47. מערך הזכויות במקרקעי התחנה: אני סבור כי דלק מנסה להפוך את היוצרות בטענתה כי היא בעלת מעמד קנייני חזק ויציב בקרקע, בעוד מעמדו של כסלו רופף וחסר תוכן קנייני ממשי. בדבריה אלה, מבקשת דלק כי נשקיף על החכירה המשנית שלה בקרקע כזכות הקניינית הדומיננטית במקרקעי התחנה, בעוד החכירה הראשית אינה אלא ביטוי לעיגון מעמדו של כסלו כמפעיל התחנה לצורך שיקומו. ההשלכה של טענה זו היא ברורה – אין לנשל את דלק מזכותה הקניינית, אף אם חלק מן המערך ההסכמי שבין הצדדים איננו חוקי. ואולם, אני סבור כי מדובר בתיאור שגוי של מפת הזכויות בקרקע וכמעט שאומר כי ההפך הוא הנכון.
48. המדינה ביקשה לדאוג לשיקומם של נכי צה"ל ולצורך כך החליטה להחכיר להם מקרקעין לטובת הקמת תחנות תדלוק שיהוו מקור פרנסה עבורם. זהו ההסכם הראשי והמרכזי בקרקע והוא משקף את הזכות הקניינית הברורה של כסלו במקרקעי התחנה.
כפי שפירטתי בראש פסק הדין, תכנית השיקום נקלעה לקשיים לאור בעיית הנכים להעמיד מימון לטובת הקמת התחנה, ולפיכך נקבע המתווה, המערב את חברות הדלק בתוכנית השיקום, כאשר הם יביאו עימם את "הנדוניה" - השקעה הונית לצורך הקמת התחנה.
אין כל ספק כי ההצדקה המוסרית והמשפטית להענקת זכות קניינית במקרקעי מדינה חינם אין כסף וללא מכרז, מבוססת על הערך העליון של הכרת הטוב כלפי נכי צה"ל על פועלם והקרבתם למען המדינה, ועל חובתה המוסרית של המדינה לדאוג לשיקומם ולרווחתם. אין ולא הייתה אפוא כל הצדקה להעניק לחברה מסחרית זכויות קניין במקרקעי מדינה, וברור לכל כי הזכות הקניינית ניתנה בראש ובראשונה לנכים, ומדובר בזכות ממשית, מהותית ובוודאי שהיא אינה פיקטיבית או "משכון מוסווה" כטענת דלק. לטעמי, דווקא חכירת המשנה היא שניתנה כחלק מן המארג ההסכמי שנועד להבטיח את זכויותיה הכלכליות של דלק בפרויקט השיקום ועל כך עוד בסמוך.
49. אצטט לעניין זה מדבריה של כב' השופטת פרוקצ'יה בעניין עמוס (פס' 36): "המערכת החוזית בענייננו יצרה הסדר משפטי מורכב ובלתי שיגרתי אשר שותפים לו גורמים שונים. הסדר זה יצר מערכת זכויות וחובות חוזיות שתכליתן, מצד אחד, להקנות למפעיל התחנה זכויות הפעלה במסגרת הסדר שיקום, ומצד אחר, להבטיח את זכויותיה הכלכליות והעסקיות של חברת הדלק שאפשרה את מימוש ההסדר על דרך מימונה את הקמת התחנה ואחזקתה. עם זאת, אין בתשתית זו כדי להפוך את תמונת הזכויות המשפטיות הנובעות מהמערכת החוזית על פיה. נקודת המוצא במערכת זו היא כי מקרקעי התחנה הם בבעלות המדינה; עמוס הוא חוכר ראשי של קרקע המנהל, והקניית החכירה הראשית לו אפשרה את הקצאת קרקע המדינה ללא מכרז במסגרת הסדר שיקום, דבר שלא ניתן היה לעשות אילו הוקצתה הקרקע לחברת הדלק בחכירה ראשית. משכך, ברי כי עמוס רוכש את זכותו למקרקעין מכוחו של המנהל ולא מכוחה של פז. המנהל הוא הגורם שמכוחו מוקנות זכויות המקרקעין לעמוס, ומכוחו של המנהל, ובאמצעות חוזה עם עמוס, רוכשת גם פז זכויות בקרקע. פז אכן זכתה בהגנות חוזיות שונות להבטחת זכויותיה הכספיות עקב השקעותיה בתחנה, וביניהן גם זכויות שונות לגבי המקרקעין של התחנה, אולם תשלובת זו של חובות וזכויות הדדיות עדיין אינה הופכת את היוצרות באופן שניתן להשקיף על פז כבעלת הקניין הראשי ועל עמוס כמי שרכש את זכויותיו במקרקעין מכוחה".
ראו עוד: עש"א (מחוזי י-ם) 15570-10-14 מ.ח.ע. משקי חבל עזה בע"מ נ' ועדת הזכאות בהתאם לחוק יישום תכנית ההתנתקות התשס"ה-2005, פס' 12-20 (פורסם בנבו, 02.07.2017).