123. אשר לשווי הנכס התבססה השמאית על סקר מחירים לנכסים ביעוד מסחרי בישובים סמוכים, עם דגש על האזור המסחרי בחלק הצפוני של תרשיחא (חלקה 12 גוש 18375, סעיף 9 לחוות הדעת). השמאית התאימה את השומה למיקום הנכס במקרקעין על-ידי הפחתת 20% והוסיפה תוספת התאמה של 30% - שכן מדובר בנכס צמוד קרקע (בשונה מהנכסים שנאמדו בסקר). בחקירתה הנגדית הסבירה השמאית כי הנכס מצוי במפלס תחתון ממפלס הקרקע וכי –
--- סוף עמוד 51 ---
"יש הבדל בין נכס מסחרי שהכניסה אליו היא במפלס הקרקע לבין נכס שאליו היא נמוכה, כלומר מתחת לקרקע. לא כל החנות נמצאת מעל לקרקע" (ע' 26, ש' 1-4).
124. בחוות דעתה העריכה השמאית את שווי הקרקע למבנה בשימוש מסחרי בסך של 52,242 ₪ לשנים 2008-2010, וסך של 57,546 ₪ לשנה לשנים 2011-2015. שטח החניה הוערך תוך הצבת מקדם של 0.25 לשווי מ"ר בנוי. בחקירתה הנגדית, ביקשה השמאית לתקן את חישוב דמי השימוש לשנה כפי שהוצגו בתחשיב שהוצג בסעיף 10 לחוות הדעת, ת/2, שכן יש להפחית 25% מדמי השימוש לשנה. כך מחקירתה:
"ש. את מתייחסת לסך הכל שווי קרקע + רווח יזמי, מצד שני את צירפת את שווי המבנה במצבו הנוכחי, תסכימי איתי ששווי המבנה במצבו הנוכחי לא היה צריך לצרפו לסה"כ שווי קרקע + רווח יזמי.
ת. את ה- 225,000 מבנה? אתה צודק. לא, לצורך חישוב הרווח היזמי, לצורך הרווח היזמי כן צריך לקחת, לצורך דמי השימוש לא צריך לקחת. אני עושה כעת חישוב וזה מוריד כ-25%, זה משתנה כל שנה כי שווי הקרקע משתנה. כעת אני עורכת חישוב מתוקן של דמי השימוש לכל שנה ושנה. לאחר שערכתי את החישוב, אני אומרת שדמי השימוש המתוקנים לשנים 2008 עד 2010 הינם בסך 39,491.7 ₪ לשנה ודמי השימוש לשאר השנים 44,796 לשנה" (ע' 28, ש' 17-26).
תיקון זה כולל את הרווח היזמי.
125. על כן, על פי חוות דעת השמאית, יש לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים לשנים 2008-2016 בסך 282,655 ₪.
126. מנגד, מבקשים הנתבעים להתבסס על חוות דעתו של השמאי יריב דרורי (נ/2). בחוות דעתו, העריך השמאי את דמי השימוש על בסיס אומדן שווי קרקע בלבד, ללא הוצאות פיתוח ומע"מ. חוות דעת שמאי הנתבעים מבוססת על השטחים שחושבו במפת המדידה שהוגשה מטעם הנתבעים (נ/1), לפיה שטח החנות 143 מ"ר ושטח החניה 129 מ"ר. בסיס החישוב לדמי השימוש הינו 5% מאומדן שווי הקרקע בלבד. עוד ציין השמאי בחוות דעתו, כי אין מקום לחשב את מרכיבי עלויות הבניה והרווח היזמי, שכן בדומה למרכיב הפיתוח, מדובר בהוצאות שיש להוציא בנפרד או בנוסף להוצאות רכישת הקרקע. השמאי הוסיף בחוות דעתו כי "הדבר דומה לבעל קרקע ריקה המעוניין להשכירה לאדם אחר שיבנה עליה את בית העסק שלו – לא יעלה על הדעת שבתחשיב התשואה הנדרשת שבעל הקרקע יבצע הוא יכלול את הרווח היזמי