12. עקרון העל בדיני השיתוף במקרקעין משמיע, כי טיעון שעניינו יצירה של שיתוף בין הצדדים אינו בא בגדר פירוק שיתוף, ואין מקום לעתור לסעד שעניינו העמקת השיתוף בין השותפים, במסווה של פירוק שיתוף (בין אם מדובר בסעד שנתבע בתביעה; בין אם מדובר בדרישה שמעלה נתבע בכתב ההגנה). שיתוף לחוד ופירוק השיתוף לחוד. ממילא, דרך זו – של קידום פרויקט בנייה משותף – אינה קבועה בחוק המקרקעין כדרך לפירוק השיתוף במקרקעין (ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 457 (1975) (להלן – עניין רובינשטיין) ("סעיף 37 (א) נותן לשותף זכות מוחלטת לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, באחת הדרכים הקבועות לכך בסימן ב', ולא באחרות").
המסקנה המתחייבת היא, כי דרישה של שותף להורות על חיובו של שותף אחר להצטרף לעסקת בנייה במקרקעין אינה דרישה לגיטימית במסגרת הליך של פירוק השיתוף (בר"ע 5243/09 זייף נ' רג'ואן, פסקה 19 (9.7.2009) ("לא ניתן לכפות על הצדדים לפעול יחד ולשתף פעולה, שהרי זהו סעד הפוך מן הסעד המבוקש, שהוא כאמור פירוק השיתוף"); עניין ברימן, פסקה 28). כאמור, בנייה משותפת אינה פירוק של השיתוף במקרקעין אלא יצירה של שיתוף נוסף – עמוק ומורכב יותר. שותף במקרקעין אינו יכול לכפות על שותף אחר התקשרות בעסקה כאמור. בית המשפט לא יעניק סעד כאמור. פירוק השיתוף במקרקעין הוא הליך שמתבצע בפיקוח של בית המשפט על-ידי בעל-התפקיד (כונס נכסים) שמתמנה על-ידו לשם ביצוע הליך הפירוק. ממילא, אין מקום להורות על מתן סעד שעניינו כפייה על שותף לקחת חלק בתכנית בנייה, גם על-יסוד הנימוק שלפיו ביצוע מהלך כאמור "דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט" (סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970).
13. מסקנת ביניים: התובעים – כל אחד מהם בנפרד, ממילא שניהם יחד – זכאים לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין. לא ניתן לכפות עליהם (לא במישרין, ממילא לא בעקיפין) להצטרף להליך של בנייה במסגרת עסקת קומבינציה, שהרי אין מדובר בפירוק השיתוף (הטענה לפיה מדובר בפירוק על דרך של חלוקה בעין אינה מבוססת והיא נדחית).
יש לבחון האם מתקיים אחד מאותם חריגים, אשר יש בכוחם לשלול או להגביל את זכותם של התובעים לפרק את השיתוף במקרקעין (כאמור, חריגים אלו הם קיומו של הסכם שיתוף השולל או מגביל זכות לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין); קיומה של מגבלה הנעוצה בדוקטרינת תום הלב (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (1999) (להלן – עניין רוקר)); קיומה של מגבלה הנעוצה בהוראה בדבר איסור השימוש לרעה בזכות (סעיף 14 לחוק המקרקעין); באשר ליחס בין עקרון תום הלב להוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, ראו אריאל רוזן-צבי "שימוש לרעה בזכות מקרקעין (לפרשנות סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969)" עיוני משפט ד 651, 670-669 (1975); עניין רוקר, בעמ' 221, 277-275). אם לא מתקיים אחד מן החריגים – נותר לבחון את דרך הפירוק.