תוקפו של ההסכם פג – אשר לטענה זו נקבע על ידי המפקחת כי הטענה לא הוכחה ויתרה מכך אין לקבלה, משכל המשיבים עומדים על כך שההסכם בתוקף ומבקשים הם לקיימו וכן, בהינתן שמאז הגשת התביעה אף הצטרפו עוד בעלי דירות להסכם.
הואיל ומדובר בבית מורכב העדר רוב מספיק - לטענת המערערים הואיל והבית המשותף מהווה בית מורכב, הרי שבהתאם להוראת סעיף 11 לחוק החיזוק, נדרש רוב בהתאם לחוק החיזוק בכל אחד מהמבנים המרכיבים את הבית המשותף. נטען כי הואיל ובמבנה 13 הסכימו, בעת הגשת התביעה, רק 50% מבעלי הדירות, הרי שדין התביעה להידחות על הסף. בהקשר לטענה זו נקבע על ידי המפקחת כי סעיף 11 לחוק החיזוק עליו מסתמכים המערערים אינו רלוונטי וזאת, הואיל ומשמתקיימים התנאים הנקובים בו הוא מאפשר ביצוע עבודות חיזוק באחד הבניינים המרכיבים בית משותף מורכב אחד (ולא בכל הבית המשותף). אלא, שבמקרה לפנינו כל הבית המשותף מבקש לבצע את פרויקט החיזוק ומשכך, יש לבחון את הרוב הדרוש מבין כל המבנים ואין להחיל את הוראת סעיף 11 לחוק החיזוק.
הנציגות לא נבחרה כדין – משכך, נטען על ידי המערערים כי ההסכם וכל החלטה הקשורה בו נעדרי נפקות. אשר לטענה זו נקבע על ידי המפקחת כי די בכך שכל אחד מהמשיבים אישר את ההסכם, על מנת ללמוד כי נתן הסכמתו להסכם ולתנאיו ולפיכך אין כל נפקא מינה לשאלה אם מי שניהלו את המשא ומתן בשם בעלי הדירות היו מוסמכים לכך אם לאו.
פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של המערערים – עיקר טענתם זו של המערערים, כפי שהובאה לפני המפקחת, התייחסה לחניון. אשר לכך, נטען כי בנית החניון באופן שעתיד לשרת את שני הבתים המשותפים, יש בה בכדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של המערערים ברכוש המשותף וזאת הואיל ולשם שימוש בחניון ובכניסה לו על ידי דיירי הבית המשותף הסמוך, יש להקנות להם זכות שימוש בלתי הדירה ברכוש המשותף של הבית המשותף נשוא הדיון. אשר לזכות כאמור נטען תחילה כי הסמכות לדון בהקנייתה אינה נתונה למפקח על רישום המקרקעין. עוד נטען כי לשם הקניית זכויות כאמור נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות בכל אחד מהבניינים ולא די בהסכמת רוב בעלי הדירות.
בהתייחס לטענתם זו של המערערים, פתחה המפקחת וקבעה כי למפקח על רישום המקרקעין הסמכות העניינית לדון בתביעה, לרבות בהיבטיה הקנייניים. קביעתה זו השתיתה המפקחת על נוסח סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") המקנה למפקח על רישום המקרקעין הסמכות לדון ב"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם...לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח- 2008" וכן, על תכלית החקיקה והפרשנות הנרחבת שניתנה בפסיקה לסמכות המפקח בכל הנוגע לחוק החיזוק.
אשר לרוב הנדרש לשם בניית מקומות חנייה והצמדתם לדירות החדשות, קבעה המפקחת כי הרוב הנדרש הוא של שני שלישים מבעלי הדירות אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. זאת בהתבסס על הוראות סעיף 5(א) לחוק החיזוק, הקובעות כי המפקח על רישום המקרקעין מוסמך לאשר התקשרות, עליה הסכים רוב כאמור, לשם ביצוע עבודה ברכוש משותף, הכוללת בניית דירות חדשות ולרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירות אלו. עוד קבעה המפקחת כי אין בעובדה ששטחי חניה אלו ברכוש המשותף, משרתים גם את הדירות החדשות בבניין הסמוך, כפי שגם שטחי החניה בבניין הסמוך ישרתו את הבית המשותף נשוא הדיון, בכדי לאיין את סמכותו של המפקח לדון בהסדרי החניה אלו.
נוסף על כך קבעה המפקחת כי הרוב הנדרש לשם הקניית זכויות חניה הדדיות על ידי שני הבתים המשותפים זה לזה, הוא רוב רגיל. קביעתה זו השתיתה המפקחת על שילוב בין הוראות סעיף 2 וסעיף 3 לחוק החיזוק, הקובעות כי נדרש רוב רגיל לשם ביצוע עבודות ברכוש המשותף, המהוות חלק מהיתר הבניה לביצוע התמ"א, שהן על פי טיבן וטבען נלוות לביצוע עבודות החיזוק ומחויבות לשם הוצאתו לפועל של פרויקט התמ"א. במקרה דנן, נקבע על ידי המפקחת, כי פתרון החניה לכל הדירות מהווה חלק מהעבודות שמטבען נלוות לביצוע עבודות לפי תכנית תמ"א 38. זאת, בין היתר בהתבסס על הוראת סעיף 17 לתמ"א 38, הקובעת כי ניתן להקצות מקומות חניה, לשם ביצוע פרויקט החיזוק לפי התמ"א, גם מחוץ לשטחי המגרש. המפקחת הוסיפה והפנתה, כמחזקת קביעתה, לאישור הוועדה המקומית לפתרון החנייה בדמות חניה משותפת לשני הבתים המשותפים, אישור אשר לגישתה יש בו בכדי לתמוך בכך שמדובר בפתרון שהוא חלק טבעי ובלתי נפרד מהעבודות הנדרשות לביצוע עבודות החיזוק לפי תמ"א 38. משכך, נקבע כי החניון מהווה חלק אינטגרלי מהעבודות הנדרשות לביצוע עבודות החיזוק לפי התמ"א. בהתאמה נקבע כי אישור ביצועו טעון רוב רגיל של בעלי הדירות ועוד נקבע כי אין בכך שהחניות בו עתידות לשרת בעלי דירות בבניין הסמוך בכדי לשנות זאת. המפקחת הוסיפה וקבעה כי האמור חל ביתר שאת בהינתן שמדובר בהסכמות הדדיות לחניה בשני הבתים המשותפים. אציין כי המפקחת הדגישה לעניין זה שאמנם הצמדה קניינית של רכוש משותף לדירות קיימות אינה קשורה באופן אינהרנטי לעבודות החיזוק ואולם, לגישתה במקרה זה אין מדובר בהצמדה של חניות לדירות קיימות כי אם בהסדרת פתרון חניה ברכוש המשותף על בסיס מקום פנוי לדירות אלו כדרישת כל בעלי הדירות בשני הבניינים.
נוסף על כך קבעה המפקחת כי לאחר ביצוע העבודות, ייווצר מתקן משותף לשני הבתים המשותפים אשר יכול ויאפשר את ביטול רישום הבניינים כבתים משותפים נפרדים ורישום בית משותף אחד. לחלופין נקבע כי קיימת אפשרות לרישום זיקות הנאה הדדיות בשטחי הרכוש המשותף המשמשים כחניון בין הבניינים. יחד עם זאת, הדגישה המפקחת כי לעניין זה לא נקבעות על ידה מסמרות ונקבע כי אלו יקבעו בהתאם לנסיבות בעת הגשת הבקשה המנהלית המתאימה.