16. בענייננו, לא שוכנעתי, כלל ועיקר, כי עמדת התובעים, למעשה – דרישתם לפרק את השיתוף – נובעת כולה מתוך רצון לפגוע ולהזיק לשותפים האחרים, בשעה שלהם לא ייגרם כל נזק אם השיתוף ביניהם לא יפורק. נדרשים טעמים משמעותיים וכבדי משקל כדי להגיע למסקנה כאמור. טעמים כאמור אינם מתקיימים כלל ועיקר בענייננו. עמדת חצי חינם משקפת עמדה מסחרית מובהקת. היא רכשה חלק (אמנם קטן מאוד) במקרקעין מתוך מטרה להקנות לה זכות עצמאית לדרוש את פירוק השיתוף ובשאיפה לרכוש את המקרקעין בכללותם, לצורך פיתוחם באופן שעולה בקנה אחד עם שאיפותיה המסחריות. אשר לתובע, אף אם עמדתו מבוססת, במידה מסוימת, על תחושה של עלבון מהתנהלות הנתבעות 1 ו-2 ובאת כוחן (עמ' 18, ש' 14-12; עמ' 19), אין לומר כי היא מבוססת – כל כולה – על הרצון והשאיפה לפגוע ולהזיק לנתבעות 1 ו-2 (או מי מהשותפים האחרים). שאיפותיו אף הן מבטאות שאיפות כלכליות. השאיפה לתרום לכך שבמקרקעין יוקם נכס מסחרי שלא יהיה פתוח בשבת (עמ' 21, ש' 7) אף היא לגיטימית, ומכל מקום – אין לומר עליה כי היא נובעת כל כולה מהרצון להזיק ולפגוע בנתבעות 1 ו-2, באופן שימנע ממנו לדרוש את פירוק השיתוף. שאלת עיתוי העלאת אותה שאיפה – לטענת הנתבעות 1 ו-2, לראשונה בשלב המשפט, לא קודם לכן בשלב ניהול המשא ומתן בין הצדדים – אינה רלוונטית, והיא ממילא אינה בעלת עוצמה שיש בכוחה לשלול מהתובע את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף.
17. מישור תום הלב: התובעים טענו כי העלאת טיעון בדבר חוסר תום לב מצדם אינה אפשרית, והיא למעשה מהווה שינוי של חזית המחלוקת. לא ראיתי הכרח להידרש לניתוח המקיף שהובא בטיעוני התובעים. משוכת תום הלב ניצבת לפני מי שמבקש להביא לפירוק השיתוף במקרקעין. אכן, ככלל יש להעלות את הטענה בכתב ההגנה ולפרטה, על מנת לאפשר התמודדות נאותה עמה. אלא שגם אם הטיעון לא הובא כדבעי בכתבי ההגנה, אין מחלוקת כי מישור תום הלב היווה מישור רלבנטי בטיעוני שני הצדדים, אף אם הצדדים התוודעו למישור טענות זה בשלב מתקדם של ההליך המשפטי. ככל שהדבר נוגע לתובע, הוא ציין: "כמו שחברי אמר אני לא רואה מחלוקות ממשיות בכל הנושא חוץ מזה שהם ואנחנו טוענים לעניין מישור תום הלב" (פרוטוקול מיום 8.11.2018, עמ' 10, ש' 4-3). באותו דיון ציין ב"כ חצי חינם: "לעניין תום הלב לא ראיתי דבר ממשי. ההערכה שלהם היא שהתובע 1 קיבל מאתנו תמורה עודפת. זה לא מהווה חוסר תום לב. אני חושב שהשאלה היא בעצם שאלה של שווי" (שם, בעמ' 10, ש' 18-16). הן התובע הן חצי חינם ראו את מישור תום הלב כמישור טענות רלוונטי, ואף השיבו לטיעון לגופם של דברים. על אף השלב המאוחר בו הועלו טענות במישור תום הלב לחובת התובעים, על מנת למצות את הבירור המשפטי ומשלא התרשמתי כי זכויות התובעים קופחו בשל האופן והשלב בו הועלו הטענות במישור זה כלפיהם – ראיתי מקום להידרש לסוגיה.
לגופם של דברים, ניתוח התנהלות התובעים באספקלריה של מישור תום הלב אף היא אינה מצדיקה – כלל ועיקר – את שלילת הזכות המוקנית להם לדרוש את פירוק השיתוף. ודוק, אין מדובר במקרה גבול.
התובע הוא בעל מניות מיעוט. כאמור, דרישתו לפרק את השיתוף במקרקעין – היא כשלעצמה אינה באה בגדר שימוש לרעה בזכות לדרוש את פירוק השיתוף, ומשכך היא אף אינה מהווה חוסר תום לב. הוא ניהל משא ומתן עם הנתבעות 1 ו-2 לצורך קידום עסקה במקרקעין. בסופו של יום המשא ומתן בין הצדדים כאמור לא נשא פרי. מכאן תביעתו להביא לניצול זכויותיו במקרקעין בדרך של מכירתם. האשמות הדדיות בין הצדדים, באשר לתוכנו ושלביו של אותו משא ומתן, אינן יכולות לגבש מסקנה בדבר חוסר תום לב מצד התובע, באופן שעשוי למנוע ממנו מלממש את זכותו החוקית לדרוש את פירוק השיתוף. לא יכול להימצא חוסר תום לב, אשר יפעל לחובת התובע בעת העלאת דרישה לפירוק השיתוף, בעצם ההימנעות מלחתום על הסכם קומבינציה, כאשר הסכם קומבינציה כשלעצמו אינו מהלך שקשור עם פירוק שיתוף. הסכם קומבינציה אינו מהווה מתווה לקידום פירוק שיתוף במקרקעין אלא להעמקת השיתוף, והדין אינו כופה עריכת הסכמים כאמור. כישלון משא ומתן בין שותפים למקרקעין מוביל לא לאחת לבחירה במתווה חלופי לניצול הזכויות במקרקעין – בדרך של פירוק השיתוף. זו דרך שונה להביא לניצול הזכויות, אחרת – דרך "הפוכה". אולם הבחירה בה אינה בבחינת חוסר תום לב.
18. גם אם היה מקום לקבוע כי התנהלות הקשורה עם הסכם קומבינציה (משא ומתן, קיום הידברות וכיוצא באלה מהלכים) עשויה להוות בסיס עובדתי ומשפטי הקשור עם מישור תום הלב, המסקנה שהייתה מתחייבת היא כי מאזן הכוחות במישור זה נוטה לחובת הנתבעות 1 ו-2 ולא לחובת התובע: מהעדויות שהובאו, העדים שנשמעו והתנהלות הצדדים, נוכחתי כי הנתבעות 1 ו-2 הן אלו שתרמו את התרומה המשמעותית לכישלון המשא ומתן. בשלב מסוים הן בחרו להביא למידור התובע מהמשא ומתן (עמ' 19-18; עמ' 24, ש' 17-9). תוכנו המלא והמדויק לא נחשף בזמן אמת לפני התובע. ריווח כלשהו שעשוי היה להיזקף אצל באת כוחן (אף שאין כל פסול בכך) לא הובא לידיעתו (עמ' 24, ש' 17-16). התובע הוא משפטן. הוא בחר להיות שותף מלא למהלכים לקידום עסקה, על אף ההיקף המצומצם של זכויותיו במקרקעין. הוא היה זכאי לכך. הוא לא זכה עם זאת לשיתוף פעולה מלא. יסוד השקיפות נעדר מהמשא ומתן. תימוכין מובהקים לכך ניתן למצוא בעצם הכוונה להימנע מלחשוף לפני התובע את אותו הסכם שערכו הנתבעות 1 ו-2 עם גינדי – על כל פרטיו ונספחיו – הסכם אשר אי החתימה עליו מהווה לשיטת הנתבעות 1 ו-2 חוסר תום לב מצדו (ראו תצהיר העדות הראשית מטעמן). למעשה, הציפייה הייתה כי התובע (שהוא משפטן) יתקשר עם הנתבעות 1 ו-2 וגינדי בהסכם, מבלי לאפשר לו לבחון את תוכנו המלא. נדרשה החלטה שיפוטית על-מנת לגרום לנתבעות 1 ו-2 ולגינדי לחשוף את ההסכם המלא (קודם לכן הוצג ההסכם בחלקו בלבד) (ראו ההחלטה מיום 6.5.2018). בסופו של יום הוא הוצג, ללא נספח מהותי בו (הסכם שיתוף) (ראו בקשת התובעים מיום 6.6.2018). לא מצאתי ממש בטיעוני גינדי בסוגיה (סעיף 31 לסיכומי גינדי). אם מכירות הנתבעות 1, 2 וגינדי בחשיבותו של הסכם הקומבינציה והן הסכימו בסופו של יום לחשוף אותו (חשיפתו נותרה לשיקול דעתן (ראו ההחלטה מיום 6.5.2018)), ברי כי היה עליהן להציג את ההסכם כאמור, על נספחיו, לרבות הסכם השיתוף.
19. אשר לעצם מכירת חלק מהזכויות (כ-0.5% מהזכויות) לחצי חינם, כמו גם עיתוי עסקת המכירה: הדין אינו אוסר על שותף למכור את זכויותיו, באופן מלא או חלקי. יסוד הסחרות מהווה חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות. התובע רשאי היה לנהוג כפי שנהג. אין ליחס לו חוסר תום לב, גם אם הוא נהג כן כדי לשפר את סיכוייו להביא לפירוק השיתוף במקרקעין. המניעים המלאים והמדויקים לא נחשפו. תוכן ההסכם בין התובע לחצי חינם לא הוצג. גם אותו "פתק" שנלווה להסכם ההתקשרות (עמ' 21, ש' 8-4, 30-24; עמ' 22, ש' 7-3) לא נחשף. לצורך הדיון אצא מנקודת מוצא לפיה התובע ביקש להבטיח כי אם בסופו של יום יפורק השיתוף על דרך של מכירת המקרקעין, תצמח לו טובת הנאה כלשהי, לא במסגרת הליך הפירוק עצמו (הליך שצפוי להיות מנוהל על ידי כונס נכסים, בפיקוח של בית המשפט), אלא לאחר מכן. גם נסיבות כאמור (שאינן שונות באופן מהותי מתוכן הסכמת הנתבעות 1 ו-2 עם באת כוחן – הסכמה שנועדה לבוא לידי מימוש במהלך תקופת השיתוף, בשונה מההסכמה בין התובע לחצי חינם, שנועדה לבוא לידי ביטוי במהלך התקופה שלאחר פירוק השיתוף), אין בכוחן לשלול מהתובע את זכותו לדרוש את פירוק השיתוף. מכירת הזכויות לחצי חינם אף אינה שונה מהותית ממכירת זכויות של שותפים אחרים לגינדי (על השתלשלות העניינים הסבוכה הקשורה ברכישת הזכויות על-ידי גינדי, לוח הזמנים והיעדר הסבר מלא על אודות הצורך בביצוע עסקאות שונות, ראו סעיפים 20-11 לכתב ההגנה מטעמה). לא מצאתי בהסברים שמסרה גינדי (בסעיף 43 לסיכומיה) נימוק משכנע שיש בו כדי להבחין בין המקרים. המהות והדמיון בין אותן עסקאות רב על השוני.
20. אי חשיפת ההסכם ואותו "פתק" על-ידי התובע אינה מהווה נימוק לחובתו, בעיקרם של דברים היות והתובע לא ביקש לכפות על שותפים אחרים להצטרף להסכם כלשהו ולא טען כי חוסר שיתוף פעולה עמו לקידום התקשרות כלשהי עם יזם (חצי חינם) היא כשלעצמה צריכה להיזקף לחובתו של אותו שותף סורר. אם בחר התובע להתנגד לחתימה על הסכם קומבינציה על-מנת למצות את הזכויות שהוראות חוק המקרקעין מעניקות לו, אך כדי לנסות ולהבטיח כי יזם שירכוש את כל הזכויות במקרקעין, אגב פירוק השיתוף, יקים עסק שאינו מחלל שבת (היינו, אם אותו "פתק" נועד להסדיר התחייבות כאמור כלפיו) – הוא זכאי היה לעשות כן. אם יזכה אותו יזם (חצי חינם) – הוא יוכל לנהוג בזכויות שרכש בהתאם לרצונו ושאיפותיו העסקיות – הכל, בהתאם לחוקי המדינה. אם יזכה יזם אחר (גינדי, חביב או כל מציע אחר), יוכל אף הוא לפתוח כל עסק שהוראות הדין יאפשרו לו לפתוח במקום, ולנהוג כלפיו בהתאם לשאיפותיו העסקיות והאחרות, במגבלות הוראות החוק.
21. להשלמת הדיון בנושא עסקת הקומבינציה אציין, כי חביב אינה חתומה על ההסכם. הסיבה לכך לא הובהרה, שהרי היא לא הגישה ראיות. ספק רב אם היה בדעתה להתקשר בעסקה כאמור, כאשר יזם אחר (גינדי, אשר מחזיקה כ-3% מהזכויות במקרקעין) ולא היא (אשר מחזיקה כ-26% מהזכויות במקרקעין) הוא שצפוי היה על-פי אותה עסקת קומבינציה להקים את הפרויקט.
22. חצי חינם רכשה מהתובע 0.5% מהמקרקעין (מתוך כ-3% שהיו בבעלותו). היא עשתה כן ערב הגשת התביעה. במועד הגשת התביעה הייתה רשומה לטובתה הערת אזהרה בלבד על אודות זכויותיה. הרישום על-שמה הושלם מאוחר יותר. היא לא הייתה שותפה במקרקעין קודם לכן. התנהלותה אינה שונה מהתנהלותה של גינדי. המניע העומד ביחס לאותה התנהלות הוא הצורך להעמיד לרשותה זכות עצמאית לדרוש את פירוק השיתוף, וכן – על-פי ההערכה – החשש מפני אפשרות שאלמלא היא הייתה בעלת זכויות במקרקעין, לא היה מתאפשר לה ליטול חלק בהליך הרכישה, אם היה התובע לבדו דורש את פירוק השיתוף והמכירה הייתה פתוחה בפני בעלי הזכויות בלבד (היינו, הייתה מתבצעת התמחרות פנימית). אין בנסיבות אלו כדי לשלול ממנה לממש את זכותה על-פי דין לדרוש את פירוק השיתוף.
23. בשלב זה נותר לבחון את הדרך על-פיה יפורק השיתוף במקרקעין. בהתאם לדין, "פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים" (סעיף 38(א) לחוק המקרקעין). באין הסכם "יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43" (סעיף 38(ב) לחוק המקרקעין). אלו הן האלטרנטיבות – בהתאם למדרג האפשרויות – העומדות לפני השותפים, בהיעדרו של הסכם המסדיר את דרך פירוק השיתוף:
א. פירוק דרך חלוקה: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה" (לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין). מקרקעין הניתנים לחלוקה הם מקרקעין שקיים לגביהם תשריט חלוקה שאושר על ידי מוסדות התכנון, כאמור בסעיף 143 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (יהושע ויסמן בעלות ושיתוף 301 (1997); מיגל דויטש קניין כרך א 613-612 (1997); עמ"ש (מחוזי י-ם) 49602-02-14 ר' א' א' נ' עיזבון המנוחה ח' ס' א' א' (9.5.2017));
ב. פירוק דרך הפיכה לבית משותף: "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט [...] לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים [...]" (סעיף 42(א) לחוק המקרקעין). פירוק שיתוף במקרקעין על דרך של רישום בית משותף מהווה דרך של חלוקה בעין או תהליך ה"דומה לחלוקתו בעין" (ע"א 587/75 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33 (1979)). ככלל, יש למצות הליך של רישום בית משותף לפני בחינת חלופה של מכירה. אין להחליט על מכירה של המקרקעין לפני בחינת אופציית פירוק על דרך של רישום בית משותף והגעה למסקנה שאין ללכת בדרך זו (ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131 (1983));
ג. פירוק דרך מכירה: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון" (סעיף 40(א) לחוק המקרקעין).
24. יישום: לא מבוקש – במשמעות הוראותיו של חוק המקרקעין – להורות על פירוק השיתוף על דרך של חלוקת המקרקעין. טענת הנתבעות 1 ו-2 לפיה "הסכם הקומבינציה מאפשר למעשה, חלוקה בעין של המקרקעין" (סעיף 30 לסיכומי הנתבעות 1 ו-2) נדחית. תשריט חלוקה שאושר על ידי רשויות התכנון לא נערך. הסכמה של קבוצת הרוב על אודות גורלם של המקרקעין אינה מהווה תשתית עובדתית בדבר חלוקתם.
הנתבעות 1 ו-2 טענו לקיומו של הפסד כספי גבוה אם יינתן הסעד המבוקש בתביעה ואם לא יתאפשר להן לרכוש את חלקיהם של התובעים במקרקעין, לצורך קידום עסקת קומבינציה. הטיעון הובא מבלי להתייחס למיקומו הגיאומטרי של הטיעון בדבר קיומו של "הפסד ניכר" בחוק המקרקעין. ככלל, הפסד כספי (למעשה, "הפסד ניכר", כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין), עשוי להיות מובא בחשבון – אולם באופן שונה. "הפסד ניכר" מהווה נימוק שלפיו תידחה האפשרות להביא לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה – כאשר פירוק השיתוף על דרך של חלוקה אפשרי מבחינה תכנונית – אם "חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במצב דברים כאמור "יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון" (שם). היינו, טיעון בדבר חשש מפני הפסד ניכר בבחירת דרך פירוק מסוימת מתייחס לפירוק בדרך של חלוקה. קבלת הטיעון מובילה לפירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין. היא אינה מובילה להעמקת השיתוף בין הצדדים בדרך של קידום עסקת קומבינציה. ממילא, כאמור, אין מקום לטעון כי גיבוש עמדה של רוב השותפים לקידום עסקת קומבינציה מהווה "חלוקה" של המקרקעין. אין מדובר בחלוקה. אם היה מדובר בחלוקה, הטיעון בדבר קיומו של "הפסד ניכר" היה מוביל לנטישת מסלול הפירוק על דרך של חלוקה ומעבר למסלול פירוק של מכירה. להשלמת הטיעון אבהיר כי הטיעון בדבר קיומו של "הפסד ניכר" לא בוסס כדבעי. ההפסד העיקרי לו נטען בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעות 1 ו-2 הוא הפסד רווח, ולא אותו הפסד ישיר שעשוי לנבוע מבחירה בדרך פירוק מסוימת והעדפתה על פני פירוק בדרך אחרת. אלא שהפסד ריווח אינו אותו "הפסד ניכר" רלוונטי, כאמור סעיף 40(א) לחוק המקרקעין. ראו ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849, 858 (1999) ("ההפסד שבו מדובר אינו הפסד ישיר הנובע ממעשה חלוקתו של הנכס בדרך זאת או אחרת, אלא הוא בגדר "מניעת רווחים עתידיים" אם יוספו לבניין קומות נוספות, או אם ייהרס. מניעה כזאת אינה בגדר "הפסד" או "הפסד ניכר" כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק"). ראו גם עניין רידלביץ, בעמ' 645: