סמיכותה של הדירה לחדר שנאים הרי איננה שונה מקרבה אפשרית לקו מתח גבוה, או לכביש סואן, או לחדר אשפה מדיף צחנה, או לשדה כותנה המיועד להפוך לבית עלמין. פגם שכזה בדירה אף איננו שונה מליקוי תכנוני בדירה, ממערכת אינסטלציה קלוקלת, או משכנים שתחביבם ניגון בלהקת קצב.
אך ברי הדבר שכל אלו דוגמאות למשתנים שעלולים להשפיע בצורה דרמטית על כדאיות העסקה הנרקמת, ברם אין אלו סוגיות שבמצב דברים רגיל מצופה שיבדקו על ידי עורך דין.
ודוק, כשם שחוזה יכול שיהיה כל שיסכימו עליו הצדדים, כך גם חוזה בין עורך דין ללקוח. ניתן לקבל מצב אפשרי בו שירותי עורך הדין, גם בעסקה פשוטה של רכישת דירה, יורחבו ויכללו גם בדיקות החורגות מהמקובל. למשל, בחינת תכניות מתאר באזור הסמוך לדירה.
לקוח הטוען להרחבת חובת הזהירות של עורך הדין כך שתכלול גם בדיקות שכאלו חייב להניח תשתית ראייתית לביסוס הטענה. וכזו במקרה זה – איין. התובעים כלל לא טוענים כי שכרו את שירותי הנתבע כדי שיבחן את סביבת הדירה ויחווה דעתו באשר למוקדי סיכון שעלולים להשפיע על העסקה הנרקמת. לא בהתייחס לכבישים סואנים, לא בהתייחס לקווי מתח גבוה סמוכים, לא בהתייחס לחדר אשפה, לא בהתייחס לשכנים ואף לא בהתייחס לחדר שנאים.
למעלה מכך, לו נדלקה "נורה אדומה" בבדיקות שעשה הנתבע. לו עמדו בפניו בעת כריתת ההסכם עובדות המצדיקות בדיקה נוספת או מתן התראה לתובעים – אפשר וניתן היה לצפות שכך גם יפעל. אך התובעים כלל לא הצביעו על כזו "נורה אדומה". התובעים מלינים על רישום חברת החשמל כבעלת נכס בבניין, ברם התברר שרישום שכזה, וחדר שנאים, הינו מחזה שכיח שניתן למצאו באלפי בניינים. התברר שבניית חדר השנאים ורישום זכויות חברת החשמל עברו את עינם הבוחנת של כל רשויות התכנון. על פניו איפה, אין כל דרך להצביע על אותות סכנה שנצנצו לעיני הנתבע והשיתו עליו את אותה חובה לה טוענים התובעים.
41. אם כך, אף שעובדתית יכול היה הנתבע בנקל לגלות את דבר קיומו של חדר השנאים בניין; ואף שעובדתית לא גילה זאת הנתבע בעצמו ולא "התריע" על כך בפני התובעים – התברר שלא הייתה עליו כל חובה לעשות כן. התברר שבמקרה זה, חובת הזהירות של הנתבע לא חרגה מהמקובל בעסקאות לרכישת דירה – החובה לוודא את טיב הזכויות הנמכרות והחובה לערוך את חוזה המכר באופן שיבטיח את כספי התובעים. אלו היו חובות הנתבע ובהן עמד גם עמד.
--- סוף עמוד 23 ---
חובותיו של הנתבע לא כללו את החובה לבחון את סביבת הדירה ולא כללו את החובה לגלות את דבר קיומו של חדר השנאים. הטענה שאי הגילוי מהווה הפרת חובת הזהירות של הנתבע – נדחית.