23. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות; בתצהירים; בסיכומים; שמעתי את עדויות התובע והנתבע – קובעת אני כי במקרה הנדון לא השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים, אם משום שלא התמלאו תנאי גמירות הדעת והמסוימות, אם משום שהצדדים קבעו במפורש שרק חתימה על הסכם תחייב אותם. אפרט קביעותיי אלו.
24. לדידי, די בעיון בטיוטות עצמן ובמיילים המלווים על מנת להגיע למסקנה שלא נכרת הסכם מחייב. מעובדות המקרה עולה כי הוחלפו לא פחות מ-15 טיוטות, כשהטיוטה הסופית הינה מיום 06/09/17, וגם עליה נכתב "לצרכי מו"מ בלבד" וכי "אינה מהווה הצעה ואינה מאפשרת קיבול.. רק נוסח סופי, מאושר וחתום יחייב את הצדדים".
25. זה המקום להזכיר את סעיף 23 לחוק החוזים הקובע: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". במקרה הנדון, הצדדים קבעו מפורשות שרק הסכם חתום יחייב אותם, והסכם כזה אינו בנמצא. לא זו אף זו, התובע הודה (בסתירה לטענותיו בתצהיר) שלא נקבע מועד לחתימה על ההסכם, ראו עדותו בעמ' 21 שו' 28. כפי שנזכר לעיל בפס"ד בוטקובסקי ובפס"ד רבינאי, הצדדים "מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת, אך חזקה זו ניתנת לסתירה, אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה". במקרה הנדון, חזקה זו לא נסתרה.
26. לעניין המסוימות – אכן דומה כי רוב הפרטים המהותיים לובנו וסוכמו בין הצדדים. עם זאת, יש לזכור כי התובע מבקש לאכוף את הטיוטה הסופית (עמ' 4 שו' 21, 27). עיון בטיוטה עצמה מלמד כי עדיין יש בה נושאים שלא סוכמו ודורשים השלמה. כך, סעיף 4.1 חסר מועד מסירה; כך, סעיף 4.3 הדן במועד המסירה כולל הוראות הנוגעות לפינוי השוכר מהנכס; כך, מהמיילים המלווים לטיוטה האחרונה עולה שאין הסכמה לגבי מנגנון תשלום דמי השכירות המפורט בסעיפים 4.3.3.3 ו- 4.3.3.4; כך, לא מפורט מועד התשלום השני (סעיף 5.1.2).
27. איני מקבלת את טענות ב"כ התובעים בסיכומיו לפיהן יש הסכמות בכל הנושאים הללו. נדרשת מידה של לוליינות משפטית על מנת למלא סעיפים אלו בתוכן, ואם אכן הדברים היו כה פשוטים, מדוע לא גובשה טיוטה סופית, מוסכמת, נקייה מהערות ומוכנה לחתימה? לא זו אף זו, אותם נושאים שדורשים השלמה הם בדיוק אותם נושאים שהיוו את אבן הנגף במהלך ניהול המשא ומתן, ובעיקר עניין השוכר. עניין זה אף נזכר בזמן אמת כסיבה להפסקת המו"מ (ראו נספח ל"ו); ראו המסרון שנשלח על ידי הנתבע (נספח ל"ט). אי הפתרון בעניין השוכר לא אפשר לקבוע את מועד הפינוי ולא אפשר לגבש את מנגנון קיזוז דמי השכירות.