החלטה
לפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
הצדדים ועיקר טענותיהם
1. התובעים והנתבעים הם בעלי זכויות במושע במקרקעין המצויים בקריית-אונו והידועים כחלקות 25 (בשטח של 5,027 מ"ר) ו-33 (בשטח של 7,390 מ"ר) בגוש 6370 (להלן – המקרקעין).
2. התובע 1 (להלן – התובע) הוא בעלים של כ-3% מהזכויות במקרקעין; התובעת 2, תאגיד המתמחה בין היתר בתחום הנדל"ן (להלן – חצי חינם), היא בעלים של כ-0.5% מהזכויות במקרקעין. את זכויותיה היא רכשה מהתובע ערב הגשת התביעה.
3. הנתבעות 1 ו-2 (בנות דודים) הן הבעלים (ביחד) של כ-64% מהזכויות במקרקעין. הזכויות התקבלו אצלן בירושה, לאחר שהיו בבעלות בני משפחה שנים ארוכות. קריית אונו שופינג סנטר בע"מ, תאגיד המתמחה בתחום הנדל"ן (להלן – גינדי (הכינוי נקבע בהינתן השתלשלות העניינים וזהות בעלי התאגיד, כאמור בכתב ההגנה), היא הבעלים של כ-3% מהזכויות במקרקעין. את זכויותיה היא רכשה זמן קצר לפני הגשת התביעה (קודם לכן מצויות היו זכויות במקרקעין בבעלות חברה אחרת הקשורה עמה. השתלשלות העניינים הסבוכה הקשורה ברכישת הזכויות צוינה בכתב ההגנה מטעמה). אוסי סיטונאות מזון בע"מ וחביב החזקות ופיננסים בע"מ, אף הן חברות המתמחות בתחום הנדל"ן (שתיהן יחד, להלן – חביב), הן (או מי מהן) הבעלים של כ-26% מהזכויות במקרקעין. הזכויות העודפות, בהיקף של כ-6.5% מהזכויות במקרקעין, מצויות בבעלותם של יתר הנתבעים.
4. התובעים (שניהם מחזיקים יחד כ-3.5% מהזכויות במקרקעין) מבקשים לפרק את השיתוף במקרקעין על דרך של מכירתם לכל המרבה במחיר (חצי חינם שואפת לרכוש בעצמה את כל הזכויות במקרקעין).
5. נתבעות 1 ו-2 מבקשות לקדם בנייה במקרקעין, במסגרת עסקת קומבינציה שהן החלו לגבש עם גינדי. לשיטתן, "בין נתבעות 1 ו-2 לבין נתבעת 3, לבין נתבעת 18 יש איחוד עמדות והן ביחד בעלים של כ-93% מהמקרקעין". הן מבקשות להביא לפירוק השיתוף במקרקעין "בדרך של רכישה של אותם 7% נותרים על ידי נתבעת 3, כך שהנתבעים 2, 1, 3 ו-18 ישתפו פעולה ביניהם באופן שתוצאתו היא הקמת והפעלת מרכז מסחרי על המקרקעין" (סעיף 4 לסיכומי הנתבעות 1 ו-2) (ראו סעיף 18 לכתב ההגנה מטעם הנתבעת 1, במסגרתו היא ביקשה לפרק את השיתוף על דרך של חיוב יתר בעלי הזכויות להצטרף לעסקת הקומבינציה; ראו גם סעיפים 16-13 לתצהיר העדות הראשית של הנתבעת 1). לגופם של דברים, מבין הנתבעים – גינדי היא בעלת הזכויות היחידה שחתומה עם הנתבעות 1 ו-2 על הסכם לגיבוש עסקת קומבינציה. חביב, אשר נטען כי היא משתפת פועלה עמן, אינה חתומה על אותו הסכם. עמדת הנתבעות כאמור, כמו גם עמדת יתר בעלי הדין, באשר לסעד הראוי בהליך, צוינה גם בהתאם לאמור בכתבי הסיכומים ולא רק ביחס לאמור בכתבי הטענות (אף שאין זהות בין הטענות), על-מנת להכריע במחלוקת האמתית בין הצדדים, ולאחר ששוכנעתי כי שינוי בעמדה של מי מהנתבעים לא הוביל לקיפוח התובעים.
6. נתבעות 1 ו-2 מתנגדות לכפיית (כך לשיטתן) רצון המיעוט (התובע וחצי חינם) על הרוב, באופן שיוביל למכירת זכויותיהן ב"הפסד עצום" (סעיף 11 לסיכומי הנתבעות 1 ו-2), כל זאת לטענתן בחוסר תום לב מצד התובע וחצי חינם ו"מתוך רגשות נקם על פגיעה כלשהי בכבודו" (של התובע – י.נ.) (סעיף 9 לסיכומי הנתבעות 1 ו-2). הן מייחסות התנהגות שלא בתום לב לחצי חינם, אשר "רכשה מידי תובע 1, זמן קצר לפני הגשת תביעה זו, כ-0.5% מהמקרקעין, אך ורק לשם הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ורכישתם בשלמות על ידה" (סעיף 7 לסיכומי הנתבעות 1 ו-2).
7. גינדי מבקשת לפרק את השיתוף במקרקעין "באמצעות מתן אפשרות לרכישת חלקם של בעלי "זכויות המיעוט" במקרקעין על ידי בעלי "זכויות הרוב" לצורך קיום עסקת הקומבינציה (וזאת בשווי הזכויות בתוספת פרמיה), ולחילופין, באמצעות עריכת התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות הקיימים במקרקעין" (עמוד ראשון לסיכומי גינדי).
8. חביב מבקשת להביא לפירוק השיתוף במקרקעין על-פי אחת מהאפשריות הבאות: "באמצעות הוצאת חלקיהם של התובעים למכרז"; "באמצעות מתן אפשרות לבעלי זכויות הרוב המכריע לרכוש את חלקיהם לפי הערכת שמאי שימנה בית המשפט, בתוספת סכום שיקבע"; "בכל דרך אחרת שבית המשפט הנכבד ימצא לנכון" (סעיף 27 לסיכומי חביב).
דיון והכרעה
9. "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין)). זהו עיקרון העל בדיני השיתוף במקרקעין. הוא משקף את עליונות האוטונומיה האישית (רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ, פ"ד סד(2) 207, פסקה 9 לפסק הדין של השופטת ע' ארבל (2010) ("ביסוד סעיף 37 לחוק המקרקעין ניצבים איפוא, בצוותא, האוטונומיה האישית של השותפים וחירותם לצאת מקשר שהם אינם מעוניינים בו"; חנוך דגן "שיתוף במקרקעין-מוסד חברתי רצוי?" משפטים כז 493 (1997)). הוא נובע מהרעיון הבסיסי שלפיו פירוק שיתוף עדיף על שיתוף (מיגל דויטש קניין כרך א 595 (1997) ("הדין מבקש לעודד ככל הניתן את פירוק השיתוף, ובכך להוביל לידי חיסולו של מצב השיתוף, אשר נתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על ניצול ראוי של הנכס")).
עיקרון העל נושא על גבו חריגים מוגדרים: (א) הסכם שיתוף השולל או מגביל זכות לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין); (ב) עיקרון העל כפוף לדוקטרינת תום הלב (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 278-275 (1999); עופר גרוסקופף "על שיקול-דעת קנייני, אחריות חברתית ודאגה לזולת" משפט ועסקים י 317 (2009)); (ג) הוא כפוף גם לעיקרון בדבר איסור השימוש לרעה בזכות (סעיף 14 לחוק המקרקעין; רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 632 (1998) (להלן – עניין רידלביץ); ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה, פסקה 11 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות (19.2.2012); רע"א 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ, פסקה 75 לפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק-ארז (28.12.2017); יהושע ויסמן בעלות ושיתוף 71-50 (1997)). "ואולם, בכפוף לחריגים לו – עקרון-העל הוא עקרון-על" (עניין רידלביץ, בעמ' 634).
לצד עקרון העל, שלפיו לכל שותף זכות לדרוש את פירוק השיתוף, חל עיקרון נוסף. עיקרון תומך. לפיו, זכותו של שותף להביא לפירוק השיתוף אינה מקנה לו יכולת להכריע את דרך השיתוף. פירוק שיתוף לחוד ודרך הפירוק לחוד. עמד על כך בית המשפט העליון ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן, פסקה 13 (25.7.2010) (להלן – עניין ויסמן), שם נקבע:
"בהתאם להוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין, עומדת לכל שותף הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. זכות זו נשענת כאמור על התפיסה כי יש להקל על פירוק השיתוף במטרה לעודד שימוש יעיל יותר בנכס. אך החירות להשתחרר מן השיתוף אינה מקנה בהכרח לשותף-המפרק את היכולת להכריע כיצד יפורק השיתוף. מתכונת הפירוק – אם פירוק בעין או מכירת הנכס, אם מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים – נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, או למצער נתונה להסכמת כל השותפים.
שותף המבקש לממש את זכותו לפרק את השיתוף, נדרש לקחת בחשבון את אופן פירוק השיתוף הקבוע בחוק. זכותו של שותף לפרק את השיתוף כפופה למתכונת הפירוק הקבועה בחוק – ולא להיפך".
10. הכוח לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין מצוי בידיו של "כל שותף" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין). "כל שותף" נאמר – ללא הצבת סייג. ללא הגדרת אחוז מינימלי משטחם הכולל של המקרקעין. זכותו של כל שותף היא זכות עצמאית, אינדיבידואלית, שאינה תלויה בזכות של שותף אחר. ככלל, זכות העומדת לשותף הנמנה על קבוצת הרוב עומדת במלואה לשותף הנמנה על קבוצת המיעוט. מבחינת התחולה בזמן, הכוח לדרוש את פירוק השיתוף מוענק לכל שותף "בכל עת" (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין). "בכל עת" נאמר – ללא הצבת סייג. ללא הגדרת משך הזמן בו נתון השותף לאותו סטטוס של "שותף". שותף "חדש", אשר הצטרף ל"שותפות" זה מקרוב – שותף הוא. ככלל, אין לשותף "וותיק" יתרון על-פני שותף "חדש" (ראו גם ת"א (שלום ת"א) 60999-10-17 לב הנחלה נכסים בע"מ נ' ורון, פסקה 10 (30.5.2019)). לפיכך, כאשר נאמר כי "כל שותף" זכאי לדרוש "בכל עת" פירוק השיתוף – כך התובעים: הן התובע, הן חצי חינם, על כל הכרוך והמשתמע מכך.
11. הנטל להביא טעם מדוע תידחה דרישה של שותף לפירוק השיתוף במקרקעין מוטל על השותף הנתבע (ת"א (שלום ת"א) 12530-06-17 ברימן נ' איצקוביץ (17.4.2019) (להלן – עניין ברימן)). בכפוף לאותם חריגים מוגדרים, כאמור לעיל, הלכה למעשה, האפשרות העומדת לפני השותף האחר – שלא יזם את הליך פירוק השיתוף – מתמצאת בהעלאת טיעון בדבר אופן פירוק השיתוף ולא באשר לעצם הפירוק.
12. עקרון העל בדיני השיתוף במקרקעין משמיע, כי טיעון שעניינו יצירה של שיתוף בין הצדדים אינו בא בגדר פירוק שיתוף, ואין מקום לעתור לסעד שעניינו העמקת השיתוף בין השותפים, במסווה של פירוק שיתוף (בין אם מדובר בסעד שנתבע בתביעה; בין אם מדובר בדרישה שמעלה נתבע בכתב ההגנה). שיתוף לחוד ופירוק השיתוף לחוד. ממילא, דרך זו – של קידום פרויקט בנייה משותף – אינה קבועה בחוק המקרקעין כדרך לפירוק השיתוף במקרקעין (ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 457 (1975) (להלן – עניין רובינשטיין) ("סעיף 37 (א) נותן לשותף זכות מוחלטת לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, באחת הדרכים הקבועות לכך בסימן ב', ולא באחרות").
המסקנה המתחייבת היא, כי דרישה של שותף להורות על חיובו של שותף אחר להצטרף לעסקת בנייה במקרקעין אינה דרישה לגיטימית במסגרת הליך של פירוק השיתוף (בר"ע 5243/09 זייף נ' רג'ואן, פסקה 19 (9.7.2009) ("לא ניתן לכפות על הצדדים לפעול יחד ולשתף פעולה, שהרי זהו סעד הפוך מן הסעד המבוקש, שהוא כאמור פירוק השיתוף"); עניין ברימן, פסקה 28). כאמור, בנייה משותפת אינה פירוק של השיתוף במקרקעין אלא יצירה של שיתוף נוסף – עמוק ומורכב יותר. שותף במקרקעין אינו יכול לכפות על שותף אחר התקשרות בעסקה כאמור. בית המשפט לא יעניק סעד כאמור. פירוק השיתוף במקרקעין הוא הליך שמתבצע בפיקוח של בית המשפט על-ידי בעל-התפקיד (כונס נכסים) שמתמנה על-ידו לשם ביצוע הליך הפירוק. ממילא, אין מקום להורות על מתן סעד שעניינו כפייה על שותף לקחת חלק בתכנית בנייה, גם על-יסוד הנימוק שלפיו ביצוע מהלך כאמור "דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט" (סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970).
13. מסקנת ביניים: התובעים – כל אחד מהם בנפרד, ממילא שניהם יחד – זכאים לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין. לא ניתן לכפות עליהם (לא במישרין, ממילא לא בעקיפין) להצטרף להליך של בנייה במסגרת עסקת קומבינציה, שהרי אין מדובר בפירוק השיתוף (הטענה לפיה מדובר בפירוק על דרך של חלוקה בעין אינה מבוססת והיא נדחית).
יש לבחון האם מתקיים אחד מאותם חריגים, אשר יש בכוחם לשלול או להגביל את זכותם של התובעים לפרק את השיתוף במקרקעין (כאמור, חריגים אלו הם קיומו של הסכם שיתוף השולל או מגביל זכות לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין); קיומה של מגבלה הנעוצה בדוקטרינת תום הלב (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (1999) (להלן – עניין רוקר)); קיומה של מגבלה הנעוצה בהוראה בדבר איסור השימוש לרעה בזכות (סעיף 14 לחוק המקרקעין); באשר ליחס בין עקרון תום הלב להוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, ראו אריאל רוזן-צבי "שימוש לרעה בזכות מקרקעין (לפרשנות סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969)" עיוני משפט ד 651, 670-669 (1975); עניין רוקר, בעמ' 221, 277-275). אם לא מתקיים אחד מן החריגים – נותר לבחון את דרך הפירוק.
14. בענייננו, אין בין הצדדים הסכם שיתוף השולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. המגבלה הקבועה בסעיף 37(ב) לחוק המקרקעין על הזכות לדרוש את פירוק השיתוף אינה מתקיימת בענייננו.
15. לא הועלתה באופן מפורש ולא הונחה תשתית עובדתית ומשפטית לביסוס טיעון בדבר שימוש לרעה בזכות של התובעים לדרוש לפרק את השיתוף במקרקעין. כאשר מדובר במקרקעין מרובי בעלים וביחסי שיתוף, העיקרון הגלום בסעיף 14 לחוק המקרקעין "מחייב את בעלי הרוב שלא להשתמש בכוחם באופן הפוגע בזכויותיהם של בעלי המיעוט" (רע"א 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ, פסקה 75 לפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק-ארז (28.12.2017)). התובעים נמנים על בעלי המיעוט. בשלב ראשון יש להבטיח כי עמדת בעלי הרוב לא תפגע בהם. בשלב השני יש לבחון האם עמדת בעלי המיעוט (התובעים) אינה נובעת אך משום כוונה לפגוע בבעלי הרוב ולהסב להם נזקים, בבחינת "גם לי גם לך לא יהיה" (ראו והשוו לרע"א 11017/08 פל נ' ליבוביץ (16.8.2010)).
הגבלה על זכותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף על-יסוד סעיף 14 לחוק המקרקעין חייבת להיעשות באופן זהיר ביותר (עניין רובינשטיין, בעמ' 458 ("טענה אחרת היתה שיש לקרוא את ההוראות בדבר פירוק השיתוף בנתון לסעיף 14 של החוק [...]. אבל גם סעיף 14 אינו ענין לכאן. תכליתו היא למנוע פעולות של בעל מקרקעין או של בעל זכות אחרת בהם, שמגמתן להציק לזולת בדרך שימוש לרעה בזכות. אין הסעיף יכול לחול על הליך משפטי על-פי פניה לבית-המשפט, שהמחוקק עצמו נתן לו גושפנקה מפורשת בחוק"); רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (25.7.2010) ("אף סעיף 14 [...] – אינו רלבנטי לעניין זה. עניינו של סעיף 14 בשימוש שרשאי (או לא רשאי) בעל מקרקעין לעשות בנכס, ותכליתו למנוע מבעל מקרקעין לפעול באופן שמציק לזולת, אך אין הוא נוגע לאופן בו יש לבצע את פירוק השותפות. ומכל מקום, בפרשת רובינשטיין כבר הועלתה הטענה כי יש לקרוא את ההוראות בדבר פירוק השיתוף בנתון לסעיף 14 לחוק המקרקעין, ונפסק באופן מפורש כי אין להידרש לסעיף 14 בהליך של פירוק"). דרישה של שותף להביא לפירוק השיתוף – היא כשלעצמה – אינה בבחינת שימוש לרעה בזכות הנתונה לשותף.