בנסיבות אלה טענה השוכרת כי על המשכירה חל הכלל בדבר השתק שיפוטי, הקובע כי אדם אינו יכול לטעון טענות עובדתיות או משפטיות סותרות, אף אם מדובר בשני הליכים משפטיים נפרדים. מכאן, טענה השוכרת כי המשכירה מושתקת מלטעון לפרשנות של ההסכם המחייבת את השוכרת לפנות את התוספות למבנה.
35. לחילופין טענה השוכרת, כאמור, כי על המשכירה להשיב לה את שווי התוספות למבנה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.
36. המשכירה, מצידה, טענה כי מסעיף 7(ג) להסכם השכירות נשמטה בשגגה המילה "לא" וכי למעשה צריך היה להיכתב בו כי "יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב המושכר לקדמותו כאמור, ובמקרה כזה [לא] ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה". המשכירה טענה עוד כי פרשנות זו מתיישבת עם שאר הדברים שהוסכמו בין הצדדים בסעיפים 7(ג) ו-12(א) להסכם השכירות ומיישבת את הסתירה הפנימית שנפלה בהסכם.
אשר לתוספות למבנה טענה המשכירה בסעיפים 6-5 לכתב-ההגנה כי:
...מצב המושכר הינו ירוד ו...אין לנתבעת כל עניין במתקנים ו/או בשינויים ו/או בתוספות שנעשו לפני למעלה מ-15 שנים על ידי התובע.
זאת ועוד, מפעל הפיס הקים במבנה את מערך המחשוב שלו, מחסנים ומעבדות למטרות ייעודיות ובלעדיות לצרכיו שלו. לפיכך, השינויים ו/או התוספות שנערכו על ידי מפעל הפיס אינם רלבנטיים לצורכי שימושיה של הנתבעת ו/או כל שוכר אחר שתבקש להביא ולכן אין לה כל עניין בהשארתם.
ההפך הוא הנכון, השבת המבנה לקדמותו, באופן שבו ניתן יהיה להשכירו לצד ג' תעלה מיליוני שקלים רבים וחובה זו מוטלת על התובע על פי הסכם השכירות.
וראו גם סעיף 7 לכתב-ההגנה, בו התייחסה המשכירה בפירוט לכל התוספות למבנה שצוינו בחוות-הדעת השמאית מטעם השוכרת (נספח 4 לכתב-התביעה) והסבירה מדוע תוספות אלה אינן נחוצות לה.
התביעה העיקרית - דיון והכרעה
37. לאחר שעיינתי בכתבי-הטענות, במוצגים ובסיכומים, ולאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, אני סבורה כי יש לדחות את התביעה העיקרית של השוכרת לפיה עם פינוי המושכר על ידה, נתונה בידיה הבחירה - באופן חד-צדדי ומבלי להזדקק להסכמת המשכירה - שלא להשיב את מצב המושכר לקדמותו ולהותיר במושכר את התוספות למבנה, כולן או חלקן, וזאת תוך חיוב המשכירה בתשלום שווין של התוספות למבנה. זאת, מן הנימוקים העיקריים שיובאו להלן.
המסגרת הנורמטיבית
38. הסכם השכירות נכרת לפני כניסתו לתוקף בשנת 2011 של התיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), שעניינו פרשנות חוזה. הוראות התיקון אינן חלות אפוא על המקרה שבפנינו (ראו, למשל, ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (20.11.2019) (להלן: "עניין ביבי כבישים"), בפסקה 11 לפסק-דינו של כבוד השופט א' שטיין) וחל עליו נוסחו הקודם של סעיף 25(א) לחוק החוזים, לפיו "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". אומד-דעת סובייקטיבי זה הוא המטרות, האינטרסים, היעדים והתוכנית שהצדדים ביקשו להגשים במשותף. ראו, למשל, ע"א 3978/99 אוליצקי כריה (1990) בע"מ ואח' נ. מנורה איזו אהרון בע"מ ואח', פ"ד נה(2) 565, 573 (2001).