התביעה העיקרית - טענות הצדדים
32. כאמור, השוכרת טענה בתביעה העיקרית, תוך הסתמכות על חוות-דעת שמאית מטעמה, כי על המשכירה לשלם לה סך של 10,030,000 ₪ עבור התוספות למבנה (8,500,000 ₪ בתוספת 18% מע"מ), אם כי סכום זה הוערך כאמור מאוחר יותר על-ידי המומחה בסך של 4,380,205 ₪ בלבד והשוכרת לא חלקה על הערכה זו ואימצה אותה למעשה.
השוכרת השתיתה את תביעתה על שלוש טענות משפטיות עיקריות: פרשנות הסכם השכירות, השתק שיפוטי החל לטענתה על המשכירה וטענות לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט.
33. אשר לפרשנות הסכם השכירות, הרי שכמצוין לעיל, השוכרת הייתה ערה לקושי הלשוני שמעורר סעיף 7(ג) להסכם השכירות ולכן הציעה פרשנות אשר לשיטתה מיישבת סתירה זו. לפי פרשנות זו, הבדילה השוכרת בין שינויים אותם ביצעה במבנה המקורי (כגון הריסת חלקי מבנה), אשר נדרש להם על-פי סעיף 7(ג) רישא להסכם השכירות אישור של המשכירה, לבין תוספות ומתקנים שנוספו למבנה המקורי, שהוספתם נעשתה לפי שיקול-דעתה הבלעדי של השוכרת. השוכרת טענה אפוא למעשה כי יש לקרוא את סעיף 7(ג) הנ"ל כך: "יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב [המבנה המקורי של] המושכר לקדמותו כאמור, ובמקרה כזה ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה"; ובלשונה של השוכרת: "חובת השבת המצב לקדמותו יכולה לחול, אפוא, רק על שינויים שעשה מפעל הפיס, אם בכלל, במבנה המקורי (כגון, הריסת חלקי מבנה) אך לא על 'תוספות ומתקנים' שביצע. על-פי לשון הסכם השכירות, זכאי מפעל הפיס לתמורה בגין השיפורים והמתקנים שיוותרו במושכר" (סעיפים 19-18 לסיכומי השוכרת).
אשר לחלקו השני של סעיף 7(ג) להסכם השכירות, אשר אף הוא מעמיד כאמור מכשול בפני תביעתה של השוכרת - היינו המשפט הקובע כי "למרות האמור לעיל ומבלי לגרוע הימנו, ירצה מי מהצדדים להשאיר את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות, ושלא להחזיר את המצב כולו או חלקו, לקדמותו כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה, לרבות התמורה שתשולם בגין השינויים, המתקנים וכיוב' שתשאיר השוכרת במושכר" (להלן: "פסקת ההסכמה") - הרי שהשוכרת טענה כי יש לפרשו כמתייחס רק לשאלת התמורה שתשלם המשכירה עבור התוספות למבנה ולא לעצם ההותרה או אי-ההותרה של התוספות למבנה במושכר; ובלשונה של השוכרת עצמה בסעיפים 21-20 לסיכומיה:
הוראת סעיף 7(ג) להסכם השכירות לפיה, "יגיעו הצדדים להסכמה" אין משמעה, כי בהיעדר הסכמה, יחויב מפעל הפיס בפירוק כל ההשקעות, או כי בהיעדר הסכמה לא יהא מפעל הפיס זכאי לתשלום בגין ההשקעות, או כי ארקד תהא זכאית לקבל לידיה את ההשקעות מבלי לשלם עבורן. פירוש שכזה מרוקן מתוכן את הסעיף וגם חסר היגיון כשלעצמו. משמעות פירוש מעוות זה היא, כי ארקד בלבד רשאית להורות אם להותיר את ההשקעות, ואם החליטה להשאירן על כנן, רשאית ארקד לבדה להחליט אם ברצונה לשלם עבור ההשקעות אם לאו. אילו לכך התכוונו הצדדים, לא היה דבר קל מלנסח זאת בפשטות בהסכם השכירות. דא עקא, שלא כך ניסחו הצדדים את ההסכם, ולא לכך התכוונו. הצורך בהסכמה אין משמעו מתן "זכות וטו" לארקד. המנגנון הקבוע בסעיף (ג) להסכם השכירות אינו הופך את התשלום בגין ההשקעות לוולונטרי, התלוי ברצונה הטוב של ארקד.
המסקנה המתבקשת היא, כי אם לא יגיעו הצדדים לידי הסכמה, יצטרך בית המשפט להכריע במחלוקת ביניהם לגבי שווי התמורה שעל ארקד לשלם בגין המחוברים שיוותרו במושכר, כמו בכל מחלוקת שבין צדדים להסכם, אשר אין בכוחם להסדירה בכוחות עצמם. כך אכן, הגיעו הצדדים לפתחו של בית משפט נכבד זה.