ג. פירוק דרך מכירה: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון" (סעיף 40(א) לחוק המקרקעין).
24. יישום: לא מבוקש – במשמעות הוראותיו של חוק המקרקעין – להורות על פירוק השיתוף על דרך של חלוקת המקרקעין. טענת הנתבעות 1 ו-2 לפיה "הסכם הקומבינציה מאפשר למעשה, חלוקה בעין של המקרקעין" (סעיף 30 לסיכומי הנתבעות 1 ו-2) נדחית. תשריט חלוקה שאושר על ידי רשויות התכנון לא נערך. הסכמה של קבוצת הרוב על אודות גורלם של המקרקעין אינה מהווה תשתית עובדתית בדבר חלוקתם.
הנתבעות 1 ו-2 טענו לקיומו של הפסד כספי גבוה אם יינתן הסעד המבוקש בתביעה ואם לא יתאפשר להן לרכוש את חלקיהם של התובעים במקרקעין, לצורך קידום עסקת קומבינציה. הטיעון הובא מבלי להתייחס למיקומו הגיאומטרי של הטיעון בדבר קיומו של "הפסד ניכר" בחוק המקרקעין. ככלל, הפסד כספי (למעשה, "הפסד ניכר", כאמור בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין), עשוי להיות מובא בחשבון – אולם באופן שונה. "הפסד ניכר" מהווה נימוק שלפיו תידחה האפשרות להביא לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה – כאשר פירוק השיתוף על דרך של חלוקה אפשרי מבחינה תכנונית – אם "חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במצב דברים כאמור "יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון" (שם). היינו, טיעון בדבר חשש מפני הפסד ניכר בבחירת דרך פירוק מסוימת מתייחס לפירוק בדרך של חלוקה. קבלת הטיעון מובילה לפירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין. היא אינה מובילה להעמקת השיתוף בין הצדדים בדרך של קידום עסקת קומבינציה. ממילא, כאמור, אין מקום לטעון כי גיבוש עמדה של רוב השותפים לקידום עסקת קומבינציה מהווה "חלוקה" של המקרקעין. אין מדובר בחלוקה. אם היה מדובר בחלוקה, הטיעון בדבר קיומו של "הפסד ניכר" היה מוביל לנטישת מסלול הפירוק על דרך של חלוקה ומעבר למסלול פירוק של מכירה. להשלמת הטיעון אבהיר כי הטיעון בדבר קיומו של "הפסד ניכר" לא בוסס כדבעי. ההפסד העיקרי לו נטען בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעות 1 ו-2 הוא הפסד רווח, ולא אותו הפסד ישיר שעשוי לנבוע מבחירה בדרך פירוק מסוימת והעדפתה על פני פירוק בדרך אחרת. אלא שהפסד ריווח אינו אותו "הפסד ניכר" רלוונטי, כאמור סעיף 40(א) לחוק המקרקעין. ראו ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849, 858 (1999) ("ההפסד שבו מדובר אינו הפסד ישיר הנובע ממעשה חלוקתו של הנכס בדרך זאת או אחרת, אלא הוא בגדר "מניעת רווחים עתידיים" אם יוספו לבניין קומות נוספות, או אם ייהרס. מניעה כזאת אינה בגדר "הפסד" או "הפסד ניכר" כמשמעותו בסעיף 40(א) לחוק"). ראו גם עניין רידלביץ, בעמ' 645: