ולאחר מכן בחקירה הנגדית, כאשר בא-כוח השוכרת עימת אותו עם הדברים שכתבה המשכירה עצמה במסגרת תביעת הפינוי בהקשר לסעיף 7(ג) להסכם השכירות וצוטטו כבר לעיל:
[בא-כוח השוכרת]: אני מבקש להציג לך איזה פרשנות לסעיף ג.7 להסכם סעיף שחזר ונזכר ונשנה בעדות שלך.
אני רוצה להגיד לך שהרציונל שעמד מאחורי סעיף ג.7 הוא שכל תוספת שמפעל הפיס תוסיף למבנה ואשר מהווה חלק אינטגרלי ממנו, תוספת שתיוותר במבנה בתום תקופת השכירות. מערכת חשמל, ספרינקלרים, מדרגות חירום, דלתות חירום, מזגנים. תקשורת.
לעומת זאת כל מתקן פנימי שהוא לא חלק אינטגרלי מהמבנה למשל ארונות וכיסאות מפעל הפיס רשאי לקחת אלא אם כן הצדדים הגיעו להסכמה.
...
אני רק רוצה להבהיר שהתזה שאני הצעתי לך, היא פרשנות שלך לסעיף 12 לכתב תשובה אתה הגשת, מוצג 14 בתיק המוצגים. הקראתי מתוך מסמך שאתה הגשת. בו אתה מסביר מה הרציונל. לא אני. אתה מסביר מה הרציונל מאחורי סעיף ג.7.
...
כב' השופטת: כשחתמת על ההסכם, מה הייתה הכוונה שלך לגבי זה?
העד: ההסכם כשהוא נחתם גברתי, ההסכמה המסחרית שלנו הייתה, שעם מועד תום השכירות, וסמוך לפני, מפעל הפיס מחזיר את המצב לקדמותו. זה אחד.
השני: ומבלי – והסכם השכירות אומר מבלי לגרוע ממנו, כי זה הסעיף: מבלי לגרוע, רשאי מי מהצדדים, ירצה מי מהצדדים, והשופט גם מנתח את זה, להשאיר איזה שהוא דבר. יסכימו, וגם ידברו על המחיר.
[עמ' 113-108 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורה 12 ואילך.]
הנסיבות החיצוניות
51. אף הנסיבות החיצוניות ודרך ביצוע הסכם השכירות בפועל על-ידי השוכרת אינן מתיישבות בדרך כלשהי עם פרשנות ההסכם הנטענת על ידה כיום.
52. ראשית, כאמור, השוכרת כלל לא העלתה בכתבי-הטענות את הטענה כי הסכם השכירות מבחין בין השינויים במבנה המקורי לבין "התוספות והמתקנים". משמע, זו לא הייתה הפרשנות "הטבעית" והאינטואיטיבית של הסכם השכירות בידי השוכרת, כי אם טענה פרשנית שהועלתה רק בשלב הסיכומים.
53. שנית, ואמנם, בכתב-התביעה, בראיות מטעמה (לרבות בעדותו של מר סורסקי, שעסק בפינוי המושכר מטעם השוכרת) ובסיכומיה, השוכרת כלל לא ערכה הבחנה מפורטת בין השינויים במבנה המקורי לבין "התוספות והמתקנים" ולא ציינה אלו מהתוספות למבנה משתייכות - לשיטתה - לקטגוריה הראשונה ואלו לשנייה, אלא כללה בתביעתה את כל התוספות למבנה שהותירה אחריה באשר הן.
אלא שהבחנה זו אינה ברורה בעיניי כלל ועיקר ועובדה זו מחזקת את חוסר ההיגיון שבטענת השוכרת ואת הקושי בקבלת הטענה כי זה היה אומד-דעתם של הצדדים. כך, למשל, מחוות-דעת המומחה, שנערכה זמן רב לאחר שהשוכרת עזבה את המושכר, עולה כי בין היתר בוצעו במושכר שינויים כגון ביטול החנייה במרתף והסבתה לאחסנה, בניית חדרים שונים (כגון חדר מחשב, חדר UPS, חדר מערכות, חדר מכונות וכיו"ב), ריצוף קומת המרתף מבטון מוחלק, פתיחת דלתות בקיר המבנה למדרגות החירום, התקנת רצפה צפה במספר חדרי מחשב, וכן ביצוע עבודות בנייה קלה הכוללות חלוקות פנימיות, הקמת חדרי שירותים ומטבחונים וכיו"ב. ספק אפוא בעיניי אם טיבם של שינויים אלה זהה לטיבם של תוספות מובהקות אחרות למבנה שהוזכרו בחוות-דעתו של המומחה, כגון מערכות חשמל, מערכות תקשורת, מערכות מיזוג-אוויר, מערכות כיבוי וגילוי אש, מערכת שאיבת אבק מרכזית, התקנת מפוחי אוויר צח, דלתות שונות, מחיצות זכוכית, סורגים, תקרה אקוסטית/דקורטיבית, רצפת PVC ושטיחים וכיו"ב.