פסק דין
רקע
בלב המחלוקת בתיק זה נכס שנמכר פעמיים והשאלה מי גובר – הקונה הראשון או הקונה השני. הנכס הינו חנויות צמודות אשר מצויות בקומת הקרקע בפרוייקט המולטי מרקט ברחוב רבקה 29 באיזור התעשייה בתלפיות הידוע כגוש 30002 חלקה 49.
התובע 1 רכש ביום 6.2.2006 את אחת החנויות בשטח של 8 מ"ר מאת המנוח ניסים אלה (להלן – המנוח). ביום 30.12.2005 רכש בנו, חרבי רג'בי, את החנות האחרת אף היא בשטח של 8 מ"ר מאת המנוח. בהסכמי המכר צויין כי מדובר בחנויות הידועות כיחידות משנה 105 ו-106 בהתאמה.
2. הבעלות במבנה רשומה על שם רשות הפתוח, וזכות החכירה בחנויות האמורות לא היתה רשומה אותה עת על שם המנוח. מהסכמי המכר עולה כי המנוח היה רשום כבעל זכויות בחברה המשכנת שהיא החברה הכלכלית לירושלים בע"מ (ר' ה"והואיל" השלישי, נספח א' לכתב התביעה).
ביום 29.12.2008 נרשם המנוח כבעל זכויות חכירה בשתי החנויות.
ביום 21.7.2009 העביר הבן, חרבי רג'בי, את הזכויות בחנות הידועה כיחידת משנה 106 בהעברה ללא תמורה לאחיו, התובע 2 (ר' נספח ג' לכתב התביעה).
3. המנוח נפטר ביום 27.2.15 (ר' סעיף 20 לתצהיר התובע).
ביום 22.11.16 נחתם הסכם למכירת החנויות האמורות בין הנתבעת 1, אלמנתו והיורשת של המנוח, לבין הנתבע 3. ביום 4.12.16 הועברו הזכויות בחנויות משם המנוח לשמה של הנתבעת 1 מכח צו ירושה ובאותו היום גם נרשמה הערת אזהרה לגבי שתי החנויות לטובת הנתבע 3 וזאת בגין ההסכם.
ביום 5.6.17 הועברו הזכויות בחנויות משם הנתבעת 1 לשם הנתבע 3.
כתבי הטענות
4. בכתב התביעה התבקשה הצהרה כי התובעים הם בעלי מלוא הזכויות בחנויות, להורות על ביטול הרישום שבוצע על ידי הנתבעים 1 ו-3 ורישום התובעים כבעלי זכויות החכירה. לחילופין, להחזיר את הרישום על שם המנוח עם הערה. נטען כי במשך השנים החזיקו התובעים והפעילו חנויות בנכס ומשנת 2014 הן הושכרו לצד ג'. דבר המכירה לנתבע 3 נתגלה לאחר שביום 11.6.17 נעשתה על ידי בא כוחו פנייה לשוכרת הנכס בדרישה לפינויה. אז גם התגלה כי הזכויות הועברו על שם המנוח וממנו על שם הנתבעת 1 ואחר כך לנתבע 3. נטען כי הנתבעת 1 ידעה אודות המכירה לתובעים, והם מצידם לא יכלו לבצע רישום ואף לא הערת אזהרה כי הזכויות לא היו רשומות על שם החברה הכלכלית ולא על שם המנוח אשר פניות אליו נענו תמיד בהרגעה שהכל בסדר.
בכתב ההגנה מטעם הנתבעים 2-1 נטען כי חוזה המכירה לתובעים לא היה ידוע לנתבעת אשר מעולם לא פגשה את התובעים. רוכש הנכס ובא כוחו הם שיזמו את הרכישה וביצעו את כל הבדיקות הנדרשות והנתבעת כלל לא ידעה על קיומם של הנכסים עד פניית המתווכת אליה בעניין זה. אז גם פנתה לעורכת דין שיצגה אותה וביצעה את הבדיקות. נטען כי "התאונה" בנוגע לעסקה הנוגדת נעשתה בשל רשלנות משוועת של התובעים אשר שנים לא פעלו בקשר לרישום.
בכתב ההגנה מטעם הנתבע 3 נטען כי רכש את החנויות בהסתמך על הרישום וכי כל טענות התובעים מופנות כלפי הנתבעים 2-1 וגורסות כי הרישום היה שגוי. נטען כי גם אם תתקבל הטענה האמורה אין בכך כדי להשליך על זכויות הנתבע 3 משמדובר במקרקעין מוסדרים, כשההסתמכות על המרשם נעשתה בתום לב ושולמה מלוא תמורת המכר וזאת לאור הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. עוד נטען כי לא הייתה כל מניעה רישומית להעביר את הזכויות על שם התובעים לכל הפחות מיום 29.12.08, עת נרשם המנוח כבעל הזכויות, לא כל שכן כאשר בוצעה על ידי התובעים עיסקה נוספת לאחר מכן.
התצהירים והעדויות
תצהירי ועדויות התביעה
5. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 1 וכן תצהיריהן של שוכרת הנכס ושל בעלת חנות סמוכה. עוד הוגשה תעודת עובד צבור מטעם מנהל מחלקת שומה, אגף השומה והגבייה בעיריית ירושלים
6. על פי תצהירו של התובע 1 לאחר שנרכשו החנויות על ידי התובעים הם נהגו בהן מנהג בעלים, עיסקת המכר דווחה ושולמו אישורי המיסים. הרישום של החנויות בארנונה ובחברת החשמל הועבר אף הוא על שם התובעים. התובעים פתחו בחנויות עסק למכירת חומרי בניין ומתחילת 2014 ועד לסוף 3/2018 הושכרו החנויות לשוכרת בשם אילת אהרן שהפעילה בהן עסק למכירת כלי בית חד-פעמיים.
לאחר שהשוכרת פנתה אליו וסיפרה לו כי ביום 11.6.17 הגיע עו"ד דהן וטען כי מרשו קנה את הנכס ודרש ממנה לפנות את החנויות ואף מסר לה מכתב התראה תוך איום בהגשת תביעה, הוא עצמו יצר קשר עם עו"ד דהן אשר היפנה אותו לנתבעת 1. הוא פנה לנתבעת 1 אשר מכירה אותו שכן ביקר אצלה בבית מספר פעמים ואף התקין לה דוד שמש, ואף יודעת שקנה את החנויות מבעלה שכן ביקרה בחנויות לאחר שנרכשו, אך היא טענה שאינה יודעת כלום והיפנתה אותו לעורכת דינה, עו"ד קצב. כשפנה לעו"ד קצב הודיעה לו כי יצגה את הנתבעת 1 רק ברישום בטאבו.
בשלב זה פנה לבא כוחו הנוכחי אשר בדק את הרישום בטאבו ואז התגלתה לו התמונה של העברת הזכויות. על פי התצהיר בעת שנרכשו החנויות, ניסיון לרשמן על שם התובעים לא צלח מאחר ולא היו רשומות אז לא על שמו של המנוח ואף לא על שמה של החברה הכלכלית. פניות למנוח מדי פעם להסדרת הרישום נענו כי כאשר יועבר הרישום משמה של רשות הפיתוח לשמו הוא יעבירן על שם התובעים. את דבר פטירתו של המנוח גילה לדבריו רק בסמוך לפני הגשת התביעה.
7. בעדותו בבית המשפט חזר התובע ואמר כי המנוח הבטיח לו כי כשיעבירו את הזכויות על שמו הוא יעבירן על שם התובע וכי סמך על המנוח. לדבריו עת החזיק במקום את החנות לחומרי בניין, היה המנוח מגיע כמעט כל יום למקום והוא שאל אותו כמה פעמים על העברת הזכויות ונענה שיש בלגן בחברה הכלכלית ועל המשפט שיש להם. לדבריו החנות נסגרה לאחר חמש שנים לערך, ב-2011, והוא אשר כי לאחר שעזב את החנות לא שאל יותר לגבי העברת הזכויות. לדבריו בעת שנעשתה ההעברה בין הבנים לא ידע כי ניתן כבר לרשום בטאבו.
התובע אישר בעדותו כי הנתבעת לא היתה שותפה למשא ומתן ולמכירת הנכס אליו. כשנשאל למה הוא חושב שהיתה צריכה לדעת שקנה את הנכס מבעלה השיב "האם יש אשה בעולם שלא יודעת מה יש ומה אין לבעלה?" (עמ' 25, ש' 37).
8. על פי תצהירה של שוכרת הנכס אילת אהרן, ביום 1.1.14 שכרה מהתובע 1 את החנויות לחמש שנים לשם קיום עסק למכירת כלי בית חד-פעמיים מעוצבים. העסק היה פעיל כל העת והוצב שלט גדול על הקיר של הבניין מעל הכניסה לחנות ("מדובר בשתי חנויות קטנות שפתוחות אחת על השנייה"). ביום 11.6.17 הגיע עו"ד דהן ואמר שקנה את החנות, לאחר מכן שלח מכתב רשמי כי יפנה לערכאות משפטיות, למערכת ההוצאה לפועל ולמשטרת ישראל, ויום מאוחר יותר הגיע לחנות, צעק כי היא פולשת בפני לקוחה וכי אם לא תתפנה ידאג לפנותה באמצעות המשטרה. על פי התצהיר כארבעה חמישה חודשים קודם להגעתו לחנות , היא ראתה את עו"ד דהן מסתובב בבניין עם מפות ותשריטים, הוא עמד מספר דקות מול החנות שלה אך לא נכנס פנימה ולא פנה אליה.
9. על פי תצהירה של תפארת זריהן היא מפעילה משנת 2012 חנות של קוסמטיקה בחנות הצמודה לחנות התובעים. אף היא מתארת בתצהירה כי הגב' אהרן נכנסה לחנות בתחילת שנת 2014 והציבה שלט גדול על קיר הבניין. על פי תצהירה מאז שנת 2014 היה בחנות נשוא התביעה עסק פעיל למכירת כלי בית חד-פעמיים.
10. על פי תעודת עובד צבור מטעם עיריית ירושלים שהומצאה לבקשת התובעים, הנכס לגביו הונפקה תעודת אישור היעדר חובות לנתבעת 1 ביום 16.5.17, אינו שייך לתת חלקות 41 ו-42, בהן מצויות החנויות שבמחלוקת. מתעודת עובד הצבור גם עולה כי בעקבות המכר לנתבע 3 הארנונה הועברה על שם הנתבע 3 בשני נכסים שונים מאלו בהם היו רשומים התובעים ולאחריהם השוכרת אילת אהרן כמחזיקים.
תצהירי ועדויות הנתבעים
11. מטעם הנתבעים 1, 2 הוגשו תצהירה של הנתבעת 1, תצהירה של עורכת הדין קצב שערכה את ההסכם בין הנתבעים ותצהירה של המתווכת לוסיה דוויק (להלן – המתווכת).
12. הנתבעת 1 מתארת בתצהירה כי במועדים הרלוונטיים פנתה אליה המתווכת והיפנתה את תשומת לה לכך שישנם מחסנים הרשומים על שמו של בעלה המנוח וישנם אנשים המעוניינים לקנותם. לדבריה כלל לא ידעה אודות קיומם עד אותה עת והפנתה את המתווכת לגיסה, אחי בעלה המנוח, שתברר עמו. היא עצמה לא היתה מצויה בעסקי הרכוש של בעלה המנוח. גיסה המתגורר בצמוד אליה אמר לה כי הנכסים של בעלה המנוח והיא יכולה למכור אותם. היא צלצלה לעו"ד קצב אותה הכירה קודם לכן בעניינים אחרים וביקשה שתטפל בעניין. עו"ד קצב חזרה אליה ואמרה שיש צורך בהוצאת צו ירושה והעברת הנכס על שמה לצורך ביצוע המכירה. היה בידה צו ירושה מתוקן שהוצא ביום 21.12.15 כי בצו הראשון היתה טעות דפוס והיא העבירה אותו. ביום 22.11.16 היא הגיעה למשרדה של עו"ד קצב ושם חתמה על חוזה המכירה מול הקונה ובא כוחו. כספי המכירה היו בנאמנות אצל עו"ד קצב והועברו אליה מספר חודשים לאחר שהסתיימו ההליכים המשפטיים.
על פי תצהירה היא כלל לא הכירה את התובעים עד שפנו אליה ביולי 2017 וטענו כי מכירים אותה.
13. בעדותה אמרה כי עד היום אינה יודעת באיזה מחסן מדובר ולעולם לא היתה מוכרת את המחסן אילו ידעה שנמכר בעבר. לדבריה כלל לא היה לה מושג מענייניו של בעלה בעודו בחיים, מעולם לא היה לה קשר לבניין והיא לא השכירה נכסים אחרים בבניין. כשעומתה עם כך שהארנונה לגבי שני נכסים אחרים בבניין הייתה רשומה על שמה עוד מ-2013, היא הגיבה ב"מה פתאום?" ושבעלה היה אז עוד בחיים. כשנשאלה אם קיבלה את סך כל התמורה בסך ה-95,000 ₪ השיבה כי לא זכור לה והיא צריכה להסתכל במסמכים (עמ' 43, ש' 30).
כשנשאלה האם עלה אי פעם על ידי המתווכת או אפילו במעמד החתימה שהקונה קונה את הנכס עם מי שיש בתוכו השיבה "לא זכור לי" ובהמשך לשאלה "אז יש סכוי שלא?" השיבה "לא אמרתי שכן ולא אמרתי שלא" (עמ' 44, ש' 24-22). אך בהמשך כשנאמר לה שהמתווכת אישרה שבמשא ומתן עלה הנושא של מישהוא בנכס היא אמרה "זה לא הועלה לא באוזניי ולא בפניי" (עמ' 44, ש' 38).
14. על פי תצהירה של עורכת הדין אלונה קצב, לאחר שהנתבעת פנתה אליה בבקשה שתייצג אותה במכירת הנכס (תתי חלקות 42-41, חלקה 49, גוש 30002), היא בדקה את רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין באמצעות הוצאת נסח והתברר כי הוא רשום על שם המנוח. הנתבעת 1 הציגה בפניה עותק מצו ירושה מתוקן של בעלה המנוח מיום 21.12.15 והיא העבירה עותק ממנו לב"כ הקונה. על פי התצהיר התשלום בראשון נשמר אצלה בנאמנות עד להעברת הנכס על שמה של הנתבעת 1.
15. בבית המשפט העידה כי לאחר שהנתבעת 1 פנתה אליה היא אמרה לה שאינה יודעת כלום על המחסנים וכי לא הייתה במקום מעולם. בתשובה לשאלה אישרה כי נאמר לה שרוצים למכור את החנויות שמספריהן 105 ו-106, היא הוציאה את תשריט הבית המשותף וראתה כי תתי החלקות המתאימות הן 41 ו-42. לדבריה מעבר להורדת תשריט הבית המשותף (נספח א' לתעודת עובד הצבור) כדי לבדוק את מספר תתי החלקות לפי מספרי החנויות והורדת נסח הטאבו של החלקות האמורות לא עשתה כל בדיקות.
עוד העידה כי 40,000 ₪ מסכום התמורה הוחזק אצלה בנאמנות עד להעברת הזכויות על שם הנתבעת 1 ואילו היתרה בסך 55,000 ₪ עתידה היתה להיות משולמת במועד מסירת החזקה וכנגד האישורים הדרושים להעברת הזכויות ואכן הועברה. לדבריה היא זו שהוציאה את תעודת היעדר החובות מהעיריה. היא העידה כי אינה זוכרת אם ראתה על שם מי היה רשום הנכס בארנונה אלא הלכה לעירייה עם הסכם המכר וכך ניתן לה האישור. לדבריה הצהרת המוכרת בחוזה כי היא מחזיקה בנכס ניתנה על סמך זה שאלו החנויות של בעלה ומטבע הדברים עוברות להחזקתה.
16. על פי תצהירה של המתווכת לוסיה דוויק בנו של הנתבע 3, דודו דהן, פנה אליה לאחר שראה את הנכס ואמר שרוצה לרכוש אותו בשביל הנתבע 3. היא פנתה לשלמה, גיסה של הנתבעת 1, אשר היה במצב בריאותי לא טוב ולכן היפנה אותה לנתבעת 1. היא אמרה לנתבעת 1 ששלמה היפנה אותה וכי היא יכולה למכור את הנכס כי היה של בעלה המנוח והיא היורשת. לאחר משא ומתן ארוך הסכימה הנתבעת 1 למכור את הנכס. על פי התצהיר "דודו דהן המתווך היה בנכס ראה אותו וידע שהיה בו מישהו ואנחנו היינו בטוחים שמדובר בפולש והוא דודו אמר שיידאג לפנותו לאחר הרכישה וכי העניין באחריותו הבלעדית" (סעיף 6). עוד נאמר בתצהיר כי "פולשים לחנויות במולטי מרקט הינו דבר ידוע וקורה כל הזמן כי המקום נטוש ולא נעים להסתובב בו ולכן הוא שומם ומוזנח ופולשים מנצלים את המצב" (סעיף 7).
17. בעדותה מסרה כי דודו דהן הוא שאמר לה שיש עוד נכס למשפחת אלה בבניין, היא עבדה על ארבעה נכסים אחרים של הנתבעת 1 בבניין. הוא אמר לה שיש פולש לנכס ושאין להם בעיה לקנות את הנכס עם הפולש. מדובר בבניין שיש בו פולשים. לדבריה דודו דהן לא אמר לה שמדובר בשתי חנויות עם חזית לכביש אלא "שיש עוד 2 חנויות בצד השני של הבניין, שאין להן חלון ואין להן חזית, ואותן הם מעוניינים לקנות" (עמ' 34, ש' 34-35). המתווכת העידה כי היא בטוחה שדובר על חנויות ללא פתח חיצוני "במיליון ואחת אחוז". עוד העידה כי היא לא הייתה מוכנה להיכנס לשם בשום אופן בשל מצבו של הבניין. לדבריה דודו בא אליה עם המידע ולשאלה אם אמר לה תתי חלקות 41 ו-42 השיבה כי "דודו אמר לי מספרים ואני לא זוכרת אותם". (עמ' 36, ש' 15). היא חזרה על כך כי חד משמעית דודו ידע שיש פולש במקום ואמר לה על כך. היא גם השיבה "נכון" לשאלה האם "במהלך המשא-ומתן בינך לבין יפה על כל העיסקה, נשוא קיומו של הפולש כן עלה?" (עמ' 36, ש' 25-24).
המתווכת העידה כי כחודש חודשיים קודם לעדותה ביקש ממנה התובע כי תמכור עבורו עוד נכס ועדיין לא קרה כלום.
בחקירתה החוזרת כשנשאלה אם הנתבעת 1 ידעה שהיא מוכרת נכס עם פולש השיבה שהיא לא יודעת אם ידעה שהיה פולש. "היה שם דיבור, היא ידעה, היא כל-כך לא רצתה להיות שם. אמרו לנו שיש פולש, אף אחד מאיתנו לא ראה שיש שם פולש. זה המידע שקיבלנו במהלך המשא ומתן" (עמ' 39, 8-7).
18. מטעם הנתבע 3 הוגשו תצהיריהם שלו ושל שני בניו.
על פי תצהירו של הנתבע 3 ביום 30.4.18 פרש מעבודתו בתור מורה חשמל במשרד הכלכלה. לאור הפרישה המתקרבת החליט לרכוש נכס בשכונת תלפיות לצורך מחסן לאחסון ציוד מקצועי שברשותו על מנת שיוכל לעבוד כעצמאי בתחום בעתיד. הוא עדכן את בנו דודו, מתווך במקצועו, ובנובמבר 2016 פנה אליו בנו ועניין אותו בחנויות. לדבריו הם נסעו לשם פעם אחת בשעות אחר הצהריים, המקום היה סגור, הם ראו חנויות סמוכות פתוחות ושמו לב שהמבנה זהה. הוא החליט כי מעוניין בנכס והודיע על כך למתווכת. לאחר שניהל באמצעותה מו"מ על המחיר ונתגבשה הסכמה, קיבל ממנה את פרטי עורכת הדין של הנתבעת, עו"ד קצב. אז פנה לבנו, שהינו עורך דין במקצועו שישלים את עיסקה הרכישה וביום 22.11.16 נחתם ההסכם אל מול הנתבעת. טרם החתימה הצהירה הנתבעת 1 כי היא המחזיקה הבלעדית בחנויות, וההסכם נחתם לאחר שהבהירה והוכיחה כי היא בעלת הזכויות.
בעדותו אמר כי החליט על הרכישה כי סומך על בנו שאמר לו שאלו מחסנים ושזו עיסקה כדאית. לדבריו ניסו להיכנס גם לצד השני, הדרומי של הבנין אך היה שם "חשוך ומגעיל" (עמ' 31, ש' 16). את המתווכת לא ראה אף פעם ומי שניהל את המשא ומתן זה בנו. לדבריו לא ידע שמישהוא נמצא בנכס ואילו היה יודע לא היה נכנס לעיסקה.
הנתבע 1 העיד כי לא זוכר שלט מעל החנות. עוד העיד כי הוא לא יודע כמה כסף יש בנאמנות.
19. על פי תצהיר בנו של הנתבע 3 דודו דהן, הוא מתווך נדל"ן במקצועו משנת 2012. לאחר שאביו עדכן אותו כי הוא מעוניין במחסן באיזור תלפיות הוא החל לבדוק אפשרויות עם חבריו המתווכים. בסביבות נובמבר 2016 פירסמה המתווכת לוסיה דוויק בקבוצת ווטסאפ של מתווכים בירושלים אודות מחסנים ברח' רבקה בעיר וציינה כי היא מטפלת במכירתם. המתווכת הסבירה לו היכן נמצאים המחסנים, זה היה במקום שמוכר לו שכן היה שם יחד עמה בעבר כאשר לקוח אחר שלו התעניין במחסנים. הוא ואביו נסעו לשם פעם אחת בשעות אחר הצהריים, המקום היה סגור, הם ראו חנויות סמוכות פתוחות ושמו לב שהמבנה זהה. אביו עדכן אותו שהנכס מתאים לו והוא הודיע על כך למתווכת.
בעדותו עמד על כך כי לא הוא שפנה אליה אלא המתווכת היא שפרסמה שיש לה עוד מחסנים למכירה לאחר שבעבר פרסמה קבוצת מחסנים אחרת בחלק האחורי של הבנין ומסרה את נתוניהם – מיקום וגדלים. לדבריו גם את מספרי תתי החלקות בטאבו היא שמסרה לו. הוא עמד על כך גם כשעומת עם גירסתה של המתווכת. לדבריו היא לא הלכה איתו בפעם השנייה למקום אלא נתנה לו רשימה עם תשריט והוא הלך לראות את הנכס עם אביו ואיתר אותו על פי התשריט. המתווכת היא שנתנה לו את הפרטים ואמרה לו איפוא נמצאים המחסנים. המקום לדבריו היה סגור עם שער ברזל והוא לא ראה את השלט שמעל החנות. כל המחסנים מסודרים באותו האופן והם הציצו לחנות הנרגילות המצויה במקום ולמקום נוסף בו שיחקו קלפים. במחסנים אחרים שהיו סגורים יש חרך שניתן היה להביט דרכו. לדבריו לא שאל את השכנים על המחסן הספציפי. עוד העידה כי כלל לא ידע שיש מישהוא בנכס וכי לא היה כל דיבור על כך שאם לא יצליחו לקבל מפתחות, הנכס ייפרץ.
עוד העיד כי לא ראה את המספרים על המחסנים ברשימה. (לא ממש ענה לשאלה איך זיהה את הנכס – עמ' 29, ש' 30-33). לדבריו לוסיה היא שאמרה את המחיר 100,000 ₪ הוא הציע 90 והם סגרו על 95.
20. על פי תצהיר בנו של הנתבע 3, אוהד דהן, הוא עורך דין משנת 2015. לאחר שאביו ביקש כי ייצגו בעיסקה של רכישת מחסן וכי המחיר סוכם, הוא בדק את נסח הטאבו, תשריט הבית המשותף מלשכת רישום המקרקעין וכן ערך בדיקה תכנונית באתר האינטרנט של עיריית ירושלים.
מאחר ובנסח הטאבו היה רשום המנוח, הוא ביקש מעורכת הדין של המוכרת, עו"ד קצב, שאת פרטיה קיבל מאביו, את צו הירושה. הצו הומצא ולאחר משא ומתן קצר סוכם להיפגש לחתימה ביום 22.11.16. במעמד החתימה העביר אביו את התשלום הראשון בסך 40,000 ₪. לאור העובדה כי אותה עת היה המנוח רשום כבעל הזכויות, הותנה ההסכם ויתר התשלומים בכך שצו הירושה יירשם בלשכת רישום המקרקעין. מייד לאחר שביום 4.12.16 שלחה עו"ד קצב אישור כי צו הירושה נרשם, הוא השלים רישום הערת אזהרה לטובת אביו והכסף שהיה עד אז בנאמנות עבר לידי הנתבעת 1. עו"ד קצב ביצעה דווח עבור שני הצדדים לעיסקה לרשות המיסים, ביום 16.5.17 המציאה עו"ד קצב את אישור העירייה ויתר המסמכים הדרושים להעברת הזכויות והוא השלים את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם האב. באותו מועד ביקש לקבל את המפתחות לנכס אך עו"ד קצב מסרה שאין ללקוחה שלה מפתח ואם ייתקל בבעיה שיזמין בעל מקצוע.
ביום 11.6.17 הגיע למקום על מנת לפתוח אותו וראה הודעה בסגנון "החנות סגורה ומס' טלפון למקרים דחופים". הוא יצר קשר עם השוכרת אילת, נפגש עימה, היא אמרה לו שהיא שוכרת את הנכס והוא הודיע לה שהוא מייצג את הבעלים והיא צריכה לפנות את הנכס , ולמחרת גם שלח לה כתב התראה. לאחר מספר ימים פנה אליו התובע ולבקשתו נפגש עימו ועם השוכרת בחנות והסביר להם בסבר פנים יפות כי החנות אינה שייכת להם.
21. בעדותו אמר כי אביו לא אמר לו את המיקום הפיזי של החנויות, ואם פונות לכביש. הוא הוציא נסח טאבו, תשריט בית משותף ובדק היטל השבחה. כשנשאל איך וידא שמדובר בחנויות הרלוונטיות השיב כי הצליב בין התשריט לבין נסח הטאבו. הוא העיד כי לא היה במקום ומעדותו למעשה עולה כי אך ווידא שמדובר בשני מחסנים צמודים. לדבריו עורכת הדין היא שמסרה לו את מספרי החלקות, היא שניסחה את ההסכם לראשונה (עמ' 17, ש' 35-25).