יצוין, כי לכתב התביעה צורף טופס 4 המתייחס לבניין A (אך לא לבניין השני), אך אין ללמוד מתוכו שהבניין כבר היה מחובר לחשמל – התובעת לא הכחישה טענה זו של הנתבע – וודאי שאין ללמוד מתוכו על מצבה הפיזי של הדירה.
בהמשך תצהירו (סעיף 22) סיפר הנתבע, כי במצב זה חלק ממיטלטליו נותרו בדירה וחלקם בדירת השכירות, בה המשיך להתגורר.
להשלמת התמונה יצוין, כי לדברי ב"כ הנתבע בישיבת קדם המשפט מיום 4.11.2018 (עמ' 2 לפרוטוקול), הנתבע נכנס להתגורר בדירה "למעלה משנתיים", כלומר ממועד כלשהו במחצית השנייה של שנת 2016.
ההיבט המשפטי
16. כאמור לעיל, בהיבט העובדתי מסקנתי היא שהנתבע לא סירב לקבל את החזקה בדירה.
אולם, גם אם מסקנתי היתה אחרת אני סבור שסירובו של הנתבע לקבל את החזקה בדירה, לאחר ששילם את מלוא התמורה עבורה, אינו יכול לבסס עילה לביטול ההסכם על ידי התובעת.
17. "הפרה" על פי סעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 הינה:
"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה".
מובן, כי החובה למסירת החזקה בדירה היא חובתו של המוכר כלפי הקונה, וניתן לומר כי זוהי חובתו העיקרית של כל מוכר כלפי כל קונה, כאמור בסעיף 7 לחוק המכר, התשכ"ח – 1968 (להלן – "חוק המכר"): "המוכר חייב למסור לקונה את הממכר ולהעביר לו את הבעלות בו".
חובתו העיקרית של הקונה היא לשלם למוכר את מלוא התמורה עבור הרכישה (סעיף 19 רישא לחוק המכר).
האם חלה חובה על הקונה לקבל את החזקה בדירה?
חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 עוסק בחיוביו של מוכר הדירה כלפי קונה הדירה בנושאים הנזכרים בו. על כל שאר ההיבטים של חוזים למכר דירות חלים דינים אחרים, ובראשם חוק המכר (ראו: א. זמיר, מכר (דירות), פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, עמ' 45-46).
התשובה לשאלה שהוצגה נמצאת, לכן, בסעיף 19 לחוק המכר, ולפיו, לצד החובה לתשלום התמורה קיימת חובה על קונה גם לקבל את הממכר: "הקונה חייב לשלם למכור את המחיר ולקבל את הממכר".
יחד עם זאת, כפי שכותב א. זמיר בספרו מכר, פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, עמ' 409:
"לעומת תשלום המחיר, שהוא "החובה הראשית והיסודית של קונה הנכס" [ההפניה בהערת השוליים היא לדבריו של כב' השופט ברנזון ב-ע"א 207/76 הרשקו נ' וכטר, פ"ד לא(2) 85, 97], קבלת הממכר הוא חיוב שחשיבותו משנית ופחותה יחסית".
המסקנה הנובעת מכך היא שביטול חוזה מכר על ידי מוכר דירה, בשל כך שהקונה מסרב לקבל את החזקה דירה, ולמרות שהקונה שילם למוכר את מלוא תמורת הרכישה, הינו סעד בלתי מידתי, שניתן להצדיקו ולאשרו לעיתים נדירות וחריגות בלבד, שכן ההנחה היא שהאינטרס העיקרי של המוכר בעסקת המכר – קבלת התמורה – התקיים, ואם נגרם לו נזק כספי מסוים בשל סירובו של הקונה לקבל את החזקה בנכס , הוא ניתן להיתבע כפיצוי כספי בלא להיזקק לצעד מרחיק הלכת של ביטול החוזה. זו המסקנה הנובעת מהחובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת בשימוש בזכות הנובעת מחוזה, על פי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן – "חוק החוזים").