התשלום הראשון על פי החוזה הועבר בנאמנות לעורכת הדין ככל שזכור לו. היתרה אף היא עברה בנאמנות לעו"ד קצב בסביבות 10.12.16 כי בתחילה היא לא הביאה את כל המסמכים, היה חסר אישור מס שבח ואישור עירייה לטאבו, וביום שהועברו המסמכים הכסף עבר למוכרת.
לדבריו הוא לא הלך לנכס לפני שהרישום עבר כי לא היו בידיו כל האישורים וגם אביו לא היה אז במצב בריאותי טוב. עוד העיד כי לא ידע שיש מישהוא בנכס.
הטענות בסיכומים
22. לטענת ב"כ התובעים בסיכומיו התובעים דיווחו על הרכישה למיסוי מקרקעין ושילמו את כל המיסים. מאחר והזכויות לא היו רשומות על שם המנוח, הוא הבטיח לתובעים כי ירשום אותם לאחר שהוא בעצמו יירשם. מאז שהתובעים רכשו את החנויות הם איחדו אותן ליחידה אחת ונוהגים בנכס מנהג בעלים לכל דבר ועניין. הם העבירו על שמם את חשבונות הארנונה, החשמל והמים כבר ביום 1.1.06, השכירו את הנכס לצדדי ג' והעבירו את הארנונה על שמם בתקופה שבה החזיקו. מרישום הארנונה גם עולה כי הנכס מעולם לא היה סגור או נטוש.
23. נטען כי גירסתה של הנתבעת כי לא ידעה כלום על הנכס התבררה כשקרית לאור דברי המתווכת ולאור רישומי הארנונה. לפי תעודת עובד הציבור על שמה של הנתבעת היו רשומים בארנונה שני נכסים אחרים והם אלו שהועברה משמה לשמו של הנתבע 3.
מתצהירה של המתווכת שהיא העדה הנייטרלית היחידה עולה כי הן הנתבעת והן הנתבע ידעו כי הנכס מוחזק על ידי צד ג'. מעדותה עולה כי הנתבע או מי מטעמו שהוא בנו ידעו בדיוק כי מדובר בנכס בתוך הבניין ללא חלונות וללא חזית אך הם הביאו את מספרי תתי החלקות של נכס התובעים. האמור בתצהירה של המתווכת לא נסתר בחקירתה והיא גם העידה כי הנתבעת ביקשה למכור שני נכסים אחרים באותו בניין לגביהם גם הועבר רישום הארנונה על שם הנתבע.
24. לטענת ב"כ התובעים לא מתקיימים לגבי הנתבע תנאי תקנת השוק שכן בעת חתימת הסכם המכר הנתבעת כלל לא היתה רשומה כבעל הנכס אלא המנוח. בנוסף, שלושת התנאים שקובע סעיף 9 לחוק המקרקעין תחת הכותרת "עיסקאות נוגדות", ואשר בהתקיימותם קונה שני יהיה עדיף על קונה ראשון, אינם מתקיימים במקרה הנוכחי. עוד נטען כי עדותם של הנתבעים היתה מלאת סתירות ויש בכך כדי להעיד על חוסר מהימנותם.
לבסוף נטען כי גם אם נניח כי התובעים היו יכולים לפעול אחרת לגבי הרישום עדיין אין בכך כדי להצדיק גזילת קניינם.
25. לטענת ב"כ הנתבע 3 בסיכומיו התיק לא נסב סביב סעיף 9 לחוק המקרקעין ועיסקאות נוגדות כי אם סעיף 10 לחוק המקרקעין שעוסק בשאלת תוקפה של עיסקה שנערכה במקרקעין מוסדרים ובהסתמך בתום לב על הרישום. בגדול נדרש בית המשפט להכריע בין שתי גירסאות – גירסת התובעים ולפיה מדובר במזימה ובתחבולה לה שותפים לא רק הנתבעת והנתבע אלא גם עיריית ירושלים אשר הנפיקה אישורי מסים מוטעים. ומנגד טענת הנתבעים שאין כאן חורשי מזימות אלא התנהלות אנושית אותה צפה המחוקק עת חוקק את סעיף 10. קרי, שהרישום אינו משקף את המצב בפועל. המחוקק עת חוקק את סעיף 10 לא דרש אף לא אחת מהדרישות להן טוען ב"כ התובעים – בדיקה ברשויות המס אם הנכס נרכש קודם לכן, בדיקה במחלקת הארנונה בעיריה או בדיקה של הנכס עצמו. די בכך שהיתה הסתמכות בתום לב על הרישום וששולמה התמורה. המחוקק העדיף את מי שהסתמך על המרשם זאת מאחר והאפשרות להסתמך על המרשם היא זו המאפשרת קיום עיסקאות במקרקעין.
26. עוד טוען ב"כ הנתבע 3 כי התובע לא עשה את המינימום על מנת להגן על זכותו. ב-2008 כבר היו המקרקעין מוסדרים וביולי 2009 נעשתה העברה ללא תמורה על שם התובע 2 כך שהתובע לא יכול לטעון שלא יכול היה לדעת. התובע אם כך לא רשם את העיסקה הראשונה, לא הציג ראיה שפנה לעורך הדין שייצגו בעיסקה הראשונה בשאלה מה קורה עם הרישום וביצע עיסקה נוספת בשעה שכבר אפשר היה לרשום את הנכס בלא שטרח לבדוק את הרישום.
התנהלותו של הנתבע 3 היתה סבירה בהסתמכות על הרישום. סעיף 10 אינו דורש שהמוכר יהיה רשום אלא שאפשר להסתמך על המרשם ואם המוכרת היא אלמנתו של הרשום ומציגה צו ירושה די בכך. לפי לוח הזמנים של מועד ההסכם ורישום הזכויות מכח צו הירושה ברור כי עת נעשה ההסכם כבר היתה בקשה לצו ירושה. לפיכך מתקיימות דרישות סעיף 10.
באשר למתווכת טען ב"כ הנתבע כי מעדותה עולה כי לא היתה מזימה. עם זאת, עולה קשר עסקי שקיים בינה לבין התובע.
27. ב"כ הנתבעים 2-1 הצטרף בסיכומיו לדברי ב"כ הנתבע 3 והוסיף כי האחריות לכל התוצאה שאירעה היא על התובע שלא עשה דבר במשך 12 שנה מאז שקנה את החנויות. טענתו כי המנוח הבטיח לו שיבצע את הרישום דינה להידחות לאור הכתוב בשני הסכמי המכר ולפיו החובה היא על התובע. ברשלנותו החמורה גרם התובע לתאונה המשפטית. לו היתה נכונה טענת הקנוניה שמעלים התובעים היתה צריכה להיות שותפה לה גם עורכת הדין שהעידה על הבדיקות שביצעה.
ב"כ הנתבעים 2-1 טען כי כל התמורה שולמה ורק חלק הוחזק בנאמנות אצל עורך הדין עד להמצאת מלוא המסמכים כמקובל.
28. בתגובת ב"כ התובעים נטען כי לא הוכח שהתמורה שולמה. באשר למתווכת היפנה ב"כ התובעים לאמור בסעיף 6 לתצהירה עליו חזרה בעדותה אשר לא נסתר והסותר את כל גירסת הנתבע בנוגע לכך שלא ידע שיש מישהוא בנכס. לעניין הגיס נטען כי אין כל ראיה אודות מצבו, ולעניין ההסתמכות על המרשם שהנתבעת לא היתה רשומה בטאבו.
דיון והכרעה
29. טענתו העיקרית של הנתבע 3 היא כי בנסיבות חלה הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין ומאחר ויש לראותו כמי שהסתמך בתום לב על המרשם (ושילם את תמורת הנכס), די בכך על מנת שתביעתו של התובע תידחה, ואין בכלל תחולה לדיני העיסקאות הנוגדות על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין.
30. סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
"בפסיקה נקבע בעבר כי תכליתו של סעיף זה היא להגביר את אמינות מרשם המקרקעין. עוד נקבע כי לאור העובדה שהסעיף מאפשר למעשה להפקיע את הנכס מבעליו האמיתי יש צורך להקפיד הקפדה יתרה על קיום התנאים המנויים בו. וכך נאמר לעניין זה בע"א 599/77 קורצפלד נ. אדלר, פ"ד לד(2) 29, 33(1979):
"בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקנין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קנין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות" (ההדגשה הוספה)". (ר' עא 999/09 ניעמה עבד אל מועטי זגייר נ' זאיד עומר עבד אל רחמן אלענאני, פיסקה 11).
גם בע"א 7261/15 וע"א 8138/15 נאדיה שוקחה ואח' נ. סמעאן ג'ורג' שוקחה ואח' נאמר כי:
"לאורך השנים עמד בית משפט זה לא אחת על הצורך לתחום את ההגנה הניתנת על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין מכוח "תקנת השוק" למקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום. נפסק כי נוכח מעמדה החוקתי של זכות הקניין ומעמדן המיוחד של זכויות קניין במקרקעין, נדרשת זהירות יתר ומתחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו (עניין להיגי, שם)". (סעיף 34 לפסק דינה של כב' הנשיאה חיות)
עוד נאמר כי "מגמה זו לחיזוק המרשם ולביצור מעמדם של פנקסי המקרקעין, העומדת ביסוד סעיף 10, מחייבת כי יריעתו תתפרס רק על זכויות שנרשמו...." (ר' רע"א 2267/95 ב"כ היועה"מש במשרד האפוטרופוס הכללי נ. אדמונד הרטפלד, סעיף 9).
31. בענייננו, הנתבע 3 עשה את ההסכם לרכישת המחסנים/חנויות לא עם המנוח, אלא עם אלמנתו, הנתבעת 1. אין מחלוקת כי בעת שנערך ההסכם לא היתה הנתבעת 1 רשומה כבעלת זכויות החכירה בנכס אלא המנוח. כך גם נרשם באופן ברור בהסכם בין הצדדים כי על פי צו הירושה המתוקן המוכרת זכאית להירשם כבעלת מלוא הזכויות בנכס. (ר' ה"והואיל" השני).
האם ניתן לראות בנסיבות אלו בנתבע 3 כמי שהסתמך על הרישום במשמעות סעיף 10 לחוק?
בפרשת ג'הנשה להיגי ואח' נ. יצחק עזורי ואח' (ע"א 767/11 וע"א 1376/11) התעוררה השאלה "האם ובאילו תנאים ניתן להכיר בהסתמכות על הרישום במקרה שבו נרכשת הזכות במקרקעין ממי שאינו הבעלים הרשום (...) ומתברר בדיעבד כי הבעלים הרשום (..) מעולם לא רכש זכות במקרקעין והרישום על שמו אינו נכון" (סעיף 15 לפסק הדין). באותן נסיבות רכש הקונה ממי שרכש מהבעלים הרשום תוך הסתמכות על הרישום (השגוי) ועל ההסכם שנערך בין הבעלים הרשום לבין מי שרכש ממנו. בית המשפט מציין כי עד כה לא ניתנה בפסיקה ובספרות תשובה חד משמעית לשאלה "האם לשם עמידה בתנאי ההסתמכות הנדרש לצורך תחולת תקנת השוק במקרקעין , על הרכישה להתבצע מידי בעל הזכות הרשום עצמו" (פיסקה 16 לפסק הדין) וקובע כי "ניתן לקיים את דרישת ההסתמכות הקבועה בתקנת השוק גם כאשר המוכר אינו הבעלים הרשום ובתנאי שהתנגשות הזכויות נגרמת בשל פגם במרשם שעניינו זכות הבעלים הרשום, והרוכש הסתמך על זכות הבעלות הרשומה האחרונה ובדק את העיסקאות המאוחרות לאותו רישום" (פיסקה 17 לפסק הדין).
כפי שיפורט להלן אינני סבורה כי ההלכה האמורה חלה בענייננו.
32. בפרשת להיגי גם הקונה המאוחר הסתמך על המרשם השגוי (שלמעשה "מרק" את הפגמים שנפלו לפניו) והתנגשות הזכויות לא נבעה מהעיסקה המאוחרת שבין בעל הזכויות הרשום לקונה ממנו , אלא מהפגם שבמרשם עצמו. לפיכך קבע בית המשפט כי הרציונל של תקנת השוק שבסעיף 10 חל גם באותן נסיבות.
בענייננו במרשם עצמו לא נפל כל פגם בעת שנערך והוא שיקף את מצב הזכויות נכון לאותה עת. בנקודת הזמן בה נרשם המנוח כבעל הזכויות שיקף המרשם את הזכויות לאשורן. (ר' גם עמדתה של השופטת ברק-ארז בע"א 7261/15 וע"א 8138/15 , לעיל, לפיה למעשה בנסיבות מעין אלו כפופה הזכות הרשומה לעיסקה שנעשתה על ידי בעל הזכויות הרשום). ההתנגשות בענייננו היא תוצאה של העובדה שהמרשם לא שיקף את העיסקה שעשה המנוח עם התובע. ה"תאונה" שהתרחשה בענייננו אינה תולדה של מרשם שגוי כפי שהיה בפרשת להיגי, אלא של העובדה שבעל הזכויות הרשום עשה עיסקה שאותה המרשם לא שיקף. "הסכון" אותו נועדה הוראת סעיף 10 למנוע, של פגמים שנפלו במרשם קודם לרישום, לא התממש במקרה הנוכחי אלא התממש סיכון אחר של עיסקאות נוגדות, בשל כך שהמרשם לא שיקף עיסקה שערך בעל הזכויות האמיתי.
33. טענת הנתבע 3 איננה כי הסתמך על המרשם "נטו" אלא כי הסתמך על המרשם בו היה רשום המנוח וכן על צו הירושה של הנתבעת 1. לאור האופן הדווקני בו יש לפרש את תנאי סעיף 10 והזהירות אותה יש לנקוט בהחלתו של סעיף זה, בשל תוצאותיו מרחיקות הלכת, אינני סבורה כי יש בנסיבות לראות את הנתבע 3 כמי שהסתמך על המרשם במשמעות הסעיף.
ההסתמכות הראויה להגנה, היא זו המניחה כי המרשם משקף את הזכויות הלכה למעשה. בעת שרכש הנתבע 3 את המחסנים מאת הנתבעת 1 הוא לא הסתמך על כך שהמרשם משקף את הזכויות אלא למעשה על כך שהמרשם איננו משקף את בעלת הזכויות האמיתית, אלמנתו של המנוח. לא הסתמכותו על המרשם התבררה כשגויה (ולכך מכוון סעיף 10 לרבות הילכת להיגי), אלא התבררה כשגויה הסתמכותו על כך שהנתבעת 1 היא בעלת הזכויות. הסתמכות אחרונה זו היא שיצרה את "התאונה". לפיכך לא הסיכון אותו נועד סעיף 10 למנוע התממש אלא סיכון אחר.
הנח למשל כי המנוח היה מוכר את הנכס לאחר שנרשם כבעל הזכויות ואותו אחר לא היה נרשם כבעל הזכויות. האם גם אז יכול היה לטעון ב"כ הנתבע 3 לתחולת סעיף 10 מאחר והסתמך על המרשם ועל צו הירושה? מקרה זה אינו כפוף לסעיף 10 כי אם מצוי "בגרעין הקשה" של סעיף 9 ודיני העיסקאות הנוגדות - בעל זכויות או חליפו (היורש) המוכר את הנכס פעמיים. במה שונה איפוא המקרה הנוכחי שבו מכר המנוח את הנכס קודם לרישומו שלו במרשם כאשר היה עליו בכל מקרה להירשם כבעל הזכויות בטרם יעבירן לקונה הראשון?
לפיכך דין טענתו של הנתבע 3 בדבר תחולתו של סעיף 10 בנסיבות העניין דינה להידחות.
34. הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין קובעת כי:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה".
הכלל העולה מהוראת סעיף 9 הוא של מתן עדיפות לבעל העיסקה הראשונה אלא אם כן פעל בעל העיסקה השניה בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב. כלל זה המקנה עדיפות עקרונית לבעל העיסקה הראשון בזמן, כל עוד לא נרשמה זכותו של בעל העיסקה השניה, מותן במידת מה באמצעות הטלת הנטל על בעל העיסקה הראשונה להתריע על העיסקה שעשה באמצעות רישום הערת אזהרה וזאת מכח עקרון תום הלב (ר' ע"א 2643/97 גנז שלמה נ. בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ ואח' [פורסם בנבו] . ר' גם ע"א 368/15 בשארה ג'וזיף נ. עפיפה אנראוס ג'רייס) [פורסם בנבו] . אין פירוש הדבר כי אם לא עמד בעל העיסקה הראשונה בנטל זה לעולם תגבר זכותו של בעל העיסקה השניה, אלא הכל תלוי בנסיבות המקרה (ר' ע"א 9767/08 סלמאן קדמני נ' סרחאן יוסף מולא, פיסקה 9; ע"א 7113/11 וע"א 7718/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ. עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל) [פורסם בנבו] .