המומחה הדגיש גם, כי על פי האמור בשומה המכרעת עצמה, הרי ש"שומת היטל ההשבחה מתייחסת אך ורק להיטל ההשבחה בגין אישור התכנית. השמאי המכריע הדגיש כי השומה המכרעת לא לוקחת בחשבון ולא מתחשבת בהסכמים שנחתמו בין עיריית אשקלון לבין התובעת וממילא אין בה התחשבות בשומה מוסכמת שנערכה ע"י השמאי מר מרדכי בן יאיר וזאת כיוון שלמסמכים אלו אין קשר לנושא היטל ההשבחה ע"פ חוק התכנון והבניה".
המומחה מצא, כי המומחה מר רוזנברג, אמד את ההשבחה בתכנית בהתייחס לזכויות של המצב הסטטוטורי הקודם, ומסקנתו היתה, כי "ההשבחה בתכנית 2191 שהוערכה ע"י מר רוזנברג ב- 302 מ"ר אקוו', הינה בגדר הזכויות הסטטוטוריות בתוכניות מצב קודם הכוללות את זכויות בית-העם", וכי על פי חוות דעתו של מר רוזנברג, "... לתובעת אמנם ניתנו בתוכנית החדשה מלוא הזכויות שהיו לה בבית העם בשטח של 301.5 מ"ר ב-ק.ק. ו-301.5 מ"ר בקומה א', ובסה"כ 603 מ"ר _ זכויות נוספות שמסתכמות ב – 302 מ"ר אקוו'. כל מ"ר שנגרע מבית העם ניתן והוסף בתוכנית החדשה".
המומחה חיווה דעתו, כי על פי השומה המכרעת, קיבלה התובעת שטח אקוויוולנטי של 1,206.5 מ"ר, כך שהשטח החסר מסתכם ב – 15.5 מ"ר, ששווים כ – 18,000 ₪ על פי חוות הדעת המכרעת.
המומחה הוסיף, כי המומחה מר רוזנברג התעלם בחוות דעתו, מן האפשרות העומדת לתובעת לבנות בתכסית של 70% משטח המגרש, באופן שניתן לממש את כל זכויות הבניה בקומת קרקע, בעוד במצב הקודם, לדבריו, ניתן יהיה לבנות בתכסית של 25% בלבד, באופן שאם יובאו בחשבון המקדמים לבניה בקומת קרקע ובקומה א' על פי חוות דעת מר רוזנברג, הרי שבפועל גדלו זכויות הבניה בתחום התכנית בכ-3,555 מ"ר, אקוו'.
המומחה סבר אפוא: "הואיל וכך ניתן להיווכח, כי התכנית הוסיפה שטחים מעל ומעבר לזכויות שהוסכם עליהם ומעבר לעלויות המיסוי והתכנון שאותם התחייבה העיריה להחזיר לתובעת. בנוסף מצאתי כי התוכנית משביחה במס' גורמים נוספים שמר שמואל רוזנברג לא התייחס אליהם ובין השאר הקטנת קווי בנין, ביטול מעברים מקורים, שינוי צורת המגרשים וחלוקה אחרת של שטחי השצ"פים".
יצויין, כי במהלך חקירתו הנגדית הוגשה למומחה חוו"ד שערך עבור העירייה ביום 10.1.2013, שבמסגרתה ניתח באופן שונה מהאמור לעיל את חוו"ד מר רוזנברג, ומסקנתו שלו היתה גם היא שונה בתכלית, ולפיה קיבלה אפרידר בתכנית 2191 רק חלק מזכויות הבניה המגיעות לה, באופן שהיא זכאית לקבל שטח של כ - 65 מ"ר בקומת קרקע או 130 מ"ר בקומה א', שאותם ניתן להוסיף בתחומי מגרש 210. שווי הזכויות האמורות על פי חוות דעתו, 149,175 ₪.