החוזה משמש אמצעי עיקרי, המוכר בדין, להעברת רכוש, עבודה ושירותים מאדם לחברו. מכאן נגזר כי צד שהעביר טובת הנאה במסגרת חוזה תקף איננו יכול לטעון כלפי המקבל כי התעשר שלא כדין על חשבונו, זאת, אף אם התובע עשה "עסק רע", כגון שמכר רכוש ששוויו מליון שקל תמורת 600 אלף שקל. עובדה זו איננה מקנה לו עילה להשבה. החוזה שנוצר מהווה "עילה" או "צידוק" לרווח שהפיק המקבל לפיו. זהו גם שורשו של הכלל החשוב שלפיו כאשר קיים חוזה בין הצדדים, אין מקום לתביעה בגין עשיית עושר לגבי מה שנכלל בחוזה. במקרה כזה אין המקבל זוכה בטובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין" כאמור בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
ראו גם סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, לפיו "הוראות חוק זה יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ואין הסכם אחר בין הצדדים".
69. אשר-על-כן לא מצאתי ממש בעילה זו.
התביעה העיקרית – סוף דבר
70. מכלל האמור לעיל, אני סבורה כי לשוכרת לא קמה עילה אשר מכוחה יש לחייב את המשכירה לשלם לה בגין השיפורים והמחוברים שביצעה במושכר וכי יש לדחות את התביעה העיקרית של השוכרת נגד המשכירה.
התביעה שכנגד
71. התביעה שכנגד מתחילה היכן שמסתיימת התביעה העיקרית. כאמור, השוכרת לא השיבה את מצב המושכר לקדמותו על אף החובה החוזית שהוטלה עליה במסגרת הסכם השכירות, ובכך הפרה את סעיפים 7(ג) ו-12(א) להסכם השכירות. משמעויותיה של הפרה זו הן שניצבות במוקד התביעה שכנגד.
72. בכתב-התביעה שכנגד (סעיף 12) תבעה המשכירה מספר סעדים, שניתן לחלקן לשתי קבוצות: הקבוצה הראשונה כללה סעדים הקשורים לנושאים שנדונו בתביעה העיקרית, קרי אופן ומועד פינוי המושכר בידי השוכרת בהינתן האמור בהסכם השכירות והפרתו בידי השוכרת, והקבוצה השנייה כללה סעדים נוספים.
הקבוצה הראשונה כללה את הסעדים הבאים:
א. לחייב את השוכרת להשיב למשכירה את החזקה במושכר, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ וכן לאחר שהשוכרת תשיב את מצבו הפיזי של המושכר לקדמותו ועל חשבונה.
ב. למנות שמאי או מפקח בנייה, אשר מיהותו תיקבע על-ידי בית-המשפט ואשר יפקח על ביצוע העבודות הנדרשות לשם השבת מצבו הפיזי של המושכר לקדמותו ולהורות כי שכרו ישולם על-ידי השוכרת.
ג. לחייב את השוכרת לשאת בכל העלויות וההוצאות השוטפות של אחזקת הנכס, לרבות חשמל, מים, ארנונה ואחזקת המעלית עד להשבת המושכר לידי המשכירה כאמור לעיל.
ד. לחייב את השוכרת לשלם למשכירה פיצוי מוסכם בהתאם לקבוע בסעיף 12(ב) להסכם השכירות, קרי בשיעור השווה לשילוש דמי-השכירות, בגין התקופה שמיום 1.10.2013 ועד ליום 30.5.2014, בניכוי הסכומים ששולמו על-ידי השוכרת ובסך-הכול סך של 2,695,441.60 ₪ כמפורט בנספח ד' לכתב-התביעה שכנגד, בצירוף ריבית פיגורים כאמור בסעיף 13 להסכם השכירות, מיום 30.5.2014 ועד למועד התשלום בפועל.
ה. לחייב את השוכרת לשלם למשכירה פיצוי מוסכם בסך השווה לשילוש דמי-השכירות האחרונים, בסך של 15,336 ₪ בגין כל יום איחור, החל מיום 30.5.2014 ועד למועד השבת החזקה במושכר, כשהוא נקי מכל חפץ ולאחר שהשוכרת השיבה את מצבו הפיזי של המושכר לקדמותו.
ו. לחילופין, להורות כי על השוכרת לשלם דמי-שכירות ראויים בגין המושכר, מיום 1.6.2014 ועד למועד שבו תקיים השוכרת את פסק הפינוי ו/או הוראות הסכם השכירות ותפנה את המושכר כדין, נקי מכל חפץ וכן תשיב את מצבו הפיזי של המושכר לקדמותו, בסכום שלא יפחת מדמי-השכירות האחרונים, בסך של 153,366.24 ₪ לחודש, בהתאם לתחשיב שצורף כנספח כ"ב לכתב-התביעה שכנגד.