--- סוף עמוד 52 ---
אשר יצמח לשוכר מבניית החנות. להבדיל, כאשר בעל הקרקע בונה בעצמו את הנכס ומשקיע ממרצו וזמנו יש בדבר היגיון כלכלי שבבואו להשכיר את הנכס ידרוש תשואה שתיגזר מכלל המרכיבים (קרקע, עלויות בניה ורווח יזמי)" (סעיף 9.7.3 לחוות הדעת). באשר למרכיב הפיתוח, ציין השמאי דרורי כי אלו הופחתו ב-50% בשל מצב הפיתוח הקיים בפועל. עוד קבע השמאי דרורי כי שטח החניה שחושב (כ-129 מ"ר) מהווה שטח המספק את דרישות החנייה בנכס, על פי תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) (תיקון) 2016 (ראו הסבר ופרוט בסעיף 9.7.6 לחוות הדעת).
127. בכל הנוגע לעסקאות ההשוואה, הפחית השמאי רווח יזמי לכלל הנכסים בשיעור 22% בלבד (ס' 9.8.1 לחוות דעתו). עוד הפעיל השמאי דרורי מקדם התאמה למיקום בשיעור 25% (הפחתה), שכן עסקאות ההשוואה כולן מצויים במרכז מסחרי חדיש, בשונה מהנכס המצוי במושב. עוד סבר השמאי דרורי כי בנסיבות העניין יש מקום להחיל את כלל התועלת השולית הפוחתת לפיו ככל ושטח החנות גדול יותר הרי שהתועלת השולית מכל מ"ר נוסף – מעבר לשטח סטנדרטי של חנות שהנו כ-60 מ"ר – פוחתת. על כן, מצא לנכון להפעיל מקדם הפחתה שולי בטווח שבין 5% לעסקאות השוואה לחנויות מעל ל-90 מ"ר ועד 30% לחנויות סטנדרטיות עד קטנות.
128. על בסיס כל אלה העריך השמאי מטעם הנתבעים את דמי השימוש בין התאריכים 11/2008 ועד 11/2015 בסך של 104,474 ₪.
דיון והכרעה
שטח החנות ושטח החניה
129. ביחס לשטח החנות והחניה הוצגו מספר ראיות:
א. לפי חוות דעת המודד מטעם התובעת (ת/1) שטח המבנה 170 מ"ר ושטח החניה 550 מ"ר;
ב. בהתאם לחות דעת המודד מטעם הנתבעים (נ/1) שטח המבנה 143 מ"ר ושטח החניה 129 מ"ר;
--- סוף עמוד 53 ---
ג. בהתאם לבקשה להיתר בניה שאושרה ביום 30.1.2007 (רישיון מספר 54-220/02) שטח הבניה המועצת למחסן היא 144.5 מ"ר;
ד. בהתאם לאישור ארנונה שהציג הנתבע (ת/15), הוא מחויב בארנונה בגין שטח כולל של 444 מ"ר המורכב משטח של 305 מ"ר (שטח שרות, חניה). ו-139 מ"ר (מבנה).
130. מבין כלל הראיות אני מעדיפה את מדידת הרשות המקומית, שהיא גוף אובייקטיבי שאינו קשור לתביעה זו. יתר על כן, המידות באישור הארנונה (139 מ"ר) דומות למידות המבוקשות בהיתר הבנייה (144.5 מ"ר) בכל הנוגע לשטח המבנה המשמש לחנות – ראיה התורמת לאמינות המדידה. משכך, אני קובעת כי שטח המבנה 139 מ"ר ושטח החניה 305 מ"ר.