בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 37947-11-17 סרדניוף ואח' נ' דמנשה
24/07/2019
לפני כבוד השופטת חנה פלינר
התובעים
1. טל ניסים סרדניוף
2.חן וגנר
ע"י ב"כ עו"ד נאור וולף
נגד
הנתבע
דמנשה מואיז
ע"י ב"כ עו"ד גיל קריספין
פסק דין
השאלה העומדת לדיון, בתמצית
1. האם בין הצדדים נכרת הסכם המחייב את הנתבע (להלן: "הנתבע") למכור לתובעים 1 ו-2 (להלן: "התובעים") את היחידה שהייתה בבעלותו, הצמודה לדירת התובעים? וכפועל יוצא, היש מקום להורות על אכיפת טיוטת הסכם המכר אשר הוחלפה בין הצדדים ביום 23/8/17 או בסמוך לכך, ואשר כונתה על ידי התובעים "הסכם מכר סופי" (ראו נספח ל"ב לתצהיר התובע), טיוטה שלא נחתמה על ידי הצדדים?
זוהי המחלוקת בתמצית, להלן העובדות שאינן שנויות במחלוקת.
העובדות הצריכות לעניין
2. התובעים הינם בני זוג עם שלושה ילדים, ובעלי הזכויות הבלעדיים ביחידה ברחוב רזיאל 10, תל אביב-יפו הידועה כגוש 7015 חלקה 16 תת חלקה 9. שטח היחידה של הזוג הינו 61 מ"ר – מחצית בקומת קרקע ומחצית בקומת גלריה. אין מחלוקת כי הייעוד של יחידת התובעים מוגדר בתב"ע כמסחרי, והיחידה מוגדרת "חנות", אולם לטענת התובעים יש היתר מטעם העירייה למגורים (ראו עדות התובע בעמ' 6 שו' 27-30, יחידה זו תכונה "דירת התובעים"). הנתבע הינו בעל הזכויות הבלעדי ביחידה שברחוב רזיאל 8 תל אביב-יפו הידועה כגוש 7015 חלקה 16 תת חלקה 8, אשר משמשת כחנות (להלן: "יחידת הנתבע") שטח הנכס הינו כ-36 מ"ר, 25.7 מ"ר בקומת קרקע ו-11 מ"ר בקומת גלריה. דירת התובעים ויחידת הנתבע הינן יחידות צמודות בבית המשותף.
3. אין מחלוקת כי בשלב כלשהו פנה הנתבע למשרד תיווך והביע את רצונו למכור את יחידתו, ומשרד התיווך תלה שלט בהתאם, ראו עדות הנתבע בעמ' 34 שו' 30: "בשלב מסוים רציתי למכור". אין מחלוקת כי התובעים היו מאוד מעוניינים, שלא אומר להוטים, לרכוש את היחידה לאור האפשרות להרחיב את דירתם בדרך זו, ראו עדות התובע בעמ' 10 שו' 12; שו' 27-29; עמ' 11 שו' 24-25: "בשביל שאני אוכל לחיות בבית שלי, עם שלושה ילדים הייתי צריך עוד מקום, הילדה צריכה שולחן לעשות שיעורים". כבר כעת ניתן לקבוע כי ליחידת הנתבע יש ערך מיוחד עבור התובעים, ולקביעה זו יש משמעות להמשך.
4. על רקע האמור לעיל, החלו הצדדים לנהל משא ומתן בקשר לרכישת יחידת הנתבע על ידי התובעים. לשיטת האחרונים, המגעים בעניין זה החלו כבר לפני מספר שנים, אולם רק בשנת 2016 או בסמוך לכך "החליט הנתבע סופית למכור את הנכס" (ראו סעיף 10 לתצהיר התובע), והצדדים החלו לבוא בדברים לגבי תנאי המכירה. תחילה התנהלו המגעים בין התובעים ובא כוחם, עו"ד וולף, ישירות מול הנתבע והתעוררה סוגיית תשלום מס שבח (ראו סעיפים 11-15 לתצהיר התובע). בשלב כלשהו שכר הנתבע את שירותי עו"ד גנית זליקוביץ (להלן: "עו"ד זליקוביץ"), וביום 19/10/16 נשלחה על ידה טיוטה ראשונה של הסכם מכר, ראו נספח ד' לתצהיר התובע.
5. אין מחלוקת כי במהלך המשא ומתן הוחלפו לא פחות מ – 15 טיוטות (צורפו לתצהיר התובע), עד למשלוח הטיוטה המכונה "ההסכם הסופי", ראו נספח ל"ב; אין מחלוקת שבמהלך המו"מ הוחלף ייצוגו של הנתבע, כאשר עו"ד זליקוביץ פרשה ובמקומה נשכרו שירותיו של עו"ד קריספין; אין מחלוקת שכל אחת ואחת מהטיוטות נשאה את הכותרת: "מבלי לפגוע בזכויות, לצרכי מו"מ בלבד. הטיוטה אינה מהווה הצעה ואינה מאפשרת קיבול. רק נוסח סופי, מאושר וחתום יחייב את הצדדים".
6. אין מחלוקת שבמהלך המשא ומתן התעוררו קשיים, כשגם התובע הודה שלנתבע היו "הרבה גחמות" (עמ' 11 שו' 12); שהיו לו הרבה פחדים (עמ' 11 שו' 7). הקשיים והבעיות שהתגלעו נגעו בין היתר לדרישת העירייה להשיב את החלק האחורי של יחידת הנתבע; לעובדה שביחידת הנתבע היה שוכר שבאותה עת לא הסכים להתפנות; לשאלת גובה התמורה ומועדי התשלום, בין היתר לאור אי הבהירות לגבי מועד הפינוי.
7. אין מחלוקת שביום 6/9/17 התקבלה טיוטה חדשה מעו"ד קריספין, שנקראה "הסכם מכר סופי" ביום 10/9/17 התובעים אישרו את הטיוטה הסופית, בכפוף למספר הערות בסעיף 4 להסכם, ומשכך בקשו הם "להחזיר לנוסחים הקודמים", ראו נספח ל"ג לתצהיר התובע. הצדדים המשיכו לדון בנוסח הסופי של ההסכם, וכן נעשו ניסיונות לתאם מועד לחתימה, ראו תחלופת המיילים בין באי כוח הצדדים, נספחים ל"ד – ל"ה לתצהיר התובע. ביום 18/9/17 הודיע ב"כ הנתבע לב"כ התובעים כי "כרגע יש לנו בעיה עם השוכר הוא לא רוצה לצאת מהחנות בניגוד למה שהבטיח בעל פה. אנו ממתינים לקבל ממנו תגובות על מועד הפינוי", ראו נספח ל"ו לתצהיר התובע. על כך השיב ב"כ התובעים ביום 3/10/17: "מבירור שערך הקונה עם השוכר עולה, כי דווקא אין לו בעיה להתפנות, אך הוא רוצה לוודא שהפינוי יהיה עקב מכירת החנות" (ראו נספח ל"ז).
8. ביום 9/10/17 שלח ב"כ הנתבע מייל בזו הלשון: "מרשי בקש להודיע כי בשלב זה ועד להסדרת בעניין הוא אינו מעוניין להתקשר בחוזה מכר", ראו נספח ל"ח לתצהיר התובע; ביום 18/10/17 נשלח מייל מטעם הנתבע לפיו "מרשי טרם קיבל החלטה והוא שוקל את צעדיו" (נספח מ"א); ביום 23/10/17 נשלח מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים מטעם ב"כ התובעים, שם נאמר בין היתר שבין הצדדים נחתם הסכם מכר מחייב והתבקשה אכיפתו, ראו נספח מ"ב לתצהיר התובע; בימים 29/10/17 ו – 31/10/17 הוחלפו מסרונים בין הצדדים (נספח ל"ט לתצהיר התובע), כאשר במסרון הנתבע נאמר: "...אף אחד גם לא קובע בשבילי את המחשבות של בן אדם לא הודעתי לגבי עניין שאתה מציע לסבך אדם שבסופו של דבר חבר ילדות שעובר תקופה קשה (השוכר, ח.פ) ואם אגיע למסקנה שצריך לעשות משהו בנידון תהיה זאת רק בדרך הטובה בלבד ובדרך שלי כרגע אתן לזמן ולדרך שלי לעשות את שלו רק בדרך הטובה אם יהיה משהו חדש תשמע ממני כי אני לא מתכוון להיות עם הדבר מורט העצבים זה עולה לי גם בבריאות!!! חג שמח".
9. על רקע הדברים המתוארים לעיל, הגישו התובעים את התביעה שבפניי ביום 21/11/17, במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב, בהתאם לטיוטה הסופית שנשלחה (נספח ל"ב). כן התבקש בית המשפט ליתן צו אכיפה להסכם המכר; ליתן צו עשה המחייב את הנתבע לחתום על הסכם זה ולהצהיר שהנתבע הפר את חיוביו על פי הסכם המכר. אציין כי לא נדרש כל סעד כספי במסגרת כתב התביעה.
טענות התובעים, בתמצית
10. התובעים טוענים כי נכרת הסכם מכר מחייב בין הצדדים, ואלו גמרו בדעתם להתקשר בחוזה. לטענתם כל פרטי העסקה, ללא יוצא מן הכלל סוכמו ביניהם לרבות; תיאור הנכס; התמורה; לוח התשלומים; סכום הפיקדון בנאמנות; תשלומי המיסים; מסירת החזקה; אחריות לפינוי השוכר. עוד טוענים התובעים כי הצדדים הסכימו על טיוטה סופית של הסכם מכר ונסיבות העניין חמורות בין השאר בשים לב למהות העסקה, התמשכות המשא ומתן, העובדה כי המו"מ הושלם ותואם מועד לחתימה, והתנהגותו הפסולה של הנתבע.
11. התובעים מחזקים טענותיהם בכך שבמסגרת המו"מ בין הצדדים הועברו בין הצדדים 15 טיוטות של הסכם המכר וכי הצדדים נתנו הסכמתם לטיוטה הסופית של הסכם המכר ואף תואם מועד לחתימה. התובעים הודפים את טענות הנתבע באשר לנושאים שכביכול לא סוכמו – לשיטתם, עניין העירייה ירד מסדר היום עוד בטרם נשלחה הטיוטה הסופית, שכן הנתבע החזיר את השטח לעירייה, ראו בעניין זה נספח ג' לתצהיר הנתבע, ממנו נלמד שהשטח נלקח בפועל על ידי העירייה עוד ביום 1/9/17; לגבי השוכר טוענים התובעים כי עניין זה עלה כ"תירוץ" על מנת לחמוק מקיום העסקה, וממילא לא נטען ולא הוכח שאכן השוכר סירב להתפנות. בעניין זה מציינים התובעים שהיה על הנתבע להביא את השוכר לעדות והוא לא עשה כן. לחלופין טוענים התובעים כי היו נכונים לאמץ כל פתרון בעניין השוכר, ובכלל זה השארתו בנכס תמורת תשלום דמי שכירות . כך מפנים התובעים לטיוטות קודמות ומיילים נלווים מהם עולה ברורות שלתובע לא הייתה כל בעיה לפעול או לאפשר פעולה שתביא לפינויו של השוכר מהנכס. בעניין מועדי התשלום טוענים התובעים כי אלו עולים מפורשות מההסכם (ראו בפירוט סעיף 45 לסיכומיהם), וגם אם המועדים אינם מצוינים במפורש, הרי על פי ההלכה אין כל מניעה מלהשלים פרטים חסרים אלו.
12. התובעים הפנו בין היתר בסיכומיהם להלכות בדיני חוזים וערכו ניתוח משפטי המוכיח כי במקרה הנדון התקיימו תנאי המסוימות וגמירות הדעת. לשיטתם, הנתבע בסיכומיו כלל לא התמודד עם ההלכות המשפטיות וחזר וטען את טענותיו כפי שהועלו בכתב ההגנה ובתצהיר. עוד הזכירו התובעים את ההלכה בדבר פרישה בתום לב ממשא ומתן. לגרסתם, התנהגותו של הנתבע מאופיינת לאורך כל הדרך בחוסר תום לב, והוא אינו נוהג בדרך מקובלת זאת למרות הסכמתם לדרישותיו החוזרות ונשנות. התובעים טוענים שהנתבע ניצל באופן בלתי ראוי את העובדה כי ליחידתו ולעסקה ישנה חשיבות מיוחדת לתובעים היות ודירתם צמודה לנכס. לשיטתם, פרישתו מהעסקה נעשתה בחוסר תום לב וללא כל צידוק, אגב הסבת נזקים כבדים לתובעים – בין היתר בהוצאות שהוצאו אגב ניהול המו"מ; המשאבים שהושקעו לצורך השגת מימון ודחיית נסיעת משפחת התובעים לחו"ל למשך שנה, כפי שתוכנן.
טענות הנתבע
13. בכתב הגנתו, בתצהירו וכן בסיכומיו הודף הנתבע את טענות התובעים לפיהן עסקינן בהסכם מכר מחייב. הנתבע טוען כי אין חולק שהצדדים היו מצויים בשלב המשא ומתן לכריתת חוזה, אך די לעיין בתיקונים והמחיקות בטיוטה הסופית אותה מבקשים התובעים לאכוף בכדי להבין שלא היה נוסח סופי להסכם המכר. יתרה מכך, על כל טיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים, נכתב ע"י ב"כ התובעים כי ההסכמים הם לצרכי מו"מ בלבד, והיה ברור כי מדובר בטיוטות בלבד, שכל עוד לא נחתמו, הן אינן מחייבות את הצדדים. עוד טוען הנתבע כי במשא ומתן שניהלו ביניהם נותרו מחלוקות והצדדים לא הסכימו על כל הנושאים, כך לעניין מועדי תשלום (ראו סעיף 5.1.2 ו-5.1.3 לטיוטה הסופית) או מועד המסירה (ראו סעיף 4.1 לטיוטת ההסכם הסופי), פרטים אלו לדבריו מלמדים על חוסר מסוימות ואינם ניתנים להשלמה. לדידו, בית המשפט אינו יכול לעצב לצדדים את ההסכם, מקום בו הם עצמם לא הגיעו להסכמות בנושאים קריטיים ומהותיים.
14. הנתבע טוען כי התובעים הודיעו לו לא פעם שמנהלים הם מו"מ במקביל ביחס לנכסים אחרים. לטענתו התובעים עדכנו אותו כי בכוונתם להתקשר עם מוכר אחר, דבר המלמד כי אף אחד מהצדדים, גם לא התובעים, ראו את המשא ומתן שהתנהל ביניהם ככזה המחייב אותם לבצע עסקה. עוד טען כי הצגת התובעים כמנהלים מו"מ במקביל הפעילה לחץ פסול ושקולה גם היא לחוסר תום לב. הנתבע עמד על כך שהנכס המדובר הוא מסוג חנות ולא דירת מגורים כפי שטענו התובעים, ושבכלל בכוונתם לעשות שימוש בחנות לצורך הגדלת דירתם אשר גם היא נמצאת בחנות היא לכשעצמה חסרת תום לב.
15. הנתבע טען כי קבלת התביעה תחייב את הנתבע להתקשר בהסכם אשר הוא לא מסכים לו ואשר לא נחתם על ידו. לטענתו התובעים מבקשים מבית המשפט לסטות מהקביעה שהוסכמה בין הצדדים לפיה החוזה ביניהם יערך בכתב וייחתם. לפיכך, כל עוד החוזה לא נערך ונחתם - לא נכרת חוזה ועל כך כאמור הצדדים הסכימו. הנתבע עומד על דרישת הכתב ומציין כי העובדה שלא נחתם חוזה היא הראיה הטובה ביותר שהצדדים לא סיכמו את כל הנושאים ולא רצו להתקשר בהסכם.
ההלכה - האם נכרת הסכם מחייב
16. סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 (להלן: "החוק") קובע כי : "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול.."; סעיף 2 לחוק קובע כי הצעה הינה כזו ה: "מעידה על גמירות דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסוימת כדי לאפשר לכרות את החוזה בקיבול ההצעה"; סעיף 5 לחוק קובע כי :"הקיבול יעשה בהודעת הניצע שנמסרה למציע ומעידה על גמירות דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה". הן רכיב ההצעה והן רכיב הקיבול מחייבים התקיימותם של שני יסודות והם גמירות הדעת והמסוימות, זאת על מנת ליצור הסכם מחייב.
17. יסודות גמירות הדעת והמסוימות אמנם נפרדים ומצטברים, אך יש יחסי גומלין מסוימים ביניהם. בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פד"י ל"ג (2) 281 ניתח השופט ברק (כתוארו אז) את החשיבות הגדולה ביסוד גמירות הדעת (להלן: "פס"ד רבינאי"): "גמירת דעת להתקשר בחוזה אין פירושה ספקות לפני ההתקשרות וחרטה לאחריה. פירושה הנכון הוא גילוי כוונה רצינית להתקשר בחוזה והבנת התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. אני בדעה כי בעת חתימתה על זכרון הדברים התכוונה הנתבעת להתקשר בחוזה והבינה לאשורן את התוצאות המשפטיות הנובעות מכך. לעובדה שהיססה לפני כן, התחרטה לאחר מכן - אין שום השפעה על התחייבותה".
18. הדרישה אם כן היא ראשית, גילוי כוונה רצינית להתקשר בחוזה וגילוי כוונה ספציפית להתקשר בחוזה מסוים עם צד מסוים, ושנית הבנת התוצאות המשפטיות המשתמעות מכך. ראו והשוו הדברים שנקבעו בע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חאג' אחמד סמיר מוחמד חמדן נ (5) 820 (להלן: "פס"ד דור אנרגיה"): "הדרישה לגמירת-דעת היא הדרישה להשתקפות חיצונית של כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב (ש' רנר, "דיני-חוזים – מגמות והערכה" משפטים כא (תשנ"א-נ"ב) 33, 44; ג' שלו, דיני חוזים (דין, מהדורה 2, תשנ"ה) 86; ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים (אבירם, כרך א, תשנ"א) 156). את גמירת הדעת יש לבחון דרך עיניו של מתקשר סביר במעמדם של המתקשרים (פרידמן וכהן, בספרם הנ"ל, בעמ' 156)".
19. נפסק ונקבע כי הדרישה בקיומו של יסוד גמירות הדעת היא אמת מידה אובייקטיבית ראו את הדברים בע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת , מד (1) 057: "קיומה של גמירת דעת נבחן על-פי אמת-מידה אובייקטיווית (ראה: ע"א 440/75 [14], בעמ' 267-268). את כוונתו של צד לחוזה להתקשר התקשרות חוזית מחייבת עם זולתו אין בוחנים על-פי הלוך-נפשו הסמוי, אטעל-פי ביטוייו החיצוניים הגלויים. ברי, שתהליך התגבשותה של גמירת דעת הינו, ביסודו, תהליך פנימי-סובייקטיווי. ומאידך ברור, שלהחלטה להתקשר בחוזה, אשר נותרה ספונה במוחו של המחליט (יהא זה המציע או הניצע), אין כל משמעות משפטית. כוונה שנתגבשה עשויה להקים חבות משפטית רק מעת שהובעה. קיומה ומהותה נמדדים, באבן הבוחן של האדם הסביר, על רקע הדברים שנאמרו או נכתבו והנסיבות שבגדרן הוצגה העמדה. מקום שהביטויים החיצוניים מעידים על קיומה של גמירת-דעת, בעוד שבלב הצד שאת גמירת-דעתו בוחנים לא נתגבשה החלטה להתקשר התקשרות מחייבת, גוברים הביטויים החיצוניים על התהליך הסמוי".