לצד יתרונותיו האמורים של מנגנון הפיצוי המוסכם העתי יש לו גם חיסרון בולט אחד: ככל שהצדדים לא הסכימו מראש לקבוע מהו משך הזמן המקסימאלי שבו ישתלם הפיצוי העתי, עלול יישום מנגנון הפיצוי המוסכם העתי להוביל לתוצאות בלתי סבירות, בנסיבות בהן תקופת התשלום הולכת ומתארכת והפיצוי מצטבר לסכומי עתק. מסיבה זו נקבע בפסיקת בית משפט זה כי הנחת המוצא הינה שהצדדים לא התכוונו ליצור חיוב בפיצויים לשיעורין "ללא קץ וללא גבול"... וכי לא מתקבל על הדעת לומר שהמפר יחויב "בפיצוי עד אין קץ" במנותק מהנסיבות... לפיכך נקבע כי לבית המשפט סמכות להתערב בפיצוי מוסכם עתי אם "התארכות התקופה חורגת במידה ניכרת מגבולות הנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה".
ואמנם, כאמור, בית-המשפט העליון קבע עוד לפני עניין זאבי, כי במקרים בהם מתארכת במידה ניכרת וחריגה התקופה שבמסגרתה נגבה הפיצוי המוסכם העתי, באופן ההופך את הפיצוי המוסכם הכולל לחסר כל יחס סביר לנזק שהיה צפוי במועד כריתת החוזה, תהא לבית-המשפט סמכות להפחית את הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות, בין אם על-ידי קיצור התקופה בה נגבה הפיצוי העתי ובין אם על-ידי הפחתת סכום הפיצוי. ראו, למשל, ע"א 539/92 זקן נ' זיזה, פ"ד מח(4) 89 (1994); ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ ואח' נ' רוסמן ואח', פ"ד נ(1) 774 (1996); ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ ואח', פ"ד נח(4) 1933 (2004); ע"א 4553,4633/06 מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון ואח' נ' מי ערד חברה להנדסה פיתוח ובנין בע"מ (בפירוק) ואח' (14.10.2010) (להלן: "עניין מי ערד").
91. במקרה שבפנינו, ערכו הנומינלי המקסימלי של הסכם השכירות כולו במשך 15 שנים היה 180 חודשים X 28,000 דולר לחודש = 5,040,000 דולר, בעוד שסכום הפיצוי המוסכם נכון להיום עומד, כאמור, על סך כ-6 מיליון דולר. בנסיבות אלה, ועל-פי ניסיון החיים לגבי סעיפי פיצוי מוסכם בגין פינוי מושכר ובמיוחד בהסכמים ארוכי-טווח ובעלות גבוהה יחסית של דמי-שכירות, אינני סבורה כי הצדדים צפו כי הפיצוי המוסכם יגיע לסכומים כה ניכרים, שכן בדרך-כלל מדובר בסנקציה חריפה שתפקידה להוביל לפינוי מהיר של המושכר.
בנסיבות אלה, ולא בלי היסוס, אני סבורה כי במקרה חריג זה, ובפרט לאור התמשכות ההליכים המשפטיים בעניין זה, אין מנוס מאשר להתערב ולהפחית מן הפיצוי המוסכם. כמו כן אני סבורה כי יש להפחית את הפיצוי המוסכם בדרך של קיצור התקופה במסגרתה נגבה הפיצוי המוסכם העתי, כפי שיפורט להלן, וכי אין מקום במקרה זה להתערב בסכום הפיצוי שנקבע בהסכמה בהסכם השכירות (שילוש דמי-השכירות).