"תחנת-המוצא לפירוש החוק היא בהוראה על חלוקת נכס מקרקעין בעין – על כך מסכימים הכול – והשאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. עם זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא – "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" – לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו".
החלופה הבאה – רישום בית משותף – אינה על הפרק. נותר אפוא לבחון את דרך הפירוק השלישית – פירוק על דרך של מכירה. השאלה המתעוררת בנסיבות העניין, היא האם יש לאפשר לקבוצת הרוב או מי מבין חברי אותה קבוצה לרכוש – באופן כפוי – את חלקם של התובעים, כמו גם את חלקם של יתר השותפים מבין הנתבעים שאינן נמנים על קבוצת הרוב. אקדים ואומר, הדין אינו מכיר באפשרות כאמור. כך קבע בית המשפט העליון (כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין) ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (25.7.2010):
"15. המבקשים מצביעים על מספר הוראות נוספות בחוק המקרקעין אשר יש בהן, לטענתם, כדי לאפשר את פירוק השיתוף באופן הנטען על-ידם. כך, סבורים המבקשים כי יש להידרש לסעיף 30 לחוק המקרקעין, המורה כי "בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם". אלא שהוראה זו עניינה ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם, ואין היא רלבנטית לעניין פירוק השיתוף. כבר נפסק כי הוראות פרק סימן ב' לפרק ה' לחוק המקרקעין – ההוראות העוסקות בפירוק השיתוף – הן הוראות עצמאיות ונפרדות, ואין לערב בינן לבין ההוראות החלות כל עוד נמשך השיתוף במקרקעין (פרשת רובינשטיין, בעמ' 458). יש להבחין בהקשר זה בין מהלך השותפות, לבין הליך פירוק השיתוף. "לעת חיי השותפות", כך נפסק, "ישלוט העיקרון הדימוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם... כך לעת חיי השותפות במקרקעין; לא כן בפירוק שותפות: כאן לא תשרור דימוקרטיה, והמיעוט יכול וזכאי לכפות את דעתו על הרוב" (פרשת רידלביץ, בעמ' 633). המדובר בשלבים שונים במהותם, הנשלטים על-ידי משטרים שונים ומשרתים תכליות שונות, וככלל אין להקיש ממשטר אחד למשנהו.
16. אף סעיף 14, המורה כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר" – אינו רלבנטי לעניין זה. עניינו של סעיף 14 בשימוש שרשאי (או לא רשאי) בעל מקרקעין לעשות בנכס, ותכליתו למנוע מבעל מקרקעין לפעול באופן שמציק לזולת, אך אין הוא נוגע לאופן בו יש לבצע את פירוק השותפות. ומכל מקום, בפרשת רובינשטיין כבר הועלתה הטענה כי יש לקרוא את ההוראות בדבר פירוק השיתוף בנתון לסעיף 14 לחוק המקרקעין, ונפסק באופן מפורש כי אין להידרש לסעיף 14 בהליך של פירוק (שם, בעמ' 458).
17. סעיף אחר שניתן לכאורה להידרש אליו בנושא זה הוא סעיף 41(ב), המאפשר על-פניו פירוק חלקי של השותפות. אלא שהסעיף מורה כי פיצול חלקי אפשרי מקום בו "היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים" [ההדגשה הוספה, א' ר']. מכך שהמחוקק ציין במפורש את האפשרות של פירוק חלקי בנוגע לחלוקה בעין – ניתן ללמוד כי אין בהוראת סעיף זה כדי להצדיק פירוק חלקי בדרך של מכירה. ועוד. ההסדר הקבוע בסעיף 41 לחוק המקרקעין נשען על הסכמת הצדדים. בע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר, פ"מ כז(1) 334 (1973), ביקש אחד השותפים בנכס להוציא את עצמו מן השותפות, באופן שהוא לבדו יצא ואילו שאר הבעלים יישארו כבעלים משותפים. את תביעתו ביקש השותף-הפורש לבסס על סעיף 41 לחוק המקרקעין. השופט לנדוי דחה את התביעה, ובהתייחסו לסעיף 41 הדגיש כי "בסעיפי החוק אין רמז שהמחוקק התכוון למשמעות של מושג הפירוק השונה ממשמעותו המילולית הרגילה; אדרבא, ישנן הוראות בחוק התומכות בגירסה שהוא התכוון למשמעות הרגילה. מעידים על כך אותם סעיפים דוקא, המאפשרים סטיה מן העקרון של פירוק הנכס לחלקיו. כי סעיפים אלה מראים שסטיה כזאת תיתכן רק בהסכמת הנוגעים בדבר, ולא בדרך כפיה על-ידי צו של בית-משפט" (שם, בעמ' 335) [ההדגשה הוספה, א' ר']. דברים אלה יפים גם לענייננו.
למותר לציין כי כאשר הצדדים מסכימים על פירוק השותפות בדרך של מכירת חלקו של שותף אחד בלבד – אין מניעה שיעשו כן. מקום בו הפירוק נשען על הסכמת הצדדים, אין חשש ממשי לקיומו של "פירוק אסטרטגי" מחד, ואף לא לקיומה של סחטנות אסטרטגית מאידך. נמצא איפוא כי פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו של אחד השותפים בלבד, בניגוד לרצונו, ולפי דרישת שאר השותפים – אינו רצוי, ואף אינו נתמך בהוראותיו של חוק המקרקעין. פירוק השיתוף בדרך של מכירה יכלול אפוא את מכירת הנכס כולו, אלא אם הסכימו כל השותפים על חלוקה אחרת".
25. להשלמת הדיון בסוגיה ראו גם את עמדת כב' השופט א' רובינשטיין, שהותירה בצריך עיון גם אפשרות לקבוע אחרת "בנסיבות חריגות (אולי אף קיצוניות)", בהן עמדת בעלי 99% מנכס המקרקעין היא להביא לרכישת זכויות בעל 1% מהמקרקעין, במיוחד נוכח אילוצים שונים הקשורים בנהלי התמחרות, העשויים להביא לפירוק השיתוף בלא להגדיל את התמורה לשותף המיעוט. כאמור, מדובר בסוגיה שנותרת בצריך עיון, המתייחסת לנסיבות שאינן דומות כלל לענייננו (בענייננו, למעשה, מבקשת גינדי (בעלת כ-3% מהזכויות במקרקעין, לה הסכם התקשרות עם בעלי זכויות בשיעור של כ-64% מהמקרקעין) לרכוש בכפיה את הזכויות של התובעים (בעלי זכויות בשיעור של כ-3.5%, של חביב (בעלת זכויות של כ-26% מהזכויות במקרקעין, שעל פי הנטען (לא הוכח) גילתה סולידריות עם הנתבעות 1 ו-2 ועם גינדי, אולם לא התקשרה עמן בהסכם) ושל יתר הנתבעים (בעלי זכויות בשיעור של כ-6.5%).
ראו גם ת"א (מחוזי מרכז) 22436-07-11 דור אל ש. הנדסה בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית פתח-תקווה, פסקה 60 (2013) ("לשונו של סעיף 40 אינה תומכת במכירה בחלקים"); ע"א (מחוזי חי') 34754-01-18 מובאריכי נ' ג'רוס, פסקה 25 (15.8.2018) ("פירוק השיתוף יכול להיעשות רק בדרכים הקבועות בחוק ואלו אינן מאפשרות לשותף כלשהו לכפות על חברו שאינו מעוניין בפירוק מכירה של חלקו. גם כאשר נטען כי סירובו של שותף נובע מהתנהגות בחוסר תום לב, שלל בית המשפט את האפשרות לכפות עליו את מכירת חלקו").
העובדה כי גינדי הסכימה לרכוש את חלקיהם של בעלי המיעוט בתוספת של פרמיה על השווי המוערך של הזכויות (סעיף 52 לסיכומי גינדי), אינה משנה את המסקנה המשפטית. מכירה רצונית נתונה למשא ומתן בין הצדדים והסכמה על מלוא התנאים, לרבות שיעור התמורה. שותף – אשר ככלל אינו זכאי לכפות על שותף אחר למכור לו את זכויותיו – לא יוכל להתגבר על המחסום המשפטי בדרך של תשלום כספי עודף על-ידו שאת שיעורו יקבע בית המשפט.
26. דין המקרקעין להימכר אפוא. האם קיימת הצדקה לאפשר מכירה "פנימית" בלבד? כאמור, הכלל הוא כי "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין" (סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין). בהוצאה לפועל המכירה היא לכל המרבה במחיר. התיבה "דרך אחרת" מאפשרת להתיר מכירה על דרך של התמחרות פנימית. בית המשפט ינהג כן אם דרך זו נראית לו "יעילה וצודקת בנסיבות העניין" (ענין ויסמן, פסקה 18 לפסק דינו של כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין; ליישום ראו ת"א (שלום ת"א) 60999-10-17 לב הנחלה בע"מ נ' ורון (30.5.2019)). הלכה היא כי הדרך של מכירה תחרותית בין השותפים היא דרך יוצאת מן הכלל, ומי שמבקש שבית-המשפט יסטה מן הכלל של מכירה פומבית, חייב להוכיח, שבנסיבות העניין, הדרך של התמחרות פנימית היא גם יעילה וגם צודקת (ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44 (1974)). בית המשפט מביא כדוגמה למצב שיצדיק התמחרות פנימית סיטואציה שבה שוויו של הנכס מועט ופרוצדורה מסובכת של מכירה רק תגדיל את ההוצאות, שהדרך האחרת עשויה להקטינן (שם). באותו עניין פסק דין המשפט שלא היה מקום לחרוג מהכלל. אלו היו נימוקיו, אשר יפים לענייננו:
"אם נרצה אנו בעצמנו, על-סמך חומר הראיות, שהיה בפני שופט השלום, לבחון אם אמנם היה מקום לבחור בדרך זו, לאור נסיבות הענין. יתברר שאין כל נקודת אחיזה לכך. לא בווי המגרש, שהוא אינו קטן כלל ועיקר. ולא בנסיבות אחרות, שיוכלו להצדיק את פסילת המכירה הפומבית. שופט השלום בעצמו קובע כי אין לו ספק שהמערערים, שהם קבלני בנין, קנו את חלקו של שותפו הקודם של המשיב על-מנת לנשלו מחלקו הוא, ואם כי בצדק אומר השופט המלומד, שלגבי שאלת הליכי פירוק השותפות נכסי דלא ניידי אין המניע חשוב, הרי בכל זאת היה צריך להיות ער לכך שאין הצדדים נמצאים במצב שווה במובן הכלכלי, ולנהוג במשנה-זהירות כאשר החליט שלא למכור את הנכס במכירה פומבית, מכירה אשר כאמור כל מטרתה להשיב מחיר מקסימלי, שלא יקפח אחת מן השותפים. זהירות זו מחויבת ביתר תוקף בזמנים אלה כשמחירי הקרקעות מרקיעים שחקים".
נוסף על נימוקים אלו, שהם כאמור יפים גם לענייננו, הרי שלא הונחה תשתית עובדתית ומשפטית המצדיקה לסטות מדרך המלך ולהורות על מכירה פומבית, ובדרך זו לאפשר ליזמים נוספים לקחת חלק בהליך המכירה, לטובת כלל השותפים.
בנוסף, מסקנה זו נובעת מהשאיפה למנוע עידוד של מכירה של חלקים (או שברירי חלקים) במקרקעין לצדדים שלישיים (כדוגמת חצי חינם וגינדי; אף שמבחינה קניינית אין דופי בעצם רכישת הזכויות על ידן: "[]לגבי שאלת הליכי פירוק השותפות נכסי דלא ניידי אין המניע חשוב", שם). מכירה כאמור תורמת לסרבול ההליכים בין השותפים ה"וותיקים". מקומם של אותם יזמים להשתתף בהליכים הוא בשלב פירוק השיתוף בין השותפים המסורתיים. דרכם תהיה סלולה להשתתף בהליכים אלו אם יקפיד בית המשפט על העיקרון של מכירה פומבית, והאפשרות של התמחרות פנימית תיוותר בגדר היוצא מן הכלל בלבד. הקפדה כאמור תבטיח כי לא יהיה צורך במהלכים מלאכותיים של הצטרפות לשותפות, אך לשם הבטחת ההשתתפות בהליכי המכירה.
27. התייחסות בקצירת האומר לטיעונים נוספים:
a. התיבה "דרך אחרת" בסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין פורשה בפסיקה כדנה באפשרות שלפיה פירוק השיתוף בדרך של מכירה ייעשה במסגרת התמחרות פנימית, להבדיל ממכירה "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל" (ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44 (1974)). נפסק כי "אין בתביעה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו" (עניין ויסמן, פסקה 12).
b. סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין – פירוק במקרים מיוחדים ("היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40"): אין בסעיף זה כדי להביא לאימוץ עמדת הנתבעות 1, 2 וגינדי, של כפיית רכישה של זכויות המיעוט על ידי בעלי זכויות הרוב. הסעיף עוסק, כאמור בכותרתו, במקרה מיוחד, כאשר קיימת מניעה מחלוקה בעין של המקרקעין רק לגבי מקצת השותפים. בענייננו, כאמור, אין היתכנות לפירוק השיתוף על דרך של חלוקה בעין (לא הוגש תשריט חלוקה) (ע"א 319/74 עניין רובינשטיין, בעמ' 458 ("הוזכר גם סעיף 41 (ג) של החוק האומר כי אם היתה המניעה לחלוקה-בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף. גם סעיף זה אינו נוגע כלל לעניננו, כי הרי המניעה לחלוקה-בעין אינה רק לגבי מקצת השותפים, אלא לגבי כולם. סעיף 41(ג) מרשה חלוקה-בעין כאשר גודל חלקיהם של מקצת השותפים מאפשר את הפרדת חלקיהם בעין מיתר החלקה. במקרה כזה יכולים שותפים אלה לרכוש את חלקיהם של האחרים, שגודל חלקיהם אינו מאפשר את הפרדתם-בעין מכלל החלקה"; ע"א (מחוזי חי') 34754-01-18 מובאריכי נ' ג'רוס, פסקה 25 (15.8.2018)).
c. סעיף 43 לחוק המקרקעין – משאלות השותפים ("בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים"): אין בסעיף זה כדי לאפשר למי מהנתבעים לאלץ את התובעים להצטרף לעסקת קומבינציה, באופן שהם יוכלו ליהנות מפירות המקרקעין רק במועד עתידי (עניין רובינשטיין, בעמ' 457) ("אמרתי שהמשיבים, כמו כל בעל משותף, זכאים למחיר הוגן עבור חלקיהם לפי ערכם בעת המכירה. אין הם זכאים לדחיית המכירה מן הטעם, שבעתיד עשוי ערך הרכוש לעלות וחבל שלא להמתין עד לעליית ערך כזאת") או למכור את חלקם למי מבעלי זכויות הרוב ("סעיף זה אינו ענין לכאן מפני שהוא חל במקרה של ביצוע חלוקה-בעין, ולא כאשר חלוקה-בעין אינה אפשרית", שם).
סיכום
28. צו פירוק שיתוף ומינוי כונס נכסים:
א. אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין (המצויים בקריית-אונו והידועים כחלקות 25 (בשטח של 5,027 מ"ר) ו-33 (בשטח של 7,390 מ"ר) בגוש 6370).