני סבור כי מהמשא והמתן עולה כי התובעת גילתה דעתה כי בכוונתה להפר את ההסכם, ואבאר:
אין חולק כי ההסכם שחתמה התובעת עם הנתבעים היה מסוג של עיבוי-בינוי, כלומר השארת הדירות הקיימות וביצוע הרחבה לדירות. בשלב מסוים, הבינו כלל הצדדים כי ניתן לבצע פרויקט של פינוי-בינוי, כלומר הריסת הבניינים ובניית חדשים תחתם, וכי פרויקט שכזה יותר רווחי לדיירים וליזם. אין עוררין כי חברת גרינברג ביצעה פרויקטים של פינוי-בינוי באזור באותה עת.
מכאן, היה אינטרס הן לתובעת והן לנתבעים לשנות את ההסכם שנחתם ביניהם להסכם פינוי-בינוי. בנסיבות אלו מגעים בעניין זה אינם מהווים גילוי דעת על הפרת ההסכם, אלא לכל היותר משא ומתן לשינוי ההסכם. בכל מקרה אבהיר כי אין בעדויות שלפני כל פעולה אקטיבית של התובעת בעניין זה טרם הודעת הביטול.
על רקע זה, וכאשר נשלחה כבר הודעת ביטול לתובעת, נוהל המשא והמתן להעברת הפרויקט לחברת גרינברג, אולם היה ברור כי בכל מקרה הפרויקט לא יהיה במתכונת שחתמו הנתבעים עם התובעת אלא במתכונת של פינוי-בינוי.
במסגרת משא ומתן זה, וכאשר על צוואר התובעת מונחת חרב הודעת הביטול, הסכימה זו עקרונית להעברת הפרויקט לגרינברג תמורת פיצוי שיישקף את הוצאותיה.
אולם, וזה העיקר לעניין שלפנינו, אין במשא ומתן מסחרי זה, על סמך מערכת עובדות שנוצרה לאור הודעת הביטול, להוות אינדיקציה מספקת לכך כי התובעת התכוונה להפר את ההסכם המקורי, או שלא היה בכוחה להגשים את הפרויקט בדרך של עיבוי-בינוי.
80. לאור האמור לעיל, הנתבעים לא היו זכאים לשלוח הודעת ביטול על סמך "גילוי דעת" של התובעת כי תפר את ההסכם, גילוי דעת בדמות המשא והמתן למכירת הפרויקט, כאשר משא ומתן שכזה לא התקיים באופן מהותי טרם הודעת הביטול וכאשר משא ומתן זה אינו מעיד בהכרח כי לתובעת אין יכולת לקיים את ההסכם במתכונת בה נחתם.
הבחינה האובייקטיבית
כללי
81. הטענה המרכזית של הנתבעים, כפי שציינתי לעיל, הינה כי ההפרה הצפויה של התובעת עניינה העדר האפשרות של התובעת לעמוד בלוח הזמנים להוצאת היתר הבניה.
82. בעניין זה, מלבד עדויות עדי הצדדים, הגישו הצדדים גם חוות דעת של אדריכלים, אדר' אילן אפטר מטעם התובעת ואדר' יהודה ארידור מטעם הנתבעים.
83. לעניין דרך ההכרעה בשאלה האם התובעת הייתה עומדת במועד ההסכמי להוצאת היתר בניה, אני סבור שיש להבחין בין שני מישורי זמן: המישור עד הודעת הביטול והמישור לאחר הודעת הביטול.
כך, שבשלב הראשון, אבחן את הראיות והעדויות לגבי מה שהספיקה התובעת לבצע בעניין הוצאת היתר בניה עד לנקודת הביטול, ובשלב השני, אבחן מה הן הפעולות שעוד נותרו לה לעשות ואת המועד המוערך לביצוען.
על רקע קביעות אלו, אקבע האם הייתה זכאית התובעת לקבל את הארכה החוזית, והאם קיימת סבירות גבוהה כי לא הייתה מוציאה את היתר הבניה במועד שנקבע בהסכם.
הפעולות שבוצעו עד הביטול
84. המומחים מטעם שני הצדדים התייחסו להשתלשלות אירועי תהליך הרישוי (אדר' אפטר מטעם התובעת בסעיף 8 לחוות דעתו ואילו אדר' ארידור מטעם הנתבעים בסעיף יא' לחוות דעתו), כאשר שניהם מסתמכים על תיק הרישוי בוועדה המקומית. לחוות הדעת צורפו גם החלטת הוועדה המקומית מיום 11.2.13 וכן תדפיס אירועי רישוי בתיק הרישוי.
85. מעיון במסמכים אלו עולה כי התובעת פעלה באופן סביר בהחלט עד למועד הודעת הביטול. הבקשה להיתר הוגשה ביום 5.9.2012, כפי שעולה מדוח פעולות הרישוי (ואין מחלוקת על מועדים אלו בדוח הרישוי של הוועדה המקומית), הבקשה נבדקה בדיקה יסודית פעמיים על ידי הוועדה המקומית, על ידי שני מפקחים שונים, בפעם הראשונה ביום 24.9.12 ובפעם השנייה ביום 27.9.12.
בהתאם לבדיקות אלו שנערכו על ידי הוועדה המקומית, מתוקנת הבקשה להיתר על ידי התובעת ולאחר התיקון הוועדה המקומית מאשרת נוסח לפרסום הקלה.
במקרה שלפניי, הבקשה להיתר הועברה לפרסום ביום 30.10.12 (כלומר כחודש לאחר בדיקת המפקח) כאשר מכתב ההנחיות לפרסום נשלח ביום 31.10.12, וזאת לאחר דיון בצוות מפקחים של הוועדה המקומית ואישור של מהנדס העיר.
כלומר, התובעת הצליחה בתוך פחות מ – 60 יום להביא את הבקשה לכדי פרסום.
למעשה, שני המומחים אינם חולקים על כך כי תקופה בת חודשיים ימים מיום הגשת הבקשה להיתר ועד לקבלת הנחיות לפרסום הינה תקופה סבירה בהחלט. אכן המומחה מטעם הנתבעים מציין כי חלפו 18 יום עד אשר ביקר המפקח גרגורי באתר, אולם ברור כי אין לבוא בטענות כלפי התובעת לגבי ענין זה, ובכל מקרה מדובר בפעולות שמבוצעות במקביל, כך שהאיחור בביקור המפקח אינו משמעותי.
86. הליך הפרסום הסתיים ביום 1.1.2018, חודשיים לאחר משלוח מכתב ההנחיות לפרסום. המומחה מטעם הנתבעים אדר' ארידור טוען כי מדובר באובדן של 58 ימים מיותרים וכי ניתן היה לסיים את הליך הפרסום ולהגיע לדיון בוועדה המקומית קודם לכן. איני מקבל טענה זו. הליך הפרסום במקרה זה הינו הליך מורכב היות ונדרשת מסירה לבעלים רבים, וכפי שעולה מנספחי ב' לחוות דעת אדר' ארידור (ר' למשל נספח ב1), התובעת עשתה מאמץ לבצע פרסום מהיר, כך שהפרסום בעיתון נעשה עוד ביום 2.11.18, ממש בסמוך לקבלת ההנחיות לפרסום.
יתרה מזו, אין כל ראיה בתיק כי אף אם היה מושלם הליך הפרסום קודם לכן, היה מועד פנוי לדיון בוועדת המשנה של הוועדה המקומית, או כי בכלל התקיימה ישיבה קודמת של ועדת משנה במסגרתה ניתן היה לשבץ את התיק לדיון.
זאת ועוד, לטעמי קיימת חשיבות פחותה לחלוקת הזמן בין השלבים השונים, והחשיבות הינה לתמונה בכללותה. במקרה שלפני הוגשה בקשה להיתר לפרויקט מורכב ביום 5.9.2012 כאשר ביום 11.2.2013 נערך דיון בוועדה המקומית, וזאת לאחר הגשת התנגדויות, דיון אשר במסגרתו אושרה הבקשה בתנאים.
כלומר בתוך כארבעה חודשים מיום הגשת הבקשה להיתר הצליחה התובעת להביא את הבקשה לאישור (מותנה בתנאים) של הוועדה המקומית.
לא מצאתי בראיות הנתבעים כל אמירה כי תקופה של 4 חודשים לקבלת אישור של הוועדה מקומית, לאשר שמיעת התנגדויות, אינה סבירה או כי היא מלמדת על טיפול לקוי בבקשה להיתר. בוודאי שאין כאן כל ראיה או ראשית ראיה לזניחת הבקשה להיתר.
87. ביחס להמשך ההליך להוצאת ההיתר לאחר אישור הוועדה המקומית, עיון בהחלטת הוועדה המקומית מגלה כי הבקשה אושרה בהתניה של 10 תנאים, כאשר רובם תנאים טכניים סטנדרטיים, למעט התנאי לעניין מספר יחידות הדיור, כאשר מספר היחידות הוקטן והועמד על 43 יחידות דיור.
אציין כי החלטת הוועדה המקומית ניתנה ביום 11.2.2013, כלומר היה לתובעת פרק זמן של כשבעה חודשים ללא הארכה ההסכמית, ושל למעלה משנה עם תינתן הארכה, להשלמת התנאים הללו של הוועדה המקומית.
88. הטענה המרכזית של הנתבעים, ושל האדריכל המומחה מטעמם, בהקשר זה הינה, כי מיום החלטת הוועדה, קרי מיום 11.2.2013 ועד למכתב הבקשה לארכה מיום 30.5.13 (שבעקבותיו בוטל ביום 3.6.13 הסכם), לא עשתה התובעת דבר לקדם את הבקשה להיתר.
89. אציין כי שני המומחים מסכימים כי לאחר קבלת החלטת הוועדה המקומית לאישור הבקשה להיתר בתנאים, על התובעת היה מוטל לתקן את הבקשה להיתר בהתאם להחלטת הוועדה המקומית וכן להתחיל לעבוד אל מול הגורמים השונים (מכבי אש, חברת חשמל, פיקוד העורף וכיוצ"ב) על מנת לעמוד בתנאי האישור. אציין כי פעולות אלו מבוצעות על ידי התובעת שלא אל מול הוועדה המקומית ולמעשה עד השלמתן לא אמור להיות להן תיעוד בתיק הרישוי ובדף האירועים של הוועדה המקומית, והתיעוד יהיה רק כאשר אלו יושלמו ויוגשו תכניות מעודכנות לוועדה המקומית.
מכאן, עצם העובדה כי אין בדף האירועים של הוועדה המקומית כל אירוע בין 11.2.13 ועד ליום 3.6.13, אין בה ללמד כי התובעת לא עשתה כל פעולות, היות וכפי שהסברתי לעיל, הפעולות שהיה על התובעת לבצע אינן מוצאות ביטוי באופן שוטף ברישומי הוועדה המקומית, ואלא ימצאו ביטוי בתיק הרישוי רק עם סיומן, וזאת כאשר מדובר בפעולות אל מול גורמי חוץ.
90. עיון בתצהיר מר נוימן מטעם התובעת מגלה כי זה טוען שהתובעת עמלה על השלמת התנאים שקבעה הוועדה המקומית, כפי שהוא מתאר בסעיף 16 לתצהירו (ור' גם סעיפים: 17 ו- 53 לתצהירו). עוד אציין כי התובעת מעדכנת את הדיירים על החלטת הוועדה במכתב מיום 13.3.2013, ובמסגרתו מציינת כי היא פועלת להשלמת ההיתר וכי היא תודיע על מועד התחלת הבניה.
91. עדות זו של מר נוימן במסגרת התצהיר לא נסתרה במהלך החקירה הנגדית, ושוכנעתי כי לאחר החלטת הוועדה המקומית לא נטשה התובעת את הבקשה להיתר וכי היא אכן פעלה להשלמת התנאים. כך, לדוגמא משיב מנהל התובעת בעמ' 181 לפרוטוקול הדיון, כאשר נשאל ישירות לגבי הפעולות שנקטה התובעת לאחר החלטת הוועדה המקומית:
"העד, מר נוימן: להשיג את האישורים ולהמשיך בתכנון. בוודאי. צוותים שלמים של תכנון עבדו במשרדים. קיבלו על זה כסף.
עו"ד מילר: עבדת למשל בשלב הזה על סקר קונסטרוקטיבי?
העד, מר נוימן: עכשיו את מה? את שואלת אותי כל שאלה מה נעשה בשלב הזה?
עו"ד מילר: זו השאלה עכשיו.
העד, מר נוימן: אז אני אומר הכל. יש צוות יועצים שלם, יש קונסטרוקטור שעובד על סקר, את יודעת כמה זמן לוקח לעשות סקר קונסטרוקטיבי?"
92. תשובות דומות של מר נוימן עוברות כחוט השני לאורך חקירתו הנגדית וכל אימת שנשאל זה לגבי הפעולות שביצעה התובעת, בין בהקשר של הוצאת כספים ובין בהקשר ישיר של הפעולות שבוצעו, עמד על דעתו כי התובעת לא זנחה את הבקשה להיתר וכי היא פעלה לביצוע התיקונים שנדרשו לאור החלטת הוועדה המקומית (ר' למשל בעמ' 164, בעמ' 179 שורות 7 עד 12 ועוד).
עוד אבהיר כי עדותו בהקשר הפעולות שבוצעו ואי נטישת הפרויקט הייתה קוהרנטית ואמינה בעיניי.
93. בנוסף לעדותו בעל פה של מר נוימן, קיימים שני מסמכים התומכים בכך שהתובעת המשיכה לבצע פעולות לקראת הוצאת ההיתר ולא נטשה את ההליך. המסמך הראשון הינו מכתב בקשת ארכת המועד מיום 30.5.12. ממכתב זה עולה באופן ברור כי התובעת מתכוונת להמשיך לפעול להוצאת היתר הבניה. אציין כי כנות התובעת ניכרת במכתב גופו, כך שהתובעת מציינת כי קיימות דרישות מכבידות של הוועדה המקומית וכי חל עיכוב בקבלת ההיתר (סעיף 2 למכתב), אולם עם זאת, התובעת מציינת במכתב כי היא פעולת להשלמת הנחיות הוועדה המקומית בהקדם (סעיף 4 למכתב).
אציין כי עצם משלוח המכתב המבקש ארכה, ובוודאי נוסח המכתב, המציין הן את הקשיים שמערימה הוועדה המקומית והן את הנחישות של התובעת להשלים את ההיתר, אינו מתיישב עם התזה של הנתבעים כי התובעת התכוונה להפר את ההסכם.
94. המסמך השני, הינו דוח האירועים מתיק הוועדה המקומית (נספח 34 לתצהיר מר נוימן, צורף גם כנספח לחוות דעת אפטר). מדוח זה עולה כי ביום 13.10.2014 נערך חישוב אגרות בתיק. חישוב אגרות מהווה את השלב האחרון לקראת הוצאת היתר בניה ומעיד בדרך כלל כי התנאים שקבעה הוועדה המקומית התמלאו.
אציין כי המומחה מטעם הנתבעים אמנם טען בחוות דעתו כי לא מצא תכניות מתוקנות ולא חישוב אגרות בגינן (סעיף 62(ד) לחוות דעתו), אולם לא סיפק הסבר סביר לכך כי בדוח האירועים מופיע באופן מפורש האירוע של חישוב אגרות. אציין כי אירוע זה המעיד על התקיימות דרישות הוועדה המקומית אף הגיוני וקוהרנטי עם מכתבו של ב"כ התובעת מיום 17.9.2013 בה מציין ב"כ התובעת כי התובעת הפקידה בקשה להיתר מתוקנת בתיק הוועדה המקומית (נספח 30 לתצהיר נוימן).
95. אבהיר כי לא נעלמה מעיני העובדה שהתובעת לא זימנה בעל מקצוע מטעמה להעיד על הפעולות שביצעה לאחר החלטת הוועדה המקומית והסתפקה בעדות מר נוימן. עם זאת, ועל אף שעדיף היה ראוי כי עדות שכזו אכן תובא לפני בית המשפט, איני סבור שההימנעות מהבאת עד מכריעה את הכף כנגד גרסת התובעת לעניין זה.
כאמור, מטעם התובעת העיד מר נוימן אשר ריכז את הטיפול בעניין באופן אישי ועדותו הייתה מקובלת עליי. עדות זו גם נתמכת במסמכים חיצוניים. בנסיבות אלו, למרות אי הבאת עדות רלוונטית מטעם התובעת, אני סבור שיש לקבל את עדות מר נוימן בנושא זה ואני קובע כי התובעת ביצעה פעולות לשם השלמת הבקשה להיתר גם לאחר החלטת הוועדה המקומית.
96. לאור האמור לעיל, אני קובע כי מהפעולות שבוצעו עד הביטול לא עולה כי קיימת הפרה צפויה של התובעת את ההסכם. כמפורט לעיל, התובעת הצליחה להשיג החלטה של הוועדה המקומית המאשרת את הבקשה להיתר בתנאים (למרות שהוגשו התנגדויות לבקשה) בזמן סביר של ארבעה חודשים, ולאחר ההחלטה המשיכה לבצע פעולות לקראת אישורה.
האם הייתה מצליחה התובעת להוציא היתר במועד?
פרק הזמן המשוער להוצאת היתר הבניה
97. לאור הקביעה כי התובעת פעלה סבירות עד למועד הביטול, נותר לבחון האם הייתה מספיקה להוציא היתר בפרק הזמן שנקבע בהסכם. נזכור שמיום הביטול עד המועד ההסכמי להוצאת היתר נותרו לתובעת כ- 3 חודשים ועד לסוף תקופת הארכה כ- 9 חודשים.
המומחים מטעם שני הצדדים התייחסו לפרק הזמן הנדרש להשלמת ההיתר לאור החלטת הוועדה המקומית.
98. המומחה מטעם התובעת מציין בסעיף 9 לחוות דעתו כי לאחר כשלושה חודשים מיום התחלת הטיפול הייתה עומדת התובעת בתנאים, והוא אף מציין כי היתר חתום היה אמור להתקבל בחודש 08/2013, כלומר סה"כ שישה חודשים מיום אישור הוועדה המקומית.
לעומת זאת, המומחה מטעם הנתבעים קובע בסעיף 59 לחוות דעתו כי היו נדרשים לתובעת 12 חודשים עד לקבלת היתר בניה. אציין כי המומחה מטעם הנתבעים מציין כי מדובר ב- 12 חודשים מיום ביטול ההסכם, אולם לאור עמדתו כי לא נעשה דבר מיום החלטת הוועדה המקומית ועד ליום הביטול, הרי ברור כי עמדתו הינה - כי נדרשים 12 חודשים מיום אישור הוועדה המקומית ועד הוצאת היתר בניה והכל כמובן "אילו רצתה" התובעת לעמוד בתנאים.
99. כבר בשלב זה, ומעמדת שני המומחים האדריכליים כאחד ניתן להסיק שתי מסקנות ברורות: ראשית, ברור כי ללא קבלת ארכה מתקשה הייתה התובעת מאוד להוציא את היתר הבניה במועד, וזאת כאשר המומחה מטעמה נוקב בתאריך הכללי 8/13 כתאריך הוצאת ההיתר בעוד שהמועד ההסכמי תם ביום 5.9.13. מכאן, כל עיכוב קטן היה גורם לתובעת שלא לעמוד במועד החוזי וזאת לפי המומחה שלה.