20. לגבי תנאי המסוימות - יסוד זה נדרש גם בהצעה וגם בקיבול, וכך נקבע בפס"ד דור אנרגיה: ״על-מנת שיתקיים בהסכם יסוד המסוימות, יש צורך בקיום הסכמה על הפרטים החיוניים לעיסקה. עם זאת, אין צורך שהחוזה יהיה כליל השלמות, בייחוד כאשר הוכח קיומו של היסוד הראשון של גמירת הדעת. כפי שנפסק: "...במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזכרון הדברים עצמו...אין זה הכרחי כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זכרון הדברים, ופרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על-ידי החוק מצטרפים ליסודות החיוניים הנזכרים בגוף המסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים על-פיהם נקבע תוכנו של זכרון הדברים..." (עניין רבינאי [4], בעמ' 288; מאמרה הנ"ל של ד"ר רנר, בעמ' 46; מאמרו הנ"ל של ד"ר דויטש, בעמ' 339). וכן על החשיבות של יסוד זה באופן שלוב עם גמירות הדעת "... יסוד זה אינו מנותק מיסוד גמירת הדעת. שני יסודות אלה שלובים זה בזה ומעידים זה על זה. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך כלל, על גמירת הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם (עניין בוטקובסקי [6] הנ"ל, בעמ' 65, ע"א 701/87 ש' ביהם ואח' נ' חיים בן יוסף ואח' [13], בעמ' 9), ואילו קיומה של גמירת-דעת עשוי לסייע בפנייה אל מנגנוני ההשלמה הקבועים בחוק, לעניין יסוד המסוימות (וראו בעניין זה מ' דויטש, "על מסוימות החוזה המסחרי" עיוני משפט טז (תשנ"א-נ"ב) 337, 338)."
21. לגבי הצורך בחתימת ההסכם, בתי המשפט בוחנים את נסיבות כל מקרה ומקרה, כשנקודת המוצא הינה: " צדדים, העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת, אך חזקה זו ניתנת לסתירה, אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה " . ראו בעניין זה פס"ד בוטקובסקי שנזכר לעיל.
22. בפס"ד רבינאי נאמר בעניין זה כדלקמן: " ...אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם ייעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם (ע"א 139/54, פד"י יא' 57). כמובן, ברוב רובם של המקרים, הצדדים אינם נוקטים לשון ברורה ומפורשת באשר ל"נוסחת הקשר" ובמקרה זה יש לפרש את לשון הצדדים וכוונתם. בענין זה הוכחו בעבר קטגוריות שונות של נוסחאות אשר מעידות על כוונה זו או אחרת של הצדדים. כך, למשל, מקובל לומר כי אם "נוסחת הקשר" הינה כי זכרון הדברים "כפוף לחוזה פורמלי" הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן. לעומת זאת, אם "נוסחת הקשר" הינה כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים "עד שיוכן" חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים הינה, שרצון הצדדים היא שזכרון הדברים ייכנס לתוקפו מיד (ע"א 602/72, פד"י כח(1) 519). הוא הדין אם בזכרון הדברים נאמר כי "הצדדים מתחייבים לחתום על הסכם פורמלי ועד אז הסכם זה קובע" או שנאמר בו כי סכום פלוני ישולם במעמד החתימה על זכרון הדברים, ואילו היתרה "עם חתימת החוזה שייערך אצל עורך-דין" (ע"א 118/53 פד"י ט 96). מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את "נוסח הקשר" ממכלול עובדות אלה. כך למשל, אפילו נזקקו הצדדים לנוסחה כי זכרון הדברים "נתון לחוזה הפורמלי", ניתן לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב, אם "כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה היתה ברורה ונעלה מספק" (ע"א 118/53 פד"י ט 96, 198 דברי השופט ויתקון)".
ומההלכה ליישומה במקרה הנדון
23. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות; בתצהירים; בסיכומים; שמעתי את עדויות התובע והנתבע – קובעת אני כי במקרה הנדון לא השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים, אם משום שלא התמלאו תנאי גמירות הדעת והמסוימות, אם משום שהצדדים קבעו במפורש שרק חתימה על הסכם תחייב אותם. אפרט קביעותיי אלו.
24. לדידי, די בעיון בטיוטות עצמן ובמיילים המלווים על מנת להגיע למסקנה שלא נכרת הסכם מחייב. מעובדות המקרה עולה כי הוחלפו לא פחות מ-15 טיוטות, כשהטיוטה הסופית הינה מיום 06/09/17, וגם עליה נכתב "לצרכי מו"מ בלבד" וכי "אינה מהווה הצעה ואינה מאפשרת קיבול.. רק נוסח סופי, מאושר וחתום יחייב את הצדדים".
25. זה המקום להזכיר את סעיף 23 לחוק החוזים הקובע: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". במקרה הנדון, הצדדים קבעו מפורשות שרק הסכם חתום יחייב אותם, והסכם כזה אינו בנמצא. לא זו אף זו, התובע הודה (בסתירה לטענותיו בתצהיר) שלא נקבע מועד לחתימה על ההסכם, ראו עדותו בעמ' 21 שו' 28. כפי שנזכר לעיל בפס"ד בוטקובסקי ובפס"ד רבינאי, הצדדים "מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת, אך חזקה זו ניתנת לסתירה, אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה". במקרה הנדון, חזקה זו לא נסתרה.
26. לעניין המסוימות – אכן דומה כי רוב הפרטים המהותיים לובנו וסוכמו בין הצדדים. עם זאת, יש לזכור כי התובע מבקש לאכוף את הטיוטה הסופית (עמ' 4 שו' 21, 27). עיון בטיוטה עצמה מלמד כי עדיין יש בה נושאים שלא סוכמו ודורשים השלמה. כך, סעיף 4.1 חסר מועד מסירה; כך, סעיף 4.3 הדן במועד המסירה כולל הוראות הנוגעות לפינוי השוכר מהנכס; כך, מהמיילים המלווים לטיוטה האחרונה עולה שאין הסכמה לגבי מנגנון תשלום דמי השכירות המפורט בסעיפים 4.3.3.3 ו- 4.3.3.4; כך, לא מפורט מועד התשלום השני (סעיף 5.1.2).
27. איני מקבלת את טענות ב"כ התובעים בסיכומיו לפיהן יש הסכמות בכל הנושאים הללו. נדרשת מידה של לוליינות משפטית על מנת למלא סעיפים אלו בתוכן, ואם אכן הדברים היו כה פשוטים, מדוע לא גובשה טיוטה סופית, מוסכמת, נקייה מהערות ומוכנה לחתימה? לא זו אף זו, אותם נושאים שדורשים השלמה הם בדיוק אותם נושאים שהיוו את אבן הנגף במהלך ניהול המשא ומתן, ובעיקר עניין השוכר. עניין זה אף נזכר בזמן אמת כסיבה להפסקת המו"מ (ראו נספח ל"ו); ראו המסרון שנשלח על ידי הנתבע (נספח ל"ט). אי הפתרון בעניין השוכר לא אפשר לקבוע את מועד הפינוי ולא אפשר לגבש את מנגנון קיזוז דמי השכירות.
28. איני מקבלת את טענת התובעים לפיה עניין השוכר היווה רק "תירוץ". גם מבחינה אובייקטיבית, עסקת מכר בנכס בו מתגורר דייר הינה עסקת מכר מורכבת יותר, שיש לגבש פתרון מוסכם בנוגע לדייר או פינויו. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בחבר ילדות של הנתבע: "כי זה חבר ילדות שלי...אני לא הסכמתי בשום אופן שייגעו בו" (עמ' 41 שו' 15-17). אמנם בסופו של יום הדייר פינה את הנכס, אולם הדבר אירע רק בחודש פברואר 2018 (עמ' 26 שו' 18), ולמעשה אין מחלוקת שבזמן שהעסקה "התפוצצה" השוכר היה ביחידת הנתבע והנושא עדיין היה על סדר היום.
29. לעניין גמירות הדעת – רכיב זה, אף ביתר שאת, אינו מתמלא במקרה הנדון. גם אם מסקנתי לעניין המסוימות הייתה שונה, עדיין סבורה אני כי הנתבע לא גמר אומר בליבו לחתום על הסכם המכר. אמנם – הוא זה שהציע את יחידתו למכירה, וכדבריו – "החלטתי להעמיד את זה ואחר כך התחרטתי למכור. כרגע יש שלט להשכרה, אם תרצי..." (עמ' 35 שו' 3-4). האם מותר לאדם להתחרט תוך כדי משא ומתן שטרם הבשיל לכדי הסכם מחייב? דומני שבנסיבות המקרה יש להשיב בחיוב לשאלה זו, ממספר טעמים, לא כל שכן משקלם המצטבר.
30. ראשית אציין כי מלכתחילה המשא ומתן לא התנהל על מי מנוחות. המו"מ ידע עליות ומורדות, וארך, גם לשיטת התובע, מספר שנים. התובע עצמו העיד על התמשכות ההליכים; הבעיות שצצו ונפתרו (לשיטתו); התנהלותו הבעייתית של הנתבע בזמן המו"מ. כך תיאר התובע את המו"מ שהתנהל כבר לפני ארבע שנים (!) והתנודתיות של המחיר (עמ' 8 שו' 25-30); כך תיאר התובע את הבעייתיות עם החלק האחורי שדרשה העירייה בסופו של יום (עמ' 9 שו' 9-20, עמ' 10 שו' 8-14); התובע אישר שהוא זה שפנה לנתבע פעמים רבות בנושא המכר (עמ' 11 שו' 3); שלנתבע היו הרבה "גחמות" ו"פחדים" (עמ' 11 שו' 7, 11); שהנתבע העלה כל פעם דרישות חדשות (עמ' 11 שו' 17); שהמשא ומתן התקדם קדימה ואחורה (עמ' 21 שו' 9); שהנתבע "פחד" מנושא העירייה (עמ' 23 שו' 7).
31. "פחדיו" ו"גחמותיו" של הנתבע לא באו בחלל ריק. הנתבע אכן חשש מהעירייה (עמ' 29 שו' 26); הנתבע גילה דאגה לשוכר, חבר הילדות שלו מטורקיה (עמ' 25 שו' 17). גם אם כל נושא לכשעצמו היה פתיר, יש לראות את התמונה הכוללת ואת המצב בו היה נמצא הנתבע, שהיטיב לתאר את תחושותיו: " לא הייתי חותם כי זה התארך יותר מידי זמן, עם יותר מידי איומים, עם יותר מידי הצקות בחנות שלי, עם יותר מידי דיבורים מצדו וכמובן גם מצדי, וזה לא עסקה בריאה" (עמ' 43 שו' 11-13).
32. התרשמתי שבמקרה הנדון הנתבע אכן הרגיש "מאוים" והתובעים הפעילו עליו לחץ למכור את יחידתו – מטעמים ברורים שלהם. חלילה איני קובעת כי התובעים הפעילו על הנתבע לחץ פסול, והתרשמתי שהתובע הינו אדם ישר ואמין, שעדותו לעיתים היתה בניגוד לאינטרס שלו. עם זאת, לא יכולה להיות מחלוקת שליחידת הנתבע יש ערך בלתי יסולא מפז לגבי התובעים, והתובע היטיב אף הוא לתאר זאת בחקירתו: "מבחינתי זה הבית שלי. התכוונו לקנות, כאילו זה היה נראה שזה קורה, זה הבית שלי שם, זה הנכס היחידי שהוא דירת מגורים שלי למגוריי" (עמ' 10 שו' 27-28). התובע אף שיתף בקושי שלו לרכוש נכס אחר, ראו עדותו בעמ' 19. עובדה זו גרמה לתובעים לנהל עם הנתבע משא ומתן עיקש, במשך שנים; להיכנע ל"גחמותיו" ולבוא לקראתו בויתורים (כך לשיטתם), שכן עבורם נכס זה היה שווה עבורם מחיר העולה על שווי שוק, ואין ספק בעיני כי אם היה מדובר בנכס אחר (ולא נכס הניתן להצמדה), המו"מ עם הנתבע לא היה אורך שנים ומתפרש על פני 15 טיוטות. התובעים היו עוברים פשוט לנכס הבא.
33. לפיכך, איני שוללת כלל וכלל כי התובעים "איימו" על הנתבע בהגשת תביעות משפטיות ו"ישבו" עליו על מנת לגרום לו למכור לו את יחידתו. אזכיר כי בעניין זה התובע הודה כי השתמש ב"טקטיקה" של משא ומתן, ועל מנת ללחוץ על הנתבע הודיע לו שהוא מנהל משא ומתן לרכישת נכס אחר (עמ' 12 שו' 18-20). טקטיקה זו אף נשאה פרי וגרמה לנתבע לשוב לשולחן הדיונים: "אמרתי שזאת היתה הודעה טקטית בתוך ניהול משא ומתן, על מנת לקדם אותו, ולראייה יומיים אחרי הבן אדם שלח הסכם סופי" (עמ' 20 שו' 13-14). מסקנתי זו מתיישבת היטב עם המסרון שנשלח על ידי הנתבע בזמן אמת (31/10/17) ולדברים שנאמרו בעדותו : "תחת איומים לא עושים עסקה" (עמ' 41 שו' 21). אציין כי לשאלת בית המשפט השיב הנתבע כי מכר דירה אחרת (בבת ים, בשנת 1998) ללא כל בעיות, שכן "הרגשתי שבטוח אני מוכר ובטוח אני קונה" (עמ' 44 שו' 7).
34. אם אסכם את המקובץ, לנתבע לא הייתה גמירות דעת להתקשר בעסקה הספציפית שעל הפרק, גם אם מלכתחילה העמיד את היחידה למכירה. המו"מ התמשך זמן רב; התעוררו קשיים רבים בנושאים מהותיים, כדוגמת גובה התמורה; החלק האחורי שנמסר בסופו של יום לעירייה; השוכר; מועדי הפינוי; הלחץ שהופעל על ידי התובעים. הנתבע הגיע לכלל מסקנה, לגיטימית, כי הוא אינו מעוניין למכור את היחידה אלא להשכירה, משיקוליו הוא, ראו עמ' 42 שו' 30. אין מדובר בתחושות סובייקטיביות בלבד של הנתבע שנותרו בגדר צפונות ליבו, אלא התובעים יכלו להבחין, והבחינו, בקשיים של הנתבע בגיבוש העסקה – ראו תשובות התובע לשאלות בימ"ש בעמ' 22 שו' 14-23:" ש: לא סגור על עצמו, אומר שהוא שם, שם שלט, אתה יודע, גם יש הרבה כאלה כמו, הזכרת את האישה, שאומרים שהם רוצים להתחתן, אז הם אומרים, אבל זה לא אמיתי. ת:אני מסכים. ש:אז? ת:כל הזמן, אם הייתי מרגיש שאני עומד מול קיר לחלוטין, אז אני לא יכול,ש: אתה עומד מול קיר לא יציב, זה מה שזה נראה כרגע, רעוע. ת:אבל הוא פותח לי את הדלת כל פעם מחדש.ש:פותח וסוגר לא? ת:כן.
האם הפרישה מהמו"מ נעשתה בתום לב?
35. ראשית, אציין כי הנטל להוכחת הטענה שהנתבע ניהל משא ומתן שלא בתום לב מוטל על התובעים. תמצית ההלכה לעניין בחינת תום הלב בפרישה ממשא ומתן הובאה בע"א 89 / 416 משה (גלר) גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פד"י מ"ו (2) 177, בעמוד 185: "הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום-לב; ו"המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב" (פרופ' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 50). פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת: ע"א 251/84 [6], בעמ' 467). לאמור: שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובייחוד בשאלה, לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים; שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן (ראה: שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 50; ע"א 800/75 [7], בעמ' 818; ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים (אבירם, תשנ"א) 597).