וכן סעיף 6.9 לתגובת השוכרת לבקשה למתן צו מניעה זמני שהוגשה במסגרת תביעת הפינוי (מוצג 13 לתיק המוצגים המוסכם):
במסגרת השלמת הבנין התקין מפעל הפיס בבנין מתקנים ותוספות, כשמדובר למעשה בעיקר במטלטליו, שכל שוכר זכאי ליטול עימו בפינוי מושכר; ולפיכך מפעל הפיס ייטול עימו, עם פינוי הבנין את: מערכות מיזוג האוויר, מערכות גילוי וכיבוי האש, מערכת התאורה, מערכת הטלפוניה והמחשוב, לרבות התשתית המתוחכמת של מפעל הפיס, משאבות לשאיבת מים מהמרתף וכן מערכת מדרגות החירום שנבנו על ידי מפעל הפיס. מדובר בציוד השווה כיום (לאחר פחת) כ-3 מיליון ₪.
56. לסיכום, כלל הנסיבות החיצוניות הללו מלמדות כי אין לקבל את טענתה של השוכרת לפיה אומד-דעתם של הצדדים בכל הנוגע לסעיף 7(ג) להסכם השכירות היה כפי שמוצע כיום על ידה בדיעבד.
נימוקים נוספים
57. מעבר לפרשנות הסכם השכירות כשלעצמו ועל רקע נסיבותיו, הרי שמר דרך העיד בפניי - ועדותו בעניין זה לא נסתרה - כי על אף שמדובר ב"חוזה עסקי" בין שני "עוסקים", הרי שבעת כריתת הסכם השכירות לא הייתה המשכירה מיוצגת בידי עורך-דין. עוד העיד מר דרך כי ההסכם נוסח על-ידי בא-כוחה של השוכרת וכי הלה, על אף שמר דרך הדגיש כי לא ייצג את המשכירה, הבטיח להגן על האינטרסים שלה (עמ' 24 לפרוטוקול מיום 16.7.2019, שורות 7-4). בנסיבות אלה חל אפוא "הכלל העתיק בדבר פירושו של תנאי חוזי בלתי ברור לרעת מנסחו" (כהגדרת כבוד השופט א' שטיין בפסקה 14 לפסק-דינו בעניין ביבי כבישים). כלל זה, המעוגן כעת בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים שכאמור אינו חל בענייננו, קובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו", וכבוד השופט א' שטיין הדגיש שם כי הוא "מהווה פתרון יעיל וצודק של חוסר ודאות בגדרו של חוזה פורמלי סגור".
58. כמו כן חל כאן הכלל בדבר נטל השכנוע המוטל על התובעת, היא השוכרת במקרה שבפנינו; ובלשונו של כבוד השופט א' שטיין (שם), "שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה... [ו]במקרה של ספק עובדתי בכגון דא, יהא על השופט להפעיל את נטלי ההוכחה שנקבעו בדיני הראיות".
פרשנות הסכם השכירות - סיכום
59. מכלל האמור לעיל אני סבורה כי הצדדים הסכימו ביניהם בהסכם השכירות כי בעת פינוי המושכר תשיב השוכרת את מצבו של המושכר לקדמותו, היינו למצב של "מעטפת פתוחה" ותוך הסרת כל התוספות למבנה ותיקון על חשבונה של כל נזק שנגרם למושכר עקב פעולות אלה. זאת, אלא אם כן יגיעו הצדדים להסכמה אחרת ביניהם, כאשר תוכנה של הסכמה זו צריך להתייחס הן לעצם ההותרה של התוספות למבנה - כולן או חלקן - והן לתמורה שתשולם על-ידי המשכירה לשוכרת בגין תוספות אלה.