בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 37947-11-17 סרדניוף ואח' נ' דמנשה
24/07/2019
לפני כבוד השופטת חנה פלינר
התובעים
1. טל ניסים סרדניוף
2.חן וגנר
ע"י ב"כ עו"ד נאור וולף
נגד
הנתבע
דמנשה מואיז
ע"י ב"כ עו"ד גיל קריספין
פסק דין
השאלה העומדת לדיון, בתמצית
1. האם בין הצדדים נכרת הסכם המחייב את הנתבע (להלן: "הנתבע") למכור לתובעים 1 ו-2 (להלן: "התובעים") את היחידה שהייתה בבעלותו, הצמודה לדירת התובעים? וכפועל יוצא, היש מקום להורות על אכיפת טיוטת הסכם המכר אשר הוחלפה בין הצדדים ביום 23/8/17 או בסמוך לכך, ואשר כונתה על ידי התובעים "הסכם מכר סופי" (ראו נספח ל"ב לתצהיר התובע), טיוטה שלא נחתמה על ידי הצדדים?
זוהי המחלוקת בתמצית, להלן העובדות שאינן שנויות במחלוקת.
העובדות הצריכות לעניין
2. התובעים הינם בני זוג עם שלושה ילדים, ובעלי הזכויות הבלעדיים ביחידה ברחוב רזיאל 10, תל אביב-יפו הידועה כגוש 7015 חלקה 16 תת חלקה 9. שטח היחידה של הזוג הינו 61 מ"ר – מחצית בקומת קרקע ומחצית בקומת גלריה. אין מחלוקת כי הייעוד של יחידת התובעים מוגדר בתב"ע כמסחרי, והיחידה מוגדרת "חנות", אולם לטענת התובעים יש היתר מטעם העירייה למגורים (ראו עדות התובע בעמ' 6 שו' 27-30, יחידה זו תכונה "דירת התובעים"). הנתבע הינו בעל הזכויות הבלעדי ביחידה שברחוב רזיאל 8 תל אביב-יפו הידועה כגוש 7015 חלקה 16 תת חלקה 8, אשר משמשת כחנות (להלן: "יחידת הנתבע") שטח הנכס הינו כ-36 מ"ר, 25.7 מ"ר בקומת קרקע ו-11 מ"ר בקומת גלריה. דירת התובעים ויחידת הנתבע הינן יחידות צמודות בבית המשותף.
3. אין מחלוקת כי בשלב כלשהו פנה הנתבע למשרד תיווך והביע את רצונו למכור את יחידתו, ומשרד התיווך תלה שלט בהתאם, ראו עדות הנתבע בעמ' 34 שו' 30: "בשלב מסוים רציתי למכור". אין מחלוקת כי התובעים היו מאוד מעוניינים, שלא אומר להוטים, לרכוש את היחידה לאור האפשרות להרחיב את דירתם בדרך זו, ראו עדות התובע בעמ' 10 שו' 12; שו' 27-29; עמ' 11 שו' 24-25: "בשביל שאני אוכל לחיות בבית שלי, עם שלושה ילדים הייתי צריך עוד מקום, הילדה צריכה שולחן לעשות שיעורים". כבר כעת ניתן לקבוע כי ליחידת הנתבע יש ערך מיוחד עבור התובעים, ולקביעה זו יש משמעות להמשך.
4. על רקע האמור לעיל, החלו הצדדים לנהל משא ומתן בקשר לרכישת יחידת הנתבע על ידי התובעים. לשיטת האחרונים, המגעים בעניין זה החלו כבר לפני מספר שנים, אולם רק בשנת 2016 או בסמוך לכך "החליט הנתבע סופית למכור את הנכס" (ראו סעיף 10 לתצהיר התובע), והצדדים החלו לבוא בדברים לגבי תנאי המכירה. תחילה התנהלו המגעים בין התובעים ובא כוחם, עו"ד וולף, ישירות מול הנתבע והתעוררה סוגיית תשלום מס שבח (ראו סעיפים 11-15 לתצהיר התובע). בשלב כלשהו שכר הנתבע את שירותי עו"ד גנית זליקוביץ (להלן: "עו"ד זליקוביץ"), וביום 19/10/16 נשלחה על ידה טיוטה ראשונה של הסכם מכר, ראו נספח ד' לתצהיר התובע.