80. כפי שציינתי קודם לכן, לא הוכח לפני שהבטוחה שהוצעה לא הייתה בטוחה נאותה לשם הבטחת כספו של התובע, כפי שטען התובע, בעיקר נוכח העובדה שלאחר החתימה על נספח א', ובהינתן העובדה ש- 30,000 $ הועברו לידי המוכרת כפיצוי מוסכם עבור ההפרה הראשונה של הסכם המכר, נועדה הבטוחה להבטיח סכום של 45,000 $ בלבד, שכן תשלום יתרת התמורה נדחה על פי נספח א' למועד רישום המקרקעין על שמו של התובע במנהל האזרחי (גם לגרסתו של התובע נועדה הבטוחה להבטיח 75,000 $ בלבד).
81. הבטוחה הוצעה כאמור על ידי רותי, וסביר להניח שהצעה זו נולדה מתוך מערכת היחסים העסקית בין רותי לתובע, מערכת יחסים שטיבה לא בואר לפני. לא ברור האם היה קיים הסכם כלשהו בין התובע לבין רותי, ובכל מקרה, עו"ד מועלם לא התבקשה לייצג את התובע או את רותי בהתקשרות ביניהם, לכתוב עבורם חוזה, או לבחון את טיב הבטוחה.
--- סוף עמוד 26 ---
82. זאת ועוד. הסיכום בין התובע לבין רותי מעיד על מידת מעורבותם של רותי ושל התובע בקביעת תנאי העסקה, ובנסיבות אלו תפקידו של עורך הדין הוא מצומצם יותר, ומידת ההגנה הנדרשת מצדו כלפי לקוחו היא פחותה. עו"ד מועלם שאלה את רותי האם בדקה את המקרקעין, ורותי השיבה שהיא עצמה בדקה את המקרקעין שרצתה לקנות, ושהם מהווים בטוחה נאותה. בחקירתה הנגדית פירטה עו"ד מועלם שהיא הבהירה לתובע שלא בדקה את הקרקע שהוצאה כבטוחה, אף לא את שווים. כאשר שאלה את רותי האם דונם אחד יהווה בטוחה מספקת, השיבה רותי בביטחון מלא, בפני התובע, שהיא בדקה את הקרקע, ודונם אדמה מהווה בטוחה לא רק ל150,000 $ שישלם התובע בתשלום הראשון, אלא גם לכל העסקה (עמ' 81 לפרוטוקול הדיון מיום 20.5.2019, שורות 20-25). עו"ד מועלם הוסיפה שהיא לא אישרה את הבטוחה, אף לא הציעה אותה, והיא הוסיפה אותה להסכם המכר לבקשת התובע. לשם רישום הבטוחה קיבלה עו"ד מועלם מרותי ייפוי כוח בלתי חוזר לרשום את המשכון בלשכת רישום המקרקעין.
83. התובע נתן אמונו המלא ברותי, סמך על דבריה, וסבר שמדובר בבטוחה ראויה. ברור היה בנסיבות שבהן הוצעה הבטוחה שעו"ד מועלם לא בדקה אותה, היא אף לא התבקשה לעשות כן. התובע הוא שביקש כאמור לזרז את החתימה על הסכם המכר, וסביר להניח שכשם שלא רצה לעכב את החתימה על הסכם המכר לצורך עריכת בדיקות נוספות של המקרקעין, הוא לא רצה לעכב את העסקה לשם עריכת בדיקות נוספות באשר לבטוחה, ושם את מבטחו בדבריה של רותי בדבר נאותות הבטוחה.