התביעה העיקרית – מבוא
28. כאמור לעיל, אין מחלוקת בין הצדדים כי המושכר נמסר לשוכרת כשהוא מצוי במצב "מעטפת פתוחה" בלבד. הצדדים אף לא חלקו על העובדה כי השוכרת התקינה במושכר מערכות רבות (פנימיות וחיצוניות), כגון: מדרגות חירום, מחיצות פנים, מערכות מיזוג אוויר, מערכות כיבוי אש, דלתות, שטיחים, מערכות חשמל ואינסטלציה, חדרי שירותים, מטבחונים, מערכות בטיחות ועוד (ראו הפירוט בחוות-דעת המומחה, להלן ביחד: "התוספות למבנה").
כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי המושכר היה פעיל עד זמן קצר מאד לפני עזיבתו על-ידי השוכרת (ראו בהקשר זה גם את הודעות השוכרת לבית-משפט השלום בהן ביקשה להאריך את מועד הפינוי) וכי השוכרת הותירה במושכר תוספות רבות ולא השיבה את מצב המושכר לקדמותו, קרי למצב של "מעטפת פתוחה".
אין גם מחלוקת כי שווי התוספות למבנה שנותרו במושכר, כפי שנקבע על-ידי המומחה, מסתכם לכדי סך של 4,380,205 ₪ נכון למועד עריכת חוות-הדעת. כאמור, על אף שצירפה לכתב-התביעה חוות-דעת שמאית מטעמה ואף צירפה אותה לתיק המוצגים המוסכם (מוצג 80), השוכרת לא עמדה למעשה על חוות-דעת זו ואף לא ביקשה לחקור את המומחה על חוות-דעתו. ראו גם סעיף 3 לסיכומי השוכרת, בו נכתב כי "אין גם כל מחלוקת כי שווי המחוברים, כפי שנקבע על-ידי המומחה מטעם בית המשפט, מסתכם לכדי סך של 4,380,205 ש"ח, כאשר שווי זה משקף את מצבם הפיסי של המחוברים למצבם היום ומביא לידי ביטוי את השימוש הפונקציונאלי שניתן לעשות במחוברים".
29. סוגיה זו, היינו ההתייחסות לאפשרות להוסיף תוספות למבנה ואת אשר ייעשה בהן במועד השבת המושכר לידיה של המשכירה, הוסדרה בסעיף 7(ג) להסכם השכירות, שזו לשונו:
השוכרת מתחייבת לא לבצע במושכר שינויים, תיקונים או תוספות כלשהם חיצוניים למושכר אלא לאחר שקבלה הסכמה מראש ובכתב של המשכירה לבקשת השינויים של השוכרת אליה יצורפו תכניות מפורטות. מוסכם כי השוכרת תהיה רשאית לשנות את פנים המושכר ו/או להתקין בו מתקנים בהתאם לצרכיה ו/או ע"פ שיקול דעתה הבלעדי.
סמוך לפני תום תקופת השכירות על-פי הסכם זה יהיה על השוכרת להחזיר על חשבונה ואחריותה את מצב המושכר לקדמותו כאמור, ובמקרה כזה ישארו התוספות והמתקנים שבוצעו על ידה. כמו כן יהיה על השוכרת לתקן על חשבונה כל נזק שנגרם למושכר עקב פעולותיה כנ"ל.
למרות האמור לעיל ומבלי לגרוע הימנו, ירצה מי מהצדדים להשאיר את מצב המושכר כפי מצבו בתום תקופת השכירות, ושלא להחזיר את המצב כולו או חלקו, לקדמותו כאמור, יגיעו הצדדים להסכמה בעניין זה, לרבות התמורה שתשולם בגין השינויים, המתקנים וכיוב' שתשאיר השוכרת במושכר.
השוכרת מתחייבת לאפשר למשכירה ו/או לחברת הניהול (אם תהיה) ו/או לבאי כוחן להכנס למושכר בכל עת סבירה, ולאחר תאום מראש (למעט במקרים דחופים בהם לא ניתן לתאם מראש) על-מנת לבדוק את מצב המושכר ו/או להוצא לפועל תיקונים במושכר או עבור חלקים אחרים של הבנין, וכן על-מנת להציגו בפני אחרים.
למען הסר ספק מודגש כי אין באמור בס"ק זה כדי להטיל חובה כלשהי על המשכירה.